９月となりました。３月末ほどではないにせよ９月末は異動＝引っ越しシーズンであり、住宅市場や住宅ローン市場もぼちぼち盛り上がるのではないかと思いますが、今年はどうなるでしょうか。

俯瞰すれば、住宅ローン金利の低下も概ね落ち着き、マンション価格は上昇傾向で、さらに消費税増税も２０１９年秋に先送りということですから、つまりはこれまで住宅市場に強力に吹いていた「追い風」も一旦静まりつつあるということですね。とするとやはり昨年ほどは盛り上がらないということになりそうです。

まぁ、昨年はマイナス金利の真っただ中でしたからちょっと異常な環境でしたが・・・。

不動産業界の方々からすれば残念な状況かもしれませんが、一方、住宅ローン利用者の立場からすればむしろ「買い手市場」ということですから、利点も多そうです。住宅ローン金利の低下が止まったとは言え金利水準自体は依然低いままですし、住宅ローン需要が減るのであれば、より有利な条件を引き出すことができるかもしれません。

丁寧な対応や、これまでと比べれば待ち時間の少ない手続きも期待できそうです。前向きに捉えたいものですね。

では本題に入っていきまして、まずはいつものように足元の金利環境をチェックしていきたいと思います。

過去１年の住宅ローン金利の動きを振り返ると、２０１６年１月末に発表された「マイナス金利政策」の影響で、２０１６年春以降住宅ローン金利は大きく低下しました。

ただ２０１６年秋以降は一転してジワジワ上昇してきていますね。そのキッカケは２０１６年７月末に発表された「追加金融緩和」が期待外れに終わったことです。

さらに２０１６年１１月のアメリカ大統領選挙においてトランプ氏が勝利したことでアメリカの金利が上昇しました。アメリカの長期金利をチェックしてみるとこうなっています。



昨年末に急上昇していますね。となると世界の金融市場はつながっていますので、日本の金利にも相応の金利上昇圧力になったというわけです。

ただ一方で、そのアメリカの長期金利も今年３月くらいをピークに低下し始めているように見えます。歓迎すべきことですね。

では肝心の日本の長期金利はどうなっているかと言うと、１ヶ月前は「０．０７５％」で今日は「０．０００％」ですから結構低下していますね！マイナス金利一歩手前という状態です。

これは上記の通りアメリカの長期金利が足元で低下傾向にあることに加え、北朝鮮の核ミサイル問題で金融市場全体にリスクオフの流れができたことも一因かと思います。素直に喜んでいいのか複雑な気持ちですが・・・。

加えて、住宅ローン利用者にとって心強い味方となるのが日銀の「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」、別名「イールドカーブコントロール」です。

これは「日銀が直接的に市場金利をコントロールしていく」という意味ですが、この枠組みの元で現状の長期金利の操作目標は「０％」に設定されています。今のところその「０％」は具体的に「−０．１％〜０．１％の間」と考えられています。

実際、長期金利の動向を見てみると、２０１６年９月のこの「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」発表以降、その「−０．１％〜０．１％の間」に収まっていることが分かります。



２月３日には長期金利は一時「０．１５％」まで上昇し、節目である０．１％を超えましたが、日銀がすかさず「無制限の指値オペ」を実施したことですぐに０．１％以下の水準まで低下しました。また７月７日にも一時「０．１０％」を超えましたが、これまた指値オペで金利が低下しています。本日の長期金利の値＝「０．０００％」も、やはり「−０．１％〜０．１％」の範囲内ですね。

・・・と言うかど真ん中です。

この日銀の「金利コントロール力」が確かなものであるのなら、アメリカの長期金利が今後一転して上昇しても、あるいは他の金利上昇要因が現れたとしても、日本の長期金利は＋０．１％を超えることはなく、住宅ローン金利も大きく上昇しない、ということになります。

他方で「長期金利は−０．１％を下回ることもない」ということでもありますから良いことばかりではありませんが、しかし住宅ローン金利はすでにこれ以上下がるのは困難なレベルまで下がっていますからね。その点では「金利上昇リスクがない」ことの方がありがたいと言えそうです。

そのような金利環境を理解した上で、具体的に三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の大手銀行＝メガバンクの９月の住宅ローン金利をチェックするとこのような結果となっています。

