８月となりました。学生ほどではないにせよ、大人にとっても夏休みの季節ですね。お出かけのご予定がある方は気をつけて、楽しんで行ってらしてください。

さて例年であればこの時期というのは９月末の引っ越しシーズンに向けて、住宅市場や住宅ローン市場もぼちぼち盛り上がってくるタイミングですが、今年はどうなるでしょうか。

税制面でも住宅ローン金利面でも特に大きな変化はなく、何か「追い風」があるわけではありませんが、それでも新築マンションの供給＆販売が少し増えているという話も聞きます。

住宅ローン利用者の立場からすれば「市場が盛り上がっても盛り上がらなくてもどちらでもよい」ということではありますが、経済や景気のことも勘案して、この期末もそれなりに盛り上がることを期待しておきたいと思います。

では本題に入っていきまして、まずはいつものように足元の金利環境をチェックしていきたいと思います。

過去１年の住宅ローン金利の動きを振り返ると、２０１６年１月末に発表された「マイナス金利政策」の影響で、２０１６年春以降住宅ローン金利は大きく低下しました。

ただ２０１６年秋以降は一転してジワジワ上昇してきていますね。そのキッカケは２０１６年７月末に発表された「追加金融緩和」が期待外れに終わったことです。

さらに２０１６年１１月のアメリカ大統領選挙においてトランプ氏が勝利したことでアメリカの金利が上昇しています。アメリカの長期金利をチェックしてみるとこうなっています。



昨年末に急上昇していますね。となると世界の金融市場はつながっていますので、日本の金利にも相応の金利上昇圧力となったわけです。

ただ一方で、そのアメリカの長期金利も今年３月くらいをピークに低下し始めているように見えます。「アメリカ株は好調なのに金利は下がっている」というわけですから違和感を感じなくもないですが、アメリカの金利が低下するのであれば日本の住宅ローン利用者にとっては歓迎すべきことですね。

では肝心の日本の長期金利はどうなっているかと言うと、全体的には落ち着いて推移しています。これは上記の通りアメリカの長期金利が一旦ピークアウトしたことも要因なのでしょう。実際、１ヶ月前は「０．０８０％」で今日は「０．０７５％」ですから微妙に低下しています。

加えて、住宅ローン利用者にとって心強い味方となるのが日銀の「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」、別名「イールドカーブコントロール」です。

これは「日銀が直接的に市場金利をコントロールしていく」という意味ですが、この枠組みの元で現状の長期金利の操作目標は「０％」に設定されています。今のところその「０％」は具体的に「−０．１％〜０．１％の間」と考えられています。

実際、長期金利の動向を見てみると、２０１６年９月のこの「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」発表以降、その「−０．１％〜０．１％の間」に収まっていることが分かります。



２月３日には長期金利は一時「０．１５％」まで上昇し、節目である０．１％を超えましたが、日銀がすかさず「無制限の指値オペ」を実施したことですぐに０．１％以下の水準まで低下しました。また７月７日にも一時「０．１０％」を超えましたが、これまた指値オペで金利が低下しています。本日の長期金利の値＝「０．０７５％」も、やはり「−０．１％〜０．１％」の範囲内ですね。

この日銀の「金利コントロール力」が確かなものであるのなら、アメリカの長期金利が今後上昇しても、あるいは他の金利上昇要因が現れたとしても、日本の長期金利は＋０．１％を超えることはなく、住宅ローン金利も大きく上昇しない、ということになります。

他方で「長期金利は−０．１％を下回ることもない」ということでもありますから良いことばかりではありませんが、しかし住宅ローン金利はすでにこれ以上下がるのは困難なレベルまで下がっていますからね。その点では「金利上昇リスクがない」ことの方がありがたいと言えそうです。

そのような金利環境を理解した上で、具体的に三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の大手銀行＝メガバンクの８月の住宅ローン金利をチェックするとこのような結果となっています。

・変動金利　：　−０．０６％引き下げ〜据え置き
・１０年固定金利　：　据え置き〜＋０．１０％引き上げ
・２０年固定金利　：　−０．０６％引き下げ〜＋０．１０％引き上げ
・３０年固定金利　：　＋０．０２％引き上げ〜＋０．０６％引き上げ

