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2017年9月7日

住宅ローンの借り換えや借り入れを検討するに当たって悩みどころの1つは「金利タイプ選び」ですね。変動金利にするのか、全期間固定金利にするのか、はたまたその間をとって固定金利期間選択型=当初固定金利にするのか、という選択です。

合理的に選択するとすれば、今後の金利見通しに基づいて最も得となりそうなものを選ぶのが良い、ということになります。今後金利が「大きく」上昇するなら全期間固定金利、「それなりに」上昇するなら固定金利期間選択型、そして「わずかに」上昇するか、そもそも金利は上昇しないと考えるなら変動金利を選ぶことになります。

ただし。

問題は・・・未来の金利動向を正確に予想することなど誰にもできないということですね!とするとこの金利タイプ選びは「保険選び」に近くなってきます。全期間固定金利の割高な金利は「保険料見合い」ということです。

手厚い保険に入れば入るほど安心ですが、その分、毎月の保険料も多額になります。住宅ローン金利の場合も、金利が割高であればあるほど、毎月のローン返済額が増えれば増えるほど、逆に安心が得られるわけで悩ましい選択ですが、問われているのは「安心にいくら払うのか」ということです。

・・・という話の流れだと「多少なりとも保険料を払う=固定金利を推奨している」と取られるかもしれませんが、過去30年の長期金利の推移をチェックするとこうなっています。



日本の金利は90年代後半からずっと低金利状態にあるわけですね!つまりこの20年間まともに金利が上昇したことはなかったわけで、さらに住宅ローンの平均的な完済期間は15年程度ですから、この20年間に住宅ローンを利用した人は一度も金利上昇を経験したことがないまま完済してしまったことになります。

このように金利が低い理由は景気循環ではなく、少子高齢化などの構造的なものが要因ですから、このままずっと金利が低い状態が続く可能性は十分あります。

いくら固定金利=金利上昇に対する保険だとしても、そのリスクがほとんどないなら利用する必要は全くありません。未来の金利動向を正確に予想することは不可能なのは申し上げた通りですが、一方でこれまでの金利推移を全く無視してしまうのもどうかと思います。

その点では住宅ローンの金利タイプ選びは「変動金利」をメインにしつつ、万が一金利が上昇した時の対策をしっかり考えていく、というのが良いのではないでしょうか。

・・・と、本題に入る前に随分と前置きが長くなってしまいました。では具体的にどういった金利タイプがみんなに選ばれているのかと言うと、記者の知る限り信頼できるデータは4つです。まず1つ目は国土交通省が金融機関にヒアリングした調査結果で、このようになっています。



2つ目は住宅金融支援機構が金融機関に対してヒアリング調査したものでこうなっています。



3つ目は国土交通省が住宅購入者に対してアンケート調査を行ったもので、このようになっています。



こちらは平成28年度=2017年3月期のデータですから最新ですが、引き続き変動金利が6割と人気を維持していることが分かります。

そして今回ご紹介するのは「信頼できるデータ」の4つ目の一般社団法人住宅生産団体連合会が発表した「2016年度戸建注文住宅の顧客実態調査」ですね。あくまで注文住宅購入者の方々のデータとなりますが、その金利タイプはこのようになっています。



2015年度と2016年度を比較すると各金利タイプのシェアはこのように変化していることが分かります。

・変動金利 : 57.1% → 48.4%
・全期間固定金利 : 23.6% → 24.0%
・固定金利期間選択型 : 15.4% → 23.4%
・ミックス型 : 3.0% → 2.5%
・その他 : 0.9% → 1.7%

変動金利タイプが圧倒的な1位であることに変わりはありませんが、前年度と比較すると9%近くシェアを落とす一方、その分固定金利期間選択型が8%もシェアを伸ばしています。

この固定金利期間選択型が結構人気という話はよく報道されていましたが、それを裏付ける変動と言えるのかもしれませんね。

ただ、その上の国土交通省の調査結果では注文住宅購入者の変動金利利用率が大きく変わったようには見えません。とするとどちらかが間違っているということになりますが、どちらも「信用できるデータ」と認識していますのでその判断は難しいですね・・・。

とりあえず前年からのシェア変動は無視して、純粋に「住宅ローン金利タイプランキング」としてその人気順を把握するのに利用していただければと思います。

ちなみに。

当サイトのお勧め金利タイプは上記「変動金利」ではなく、実は「変動金利タイプ+固定金利タイプ」のミックス金利だったりします。これなら変動金利のメリットも固定金利のメリットも半分ずつ享受することができます。

言い換えれば変動金利のデメリットも固定金利のデメリットも半分ずつ残るということではありますが・・・。

ではその「ミックス型」のシェアはどうなっているかと言うと、2.5%と超マイナーな存在ですね!残念なことです。

確かに日銀の「異次元緩和」、「マイナス金利」、「イールドカーブコントロール」、さらには「低いままのインフレ率」を考慮すれば金利が上昇していくイメージは全く持てませんので、ミックス型への関心が高まらないのは当然かもしれませんが、ただ一方で固定金利のシェアは結構あるわけですからね。もう少しシェアが上昇してもいいのでは?と思うのは・・・記者だけなのでしょうね。

これから住宅ローンの金利タイプを選ぼうとされている方は参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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