・変動金利　：　据え置き
・１０年固定金利　：　−０．０５％引き下げ
・２０年固定金利　：　−０．０６％引き下げ〜据え置き
・３０年固定金利　：　−０．０５％引き下げ〜−０．０１％引き下げ

長期金利は上記の通り１ヶ月前と比較して「−０．０７５％」と結構下落したこともあり、固定金利については全体的に０．０５％程度の引き下げとなっていることが分かります。特に１０年固定金利については綺麗に「−０．０５％引き下げ」で並びました。良い機会となりそうです。

ちなみに先日の当サイトのコラムでは「９月の住宅ローン金利は概ね据え置きだが、わずかに住宅ローン金利を引き下げてくる銀行あり」と予想しました。上記の通り固定金利については幅広く引き下げとなっている点を踏まえれば、少なくとも「概ね据え置き」というのは外しましたね・・・失礼しました。

＞＞＞［９月の住宅ローン金利予想］　概ね据え置きも、わずかな利下げの可能性あり


［２０１７年９月の住宅ローン金利］

上記ご案内したように、９月の住宅ローン金利は

・変動金利　：　据え置き
・１０年固定　：　わずかに引き下げ
・２０年年固定　：　わずかに引き下げ〜据え置き
・３０年年固定　：　わずかに引き下げ

と言った動きになりました。

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

具体的な金利をチェックしていくと、フラット住宅ローンのメイン商品であるフラット３５の金利は先月と比較して「−０．０４％の引き下げ」となっています。より期間の短いフラット２０の金利は「−０．０２％の引き下げ」ですね。

＞＞＞最新のフラット３５の金利はこちら（楽天銀行）

先日のフラット３５の金利予測では

・フラット２０金利　：　−０．０３％引き下げ
・フラット３５金利　：　−０．０４％引き下げ

と予想しましたが、フラット３５は当たったもののフラット２０についてはわずかに外しました・・・残念です。

ただし、これまで特に精度が低かったフラット２０の金利予測については徐々に手ごたえを感じ始めておりますので、このまま精進していきたいと思います。

＞＞＞［９月のフラット３５金利予想］　前月比−０．０４％　フラット３５表面金利１．０８％？

次に民間の住宅ローンをチェックすると、いつものように当サイトで人気の住信ＳＢＩネット銀行と、日本最大のメガバンクである三菱ＵＦＪ銀行の、先月と今月の住宅ローン金利の推移はこのようになっています。

◆住信ＳＢＩネット銀行（ネット専用住宅ローン）

・変動金利　　：　０．４４４％　→　０．４４４％　（据え置き）
・１０年固定　：　０．６６０％　→　０．６４０％　（−０．０２％）
・２０年固定　：　１．０１０％　→　０．９８０％　（−０．０３％）
・３０年固定　：　１．２３０％　→　１．２００％　（−０．０３％）

＞＞＞最新の金利はこちら

◆三菱ＵＦＪ銀行（保証料を加えた実質金利）

・変動金利　　：　０．９７５％　→　０．９７５％　（据え置き）
・１０年固定　：　１．０００％　→　０．９５０％　（−０．０５％）
・２０年固定　：　３．０００％　→　２．９５０％　（−０．０５％）
・３０年固定　：　１．５３０％　→　１．４８０％　（−０．０５％）

＞＞＞最新の金利はこちら

どちらもほぼ同じような金利動向ですね。市場金利の変動を素直に住宅ローン金利に反映させたということなのでしょう。

さて住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンに話を戻すと、同行は「ネット専用住宅ローン」の販売に注力しています。これは契約相手が住信ＳＢＩネット銀行ではなく、親会社である三井住友信託銀行となるもので、より安心感を感じる方は少なくなさそうです。

引き続きこうした「低金利＋安心安全」な住宅ローンを積極的に提供していってほしいものです。

さてこちらも当サイトで人気の新生銀行の９月の住宅ローン金利はと言うと以下の通りです。

◆新生銀行

・変動金利　　：　０．６００％　→　０．６００％　（据え置き）
・１０年固定　：　１．０００％　→　１．０００％　（据え置き）
・２０年固定　：　１．４５０％　→　１．４５０％　（据え置き）
・３０年固定　：　１．９００％　→　１．９００％　（据え置き）

