以前は当サイトの「好物」だった「持ち家と賃貸、どっちが得か？」という命題ですが、最近はどちらか片方に偏った記事も見かけなくなり、ちょっとご無沙汰しております。

そうした中、久しぶりに「都心の1LDK、賃貸と購入 どちらがお得か比べてみた」というコラムを見かけましたので、記者も久しぶりに試算してみたいと思います。まず諸条件を上記コラムにそろえるとこういうことになります。

＜マンション＞

・価格：４，０００万円
・想定家賃：１５万円
・住宅ローン：１％×３５年
・年間管理費：８７，０００円
・年間修繕積立金：１２０，０００円
・年間固定資産税：１４０，０００円

次に居住期間を定めます。マンションの平均建て替え期間は４０年程度のようですので、期間４０年のトータルコストを比較することにします。

まず賃貸ですが、普通に考えるとこうなります。

＜賃貸＞

・１５万円×１２ヶ月×４０年＝７，２００万円
・更新料：１５万円×２０回＝３００万円
・合計：７，５００万円

ただ賃料は１年あたり１％程度下がるようですのでそれを加味するとこうなります。

＜賃貸＞

・賃料（４０年）：５，７９６万円
・更新料（４０年）：２２８万円
・合計：６，０２４万円

４０年で約６，０００万円のコストがかかるということですね・・・なかなか壮大です。

次に住宅ローンを利用して持ち家とする場合のコストを考えてみます。

＜持ち家＞

・支払い利息（３５年）：７４２万円　※元本返済はコストではありません。
・管理費（４０年）：３４８万円
・修繕積立金（４０年）：４８０万円
・固定資産税（４０年）：５６０万円
・合計：２，１３０万円

ここまでを見れば持ち家の方が圧倒的に有利となるわけですが、ただすっぽり抜けているのが４０年後のマンションの価値です。

住宅ローンの元本返済＝４，０００万円でマンションが完全に自分のものになったわけですが、上記の通り４０年後に建て替えないといけないとすれば４０年後の建物の価値は０円と見ていいでしょう。

ただマンション価格＝「土地代＋建物価格」です。つまり建物の価値がいくらゼロになっても土地の価値が残るわけですが、この「マンション価格に含まれる土地価格の割合」は概ね３割程度のようです。

つまり、４，０００万円払って４０年後の価値は土地代だけの１，２００万円ですから、差し引き ２，８００万円が経年劣化で失われたことになります。これを加味すると最終的な「持ち家のコスト」はこのようになります。

＜持ち家＞

・支払い利息（３５年）：７４２万円　※元本返済はコストではありません。
・管理費（４０年）：３４８万円
・修繕積立金（４０年）：４８０万円
・固定資産税（４０年）：５６０万円
・建物の経年劣化：２，８００万円
・合計：４，９３０万円

「６，０２４万円」と「４，９３０万円」ですから、この前提条件でも持ち家の方が有利ということですね。

たださすがに住宅ローンの試算で「１％×３５年」というのはちょっと見通しが甘すぎる気もします。フラット３５の実質的な金利も勘案し金利を「１．５％」とすると支払い利息は「１，１４４万円」に増加します。

また、共用部分は修繕積立金でカバーされるとしても、マンションの専有部分は自分で修繕していく必要があります。賃貸だったら大家もちのエアコンだって自分で修理しないといけません。ざっくりですが不動産業者のサイトも参考に以下のようなメンテナンスコストを加味することにします。

・１０年後：５０万円
・２０年後：１００万円
・３０年後：２００万円

リノベーションも視野に入れるとこの倍くらいになりそうですが、それはともかくこれらを考慮すると、持ち家の４０年のコストはこのようになります。

＜持ち家＞

・支払い利息（３５年）：１，１４４万円　※元本返済はコストではありません。
・管理費（４０年）：３４８万円
・修繕積立金（４０年）：４８０万円
・固定資産税（４０年）：５６０万円
・建物の経年劣化：２，８００万円
・専有部メンテナンスコスト：３５０万円
・合計：５，６８２万円

賃貸が「６，０２４万円」で持ち家が「５，６８２万円」ということですから、その差は「誤差の範囲」と言えるかもしれませんし、実際、足りないと言われている修繕積立金の値上げも考慮するとむしろ持ち家の方がコストが高くなる可能性もありそうですが、この数字が正しいとすると、この約３５０万円の差は賃貸の

・より良い物件に引っ越せる権利

と言えそうです。賃貸の場合言わずもがなですが、収入が増えればより高い物件へ、収入が減ればより安い物件へ、家族が増えればより広い物件へ、家族が減ればより狭い物件へ、機動的に住宅を住み替えることができます。

もちろん持ち家でも住み替えることができますが、賃貸に比べればはるかにコストがかかることに加えて、収入が下がっていたり、担保価値が下がっていたりするとローンを組み替えられず、結果的に住み替えもできないということが起こりえます。

これらをまとめると「４０年間、マンションに住むコスト」は以下の通りですね。

・住宅ローンで持ち家　：　５，６８２万円
・賃貸　：　６，０２４万円＋「より良い物件に引っ越せる権利」

結局のところいつもと同じ結論になりますが、「住宅ローンで持ち家」も「賃貸」もトータルコストに大きな差はなく、経済合理性ではなく、感情や気持ち、あるいは価値観で選べばいいということになります。

なお今回はマンションを例に考えましたが、戸建てであっても似たような結論になると思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