長期金利は上記の通り１ヶ月前と比較して「−０．００５％」とわずかに下落していますが、残念ながら全体的には金利の引き上げが目立ちますね。これは７月７日に二度目の「指値オペ」が実施されたように、７月全体を通してみれば６月よりも市場金利が高めに推移したことが要因ではないかと思います。

ただそうした中でも金利を下げてくる銀行がないわけではなく、特に変動金利の引き下げが否が応でも目につきますが、これはりそな銀行が変動金利を０．４９７％から０．４４０％に引き下げてきたのですね！

この金利は「借り換え＆ネット」限定であるほか金利引き下げ幅も実際にはごくわずかですが、それでも主なネット銀行の変動金利すら下回る極めて積極的な金利水準です。人気が出そうです！

ちなみに先日の当サイトのコラムでは「８月の住宅ローン金利は概ね据え置きだが、わずかに住宅ローン金利を引き上げてくる銀行も、逆に積極的に住宅ローン金利を引き下げてくる銀行もある」と予想しましたが・・・今回も当たったと言って良さそうですね。手前味噌で恐縮ですが・・・。

＞＞＞［８月の住宅ローン金利予想］　概ね据え置きも、わずかな利上げ、積極的な利下げ、両方あり


［２０１７年８月の住宅ローン金利］

上記ご案内したように、８月の住宅ローン金利は

・変動金利　：　わずかに引き下げ〜据え置き
・１０年固定　：　据え置き〜わずかに引き上げ
・２０年年固定　：　わずかに引き下げ〜わずかに引き上げ
・３０年年固定　：　わずかに引き上げ

と言った動きになりました。

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

具体的な金利をチェックしていくと、フラット住宅ローンのメイン商品であるフラット３５の金利は先月と比較して「＋０．０３％引き上げ」となっています。より期間の短いフラット２０の金利は「＋０．０１％引き上げ」ですね。

＞＞＞最新のフラット３５の金利はこちら（楽天銀行）

先日のフラット３５の金利予測では

・フラット２０金利　：　＋０．０２％引き上げ
・フラット３５金利　：　＋０．０２％引き上げ

と予想しましたが、こちらはどちらも０．０１％ずつ外しました・・・残念です。

ただし、これまで特に精度が低かったフラット２０の金利予測については徐々に手ごたえを感じ始めておりますので、このまま精進していきたいと思います。

＞＞＞［８月のフラット３５金利予想］　前月比＋０．０２％　フラット３５表面金利１．１１％？

次に民間の住宅ローンをチェックすると、いつものように当サイトで人気の住信ＳＢＩネット銀行と、日本最大のメガバンクである三菱ＵＦＪ銀行の、先月と今月の住宅ローン金利の推移はこのようになっています。

◆住信ＳＢＩネット銀行（住宅ローンWEB申込コース）

　・変動金利　　：　０．４４４％　→　０．４４４％　（据え置き）
　・１０年固定　：　０．６６０％　→　０．６６０％　（据え置き）
　・２０年固定　：　１．０１０％　→　１．０１０％　（据え置き）
　・３０年固定　：　１．２３０％　→　１．２３０％　（据え置き）

　＞＞＞最新の金利はこちら

◆三菱ＵＦＪ銀行（保証料を加えた実質金利）

　・変動金利　　：　０．９７５％　→　０．９７５％　（据え置き）
　・１０年固定　：　０．９００％　→　１．０００％　（＋０．１０％）
　・２０年固定　：　２．９００％　→　３．０００％　（＋０．１０％）
　・３０年固定　：　１．４７０％　→　１．５３０％　（＋０．０６％）

　＞＞＞最新の金利はこちら

こうして比べてみると全く対照的ですが、ただやはり三菱ＵＦＪ銀行がこのタイミングで金利を引き上げてきたことに違和感を感じますね。本日の長期金利は１ヶ月前と比較するとわずかに低下していますので尚更です。

さて住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンに話を戻すと、同行は「ネット専用住宅ローン」の販売に注力しています。これは契約相手が住信ＳＢＩネット銀行ではなく、親会社である三井住友信託銀行となるもので、より安心感を感じる方は少なくなさそうです。

