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[2017年10月のフラット35金利予想]
機構債金利は前月と変わらずも制度変更によりフラット35は1.36%?

このページでは、足元の金利動向から、来月のフラット35住宅ローン金利を予想します。
2017年9月21日

長期金利は一時マイナス水準に低下も徐々に回復し+0.03%。


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)




ここ最近の金利動向を振り返ると、大きな転機となったのが、昨年11月のアメリカ大統領選挙でトランプ氏が勝利したことですね。大きく反応したのがアメリカ債券市場で、実際にアメリカの長期金利の推移をチェックしてみるとこうなっています。



昨年11月以降、急激に上昇したことが分かります。それにつられる形で日本の長期金利もまた上昇しました。世界の金融市場はつながっているということですね。

しかしそのアメリカの長期金利も3月ごろをピークにジワジワ低下しているように見えます。このまま日本の長期金利も落ち着いていくことを期待したいと思います。

足元ではアメリカの金融緩和縮小観測やインフレ率の改善や税制改革期待、株高基調を受けて日米ともに長期金利は上昇傾向ですが・・・。実際、昨日はアメリカの中央銀行であるFRBが10月からの資産圧縮=金融引き締めを発表しましたので、その影響が気になるところです。

ただ日本の住宅ローン利用者にとって何より心強いのは、現在実施されている日銀の「金利操作付金融緩和=イールドカーブコントロール」によって長期金利はおおむね「−0.1%〜0.1%」の範囲内でコントロールされるているという事実ですね。

7月の上旬に長期金利が一時的に0.1%を上回った時も、「指値オペ」によってすかさず0.1%以下に引き下げられています。やはり日銀が目を光らせている間は「0.1%を上回る金利上昇」というのはなかなか無さそうです。

本日の「+0.03%」という水準もその「レンジ内」ですね。

なお具体的な10月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べておりますので参考になさってください。

>>>[2017年10月の住宅ローン金利予想] 2ヶ月連続の金利低下は微妙な状態に

結論としては「10月の住宅ローン固定金利は概ね据え置きとなる」としております。

とは言いつつ。

本題の10月のフラット35住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット35金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね!したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも10月のフラット35金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、10月のフラット35住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット35住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

1.ベース金利=機構債金利
     +
2.住宅金融支援機構のフラット35事業運営コスト
     +
3.販売金融機関のマージン

残念ながら上記2や3の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記1、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット35金利の変化となります。

では具体的に今月=9月発行の機構債の条件はと言うと、前月8月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

 ・0.42% → 0.42% (変わらず)

1ヶ月前の長期金利が「+0.040%」であり本日は「+0.030%」とほとんど変わらなかったことから、それに準ずる形でこの機構債の金利も「据え置き」になったということですね。

フラット35の金利としては最低水準にある楽天銀行をベースにするとこのように変化することになります。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(単純計算)

 ・フラット20金利 : 1.02% → 1.02% (変わらず)
 ・フラット35金利 : 1.08% → 1.08% (変わらず)

概ねこんなものだとは思いますが、念のためもう少し精度を高めるべく、過去6ヶ月の機構債の金利変動と、楽天銀行のフラット20、フラット35の金利変動をチェックするとこうなっています。

・2017年3月の機構債金利変動 : 0.47%→0.46%−0.01%低下

 4月のフラット20金利 : 1.01% → 1.01% (変わらず)
 4月のフラット35金利 : 1.12% → 1.12% (変わらず)

・2017年4月の機構債金利変動 : 0.46%→0.40%−0.06%低下

 5月のフラット20金利 : 1.01% → 0.98% (−0.03%低下
 5月のフラット35金利 : 1.12% → 1.06% (−0.06%低下

・2017年5月の機構債金利変動 : 0.40%→0.43%+0.03%上昇

 6月のフラット20金利 : 0.98% → 1.01% (+0.03%上昇
 6月のフラット35金利 : 1.06% → 1.09% (+0.03%上昇

・2017年6月の機構債金利変動 : 0.43%→0.44%+0.01%上昇

 7月のフラット20金利 : 1.01% → 1.03% (+0.02%上昇
 7月のフラット35金利 : 1.09% → 1.09% (変わらず)

