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長期の住宅ローンは危険だと言う理由はそれだけ?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2017年8月24日

どこでどう見つけたのか、先日「長期の住宅ローンは危険だと言うこれだけの理由」として、長期の住宅ローンに潜む問題点を指摘するブログを読みました。

当然、住宅ローンは25年や30年、35年の借り入れ期間で借りるのが一般的ですので、住宅ローン利用者としてはなかなか刺激的なタイトルだと言えます。そうしたわけで、長期の住宅ローンの何が危険だと指摘されているのか具体的にチェックしていきましょう。

1.東京オリンピックの後に一体誰が今より高い価格でマンションを買うのか。

今、高値が続いているマンションに飛びついたとして、東京オリンピックまでは景気は持つかもしれないけれど、その後で誰がそうした値段で買ってくれるのか、という懸念が1点目です。

確かにいつもご案内しているように、全国的にマンション価格は往時と比較して3割ほど上昇しています。言い換えればこの3割部分は簡単に吹き飛ぶ可能性がありそうですし、再びデフレ経済に戻ればマンション価格が長期低迷することもあり得そうです。

しかし。

住宅ローン利用者が購入するのは「投資用不動産」ではなく、「マイホーム」ですね。つまりは一旦購入すれば、基本的には住宅ローンが終わるまで住み続けるものです。そして住み続ける限り、いくらそのマンションが値下がりしても直接的には何も関係ありません。

途中で住み替えたり売却する必要が出てきて、さらに売値が住宅ローンの残高を下回った場合には残りの住宅ローン残高は自分で返済しないといけませんので、「マンションの値下がり」がリスクであるのは間違いありませんが、とは言いつつそうしたケースというのはどれくらいあるのでしょうね?

加えて仮にマンション価格が今後大きく下がったとしても、上記の通り下値の目途はザックリ「3割減」かと思いますので、過度に心配する必要はないのではないでしょうか。

繰り返しになりますが、住み続ける限り、いくら値下がりしようが直接的な影響はないのですからね。

2.ブラジルのオリンピック後の景気後退は凄まじく、1948年以降では最悪の経済リセッション」に入った。

1点目の懸念に関連していますが、東京オリンピック後の大幅な景気後退の可能性が懸念の2点目です。

上記の通り、仮に東京オリンピックの後に深刻な景気後退に直面してマンション価格が下落したとしても住宅ローン利用者に直接的な影響はなく、むしろ金利がさらに低下して良さそうな気すらしますが(景気が悪化すると金利は下がります)、とは言いつつ景気が悪化すれば失職したり、給料やボーナスが減るなど、間接的な影響はありそうですので、念のためブラジルの株価動向をチェックしてみたいと思います。



株価は「景気の先行指標」と言われておりますが、ブラジルの株価を見る限り2016年8月に開催されたリオオリンピックより半年前にはボトムをつけ、その後順調に上昇しているわけですね!

実際のブラジルの経済指標をチェックしているわけではありませんが、少なくとも株価の上では「五輪後のリセッション」は全く起きていません。むしろもう一段上昇しているように見えます。

恐らく、「オリンピック後に景気が後退する」というのも、逆に「オリンピック後に景気が過熱する」というのも正しくなく、「オリンピックの景気に対する影響はそれほどない」ということなのではないでしょうか?わずか2週間の祭典ですからね・・・。

ということでブラジルの株価を見る限り、住宅ローン利用者として東京オリンピック後の景気後退を過度に心配する必要はなさそうです。

3.「国の借金」は2016年9月末で1,062兆5,745億円

国の借金は増え続け今や1人あたり837万円にのぼる借金を抱えている中で、新たに住宅ローンという別の借金を抱えてよいのか、というのが懸念の3点目です。

確かに国の増え続ける借金を「このままで良い」と思っている人は1人もいないでしょう。今後、政府が本気で借金の削減に力を入れ始めれば、増税や歳出削減の影響が住宅ローン利用者にのしかかってくることになります。

しかし。

そうした国の借金返済の責任と負担は、当たり前ですがすべての国民が担うものであって、何も住宅ローン利用者のみが担うものではありません。毎月住宅ローンを返済していても、毎月家賃を払っていても、そうした局面では「生活が苦しくなる」のは一緒です。とすると、国の借金が増えているからと言って、「長期の住宅ローンだけが危険」ということにはならないですね。

4.「年金75歳受給時代」を迎えると、長い住宅ローンを組んで最後は年金で返済と考えていてもなかなか年金の受給が始まらず当てが外れる。

3番目の懸念に関連していますが、国の借金を抑制するため仮に年金の受給時期が75歳からとなると住宅ローンの返済計画が大きく狂う、というのが4番目の懸念ですね。

加えて、そうした状況でマンションを売却しようとしても、東京オリンピック後に不動産価格が下がっているとすると売ることもできず「住宅ローン破産」を迎えてしまうかもしれない、と1番目の懸念に戻っていく構造です。

3年後に来る東京オリンピックと、「年金75歳受給時代」とでは時間軸が全く異なる気がしますが、それはさておき、そもそも年金で住宅ローンを返済しようと考えている人はどれくらいいるのでしょうね?「退職金で住宅ローンを返済しよう」という人はいても、「年金で住宅ローンを返済しよう」という人の話は聞いたことがありません。

また、本当に年金の給付時期が75歳からとなると、これまでリタイアしていた65歳以上の人も働かないといけなくなりますので、その65歳〜75歳の平均収入は年金を考慮しても、かえって増加する可能性も高そうです。

折しも、最近は人手不足がずっと続いていますからね。需要と供給の両面で「現役寿命」が伸びるということであれば、やはりこれもそれほど過度に心配する必要なさそうです。

というわけで冒頭でご案内したブログで指摘されていた4つの懸念点をチェックしてみましたが、どれも「長期の住宅ローンのリスク」としては、申し訳ないですがさほど心配する必要はなさそうです。

さらに「長期の住宅ローンだけをことさら心配する必要はない」理由として付け加えるとすると2点あります。

1つ目は、仮に住宅ローン利用者が「長期の住宅ローンは危険だ」と思ったとしても、残る選択肢は「長期の賃貸」しかないわけで、賃貸には賃貸の「危険」があり、また上記2〜4の懸念はそのまま賃貸の場合にも言えることから、「住宅ローンだけが危険」とはなりません。

2つ目は、確かに住宅ローンの契約期間は25〜35年と言った長期ですが、実際の返済期間は金融機関向け調査によれば平均15年前後になっているという点です。つまり、想像以上のかなりのスピードで、みなさん住宅ローン返済を進めているというわけですね。

とすると実態としては、住宅ローンは「イメージほど長期ではない」ということになります。

そうしたわけで、今回の指摘事項によって長期の住宅ローンが「ことさら危険」とは思わないものの、しかしながら住宅ローンに一定のリスクがあるのは間違いありません。

その点では早く完済できるに越したことはなく、「想定されるリスクの軽重にかかわらず、住宅ローンはなるべく早く返済しましょう」ということを今回のまとめとしておきたいと思います。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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