全期間据え置きということですが、ただ「新しく住宅を購入される方向け」のキャンペーンが提供されており、それを利用すれば金利はこのようになります。

◆新生銀行

・変動金利　　：　０．６００％　→　０．５００％　（−０．１０％）
・１０年固定　：　１．０００％　→　０．９００％　（−０．１０％）
・２０年固定　：　１．４５０％　→　１．３５０％　（−０．１０％）
・３０年固定　：　１．９００％　→　１．８００％　（−０．１０％）

＞＞＞最新の金利はこちら

積極的ですね。

なお新生銀行は、万が一の時の保障や返済停止機能を組み合わせた「安心パック」を付加するなど、金利競争以外のサービス拡充にも注力しています。住宅ローンの金利や手数料だけでなく、そうした付加価値についても目を向けてみると、また違った住宅ローン選びができるかもしれませんね。ちなみにこのサービスは日経新聞が選定した新商品・新サービスの中で、最優秀賞を受賞したようです。


［２０１７年９月以降の住宅ローン金利の動向］

気になる今後の住宅ローン金利の動向ですが、上記の通り当面は日銀の「金利操作」によって長期金利は概ね「−０．１％〜０．１％」の範囲内で推移するものと思われ、金利環境からすれば今後の住宅ローン金利は大きく上昇することも大きく低下することもなく、「細かな金利変動にとどまる」と考えられます。

とすると当面は全体的な金利動向よりも、「個別の銀行の貸し出しスタンス」がより重要だと言えそうですね。つまりはやる気のある銀行の金利は下がり、そうでもない銀行の金利は下がらない、ということです。

ちなみに。

今後の「本格的な」金利上昇の可能性を考えると、カギとなるのは物価です。政府や日銀は、物価上昇＝インフレの状態にするためにあらゆる金融政策を取っているわけですが、景気回復と相まっていよいよ本当にインフレになってくれば、頼みの綱である「異次元の金融緩和」も縮小に向かいますので、実需と金融政策の両面から金利上昇の機運が高まることになります。

では足元の物価動向はと言うと、多少上昇しているものの金融緩和を縮小・終了させるにはまだまだ力不足です。

そうでなくても少子化が続く日本で本当にインフレとなるのか疑問を感じなくもありません。最近の物価動向は以下の通りです。



政府や日銀が目指すように日本経済が本格的なインフレ経済に変貌するとしても、時期としてはかなり先のことであるのは間違いなさそうですね。

実際、新たな金融緩和が次々と出てくるのもインフレ誘導政策がうまくいっていない何よりの証拠です。

ここでいつものように長期金利の２０００年からの推移を振り返ってみたいと思います。

■長期金利グラフ



このグラフから「金利上昇の教訓」を探ろうとすれば、前回の景気回復が始まった２００３年に長期金利は０．４３５％の最低金利をつけた後、急速に上昇し、１．５％前後にまで実に１％近く上がったことが分かります。

仮に今後、景気回復が順調に進むのであれば、金利についても同じ様に＋１．０％程度上昇する可能性がある、ということを示唆しております。

今のところ、慌てたり、焦ったりする必要は全くありませんし、逆に低金利が常態化した日本では「金利が上昇したとしてもその程度」とも言えるわけでむしろ安心しても良いという気すらしますが、とは言いつつ住宅ローン金利が低いのに越したことはありません。

住宅ローンをご検討の方は、そうした将来的な金利上昇リスクを頭の「片隅の片隅」に入れて、相対的に金利が低い間に着実にご検討を進めていただければと思います。今月＝９月は全体的には住宅ローン金利が下がったわけですから尚更です。


［今月の住宅ローン金利レンジ］

最後に、今月の具体的な住宅ローン金利のレンジをチェックするとこのようになっています。

■２０１７年９月の住宅ローン金利状況（実質金利）

・変動金利　：０．４４０％〜２．６７５％
・１０年固定：０．５９０％〜３．８００％
・２０年固定：０．９８０％〜２．９５０％

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

やはりこうして見ると、今まで考えられなかったような、極めて魅力的な金利水準ですね！

長期金利も住宅ローン金利も「史上最低水準」であるのは間違いありません。多少の金利変動に一喜一憂せず、着実に超低金利のメリットを享受いただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