・2017年7月の機構債金利変動 : 0.44%→0.46%+0.02%上昇

 8月のフラット20金利 : 1.03% → 1.04% (+0.01%上昇
 8月のフラット35金利 : 1.09% → 1.12% (+0.03%上昇

・2017年8月の機構債金利変動 : 0.46%→0.42%−0.04%低下

 9月のフラット20金利 : 1.04% → 1.02% (−0.02%低下
 9月のフラット35金利 : 1.12% → 1.08% (−0.04%低下

こうしてみると、フラット35の金利はこの機構債の金利に概ね連動していることが分かります。

一方でなかなか法則性が見えないのがフラット20の金利ですね!ということで前回条件決定日である8月18日の市場金利を本日の金利と比較してみたいと思います。

・ 5年もの金利 : −0.080% → −0.115% (−0.035%低下
・10年もの金利 :  0.047% →  0.026% (−0.021%低下
・15年もの金利 :  0.293% →  0.289% (−0.004%低下

・20年もの金利 :  0.575% →  0.557% (−0.018%低下
・30年もの金利 :  0.852% →  0.832% (−0.020%低下

今回の機構債の「据え置き」という変化に最も近いのは「15年もの金利」ですが、仮に

・フラット35 : 15年もの金利に相関
・フラット20 : 10年もの金利に相関

ということなのであれば、その「10年もの金利」は上記の通り過去1ヶ月で「−0.021%低下」しているわけですから、当サイトの10月のフラット35金利予測はこう結論づけたいと思います。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(最終結論)

 ・フラット20金利 : 1.02% → 1.00% (−0.02%低下
 ・フラット35金利 : 1.08% → 1.08% (変わらず)

・・・と、いつもならここで終わるわけですが、フラット35は来月=10月に制度変更があるのですね!何かと言えばこれまで金利に含まれてこなかった「団体信用生命保険」が、他の民間住宅ローンと同じように、「金利に込み」となります。

これまでこの「団体信用生命保険コスト」について当サイトでは「年約0.3%」とご案内してきましたが、具体的に「金利に込み」になることでどれくらい金利がアップするかと言うと・・・住宅金融支援機構の試算例によれば「+0.28%」ということのようです。これまでの概算コストは当たらずとも遠からずだったということですね。

と言うわけでこの団体信用生命保険のコストも加味するとフラット35の来月の金利予測は最終的にこのようになります。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(団信込)

 ・フラット20金利 : 1.02% → 1.28% (+0.26%上昇 ※団信込
 ・フラット35金利 : 1.08% → 1.36% (+0.28%上昇 ※団信込

フラット20金利については仮説に仮説を重ねておりますのでその確度は不明ですが、仮に外れたとしても大きくズレることはないと思います。

ちなみにこの予測に楽天銀行の金利を利用しているのは、楽天銀行のフラット35は、金利+手数料のトータルコストが最低水準だからです。同じフラット35でも銀行によって金利や手数料が異なりますのでご注意ください。

また、上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月1日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

>>>フラット35の最新金利について詳しくはこちら

ちなみにこのフラット35、フラット20、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



過去5年間の平均値を見る限り、フラット35・フラット20の金利変動と、機構債の金利変動との間に大きな差はありません。つまり概ね連動してきたということですね。

今月=9月の機構債の金利は据え置きとなりましたので、いつもであれば「10月のフラット35住宅ローン金利も据え置きになりそう」という結論になるわけですが、繰り返しになりますが制度変更がありますので表面的には金利が大きくジャンプアップすることになります。

フラット35の人気はどう変化するでしょうか?表面金利が上昇して人気が高まるということはないと思いますが・・・。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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