引き続きこうした「低金利＋安心安全」な住宅ローンを積極的に提供していってほしいものです。

さてこちらも当サイトで人気の新生銀行の８月の住宅ローン金利はと言うと以下の通りです。

◆新生銀行

　・変動金利　　：　０．６００％　→　０．６００％　（据え置き）
　・１０年固定　：　１．０００％　→　１．０００％　（据え置き）
　・２０年固定　：　１．４００％　→　１．４５０％　（＋０．０５％）
　・３０年固定　：　１．８５０％　→　１．９００％　（＋０．０５％）

残念ながら２０年固定金利と３０年固定金利がわずかに引き上げということですね。

　＞＞＞最新の金利はこちら

なお新生銀行は、万が一の時の保障や返済停止機能を組み合わせた「安心パック」を付加するなど、金利競争以外のサービス拡充にも注力しています。住宅ローンの金利や手数料だけでなく、そうした付加価値についても目を向けてみると、また違った住宅ローン選びができるかもしれませんね。ちなみにこのサービスは日経新聞が選定した新商品・新サービスの中で、最優秀賞を受賞したようです。


［２０１７年８月以降の住宅ローン金利の動向］

気になる今後の住宅ローン金利の動向ですが、上記の通り当面は日銀の「金利操作」によって長期金利は概ね「−０．１％〜０．１％」の範囲内で推移するものと思われ、金利環境からすれば今後の住宅ローン金利は大きく上昇することも大きく低下することもなく、「細かな金利変動にとどまる」と考えられます。

とすると当面は全体的な金利動向よりも、「個別の銀行の貸し出しスタンス」がより重要だと言えそうですね。実際、今月も一部で金利引き下げの動きがあったわけですが、９月末の引っ越しシーズンに向けて、さらなる金利引き下げ競争が起こることを期待したいと思います。

ちなみに。

今後の「本格的な」金利上昇の可能性を考えると、カギとなるのは物価です。政府や日銀は、物価上昇＝インフレの状態にするためにあらゆる金融政策を取っているわけですが、景気回復と相まっていよいよ本当にインフレになってくれば、頼みの綱である「異次元の金融緩和」も縮小に向かいますので、実需と金融政策の両面から金利上昇の機運が高まることになります。

では足元の物価動向はと言うと、多少上昇しているものの金融緩和を縮小・終了させるにはまだまだ力不足です。

そうでなくても少子化が続く日本で本当にインフレとなるのか疑問を感じなくもありません。最近の物価動向は以下の通りです。



政府や日銀が目指すように日本経済が本格的なインフレ経済に変貌するとしても、時期としてはかなり先のことであるのは間違いなさそうですね。

実際、新たな金融緩和が次々と出てくるのもインフレ誘導政策がうまくいっていない何よりの証拠です。

ここでいつものように長期金利の２０００年からの推移を振り返ってみたいと思います。

■長期金利グラフ



ちなみにこのグラフから「金利上昇の教訓」を探ろうとすれば、前回の景気回復が始まった２００３年に長期金利は０．４３５％の最低金利をつけた後、急速に上昇し、１．５％前後にまで実に１％近く上がったことが分かります。

仮に今後、景気回復が順調に進むのであれば、金利についても同じ様に＋１．０％程度上昇する可能性がある、ということを示唆しております。

今のところ、慌てたり、焦ったりする必要は全くありませんし、逆に低金利が常態化した日本では「金利が上昇したとしてもその程度」とも言えるわけでむしろ安心しても良いという気すらしますが、とは言いつつ住宅ローン金利が低いのに越したことはありません。

住宅ローンをご検討の方は、そうした将来的な金利上昇リスクを頭の「片隅の片隅」に入れて、相対的に金利が低い間に着実にご検討を進めていただければと思います。今月＝８月も全体的には住宅ローン金利が空前の低金利であるのは間違いありませんから尚更です。


［今月の住宅ローン金利レンジ］

最後に、今月の具体的な住宅ローン金利のレンジをチェックするとこのようになっています。

■２０１７年８月の住宅ローン金利状況（実質金利）

　・変動金利　：０．４４０％〜２．６７５％
　・１０年固定：０．５９０％〜３．８５０％
　・２０年固定：１．０１０％〜３．０００％

　＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

やはりこうして見ると、今まで考えられなかったような、極めて魅力的な金利水準ですね！

長期金利も住宅ローン金利も「史上最低水準」であるのは間違いありません。多少の金利変動に一喜一憂せず、着実に超低金利のメリットを享受いただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