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住宅ローン関連ニュース:
貯金ゼロ!「今すぐ住宅ローン」と「頭金貯めてから」、どちらが良い?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2017年11月9日

たまたまネットを覗いていたらほぼ同じタイミングでアップされた、「貯金ゼロの場合、今すぐ頭金ゼロでもOKの住宅ローンを組むか、頭金を貯めてからにするか、どちらがよいか?」という内容の2つの記事を見かけました。

まず最初に当サイトの見解を述べると、もう間違いなく後者の「頭金を貯めてから」をお勧めしたいと思います。これは経済合理性云々ではなく、「本気で住宅ローンを借りようと思っているかどうか」という住宅ローン利用者の覚悟の問題であり、もっと言えば「本当に住宅ローンを返済できるのか」という適性の問題とも言えます。

「本気で住宅ローンを借りようと思い」、「本当に住宅ローンを返済できる」人なら、さすがに貯金ゼロということはないと思いますし、逆に言えば貯金ゼロの方は大変申し訳ないですが、住宅ローンを借りる準備ができていないということですね。

もちろん、それが悪いと言っているわけではありません。期間30年などで見れば賃貸もマイホーム購入もトータルコストに差はありませんので、準備ができていないのに焦って住宅ローンを借りる必要はありませんし、それこそ「絶対、住宅ローンを組んでマイホームを購入しないといけない」わけでもありません。

価値観は人それぞれですし、「その気になるまで、とりあえず賃貸」という生き方も人生に対するフレキシビリティを維持するという観点からはメリットも多いと思います。

またもっと現実的な点で言えば、多くの住宅ローンで実質的に頭金ゼロを認めていませんし、「頭金ゼロ」「頭金10%」「頭金20%」の3つを比べれば、当然頭金が増えれば増えるほど、審査が通り易く、かつ金利も下がっていくわけですから、頭金にはメリットしかありません。

当然、同じ返済額なら、頭金が多ければ多いほど借り入れ期間が短くトータルコストも下がります。

さらに言うとマイホーム購入には物件代だけでなく、住宅ローンの登記や手続きに関する諸費用や引っ越し代、家具・電化製品代が必要であり、これらは住宅ローンの対象になりませんので自己資金で賄わないといけません。

要するに貯金ゼロだと「物理的に」マイホーム購入は不可能ということですね!その点ではそもそも「頭金ゼロでいいかどうか」という議論自体、不毛なのかもしれません。

というわけで当サイトの結論は繰り返しになりますが、住宅ローンの申し込みは「頭金を貯めてから」ということになりますが、では冒頭ご案内した2つの記事の結論はどうなっているのでしょうか?

まず宅地建物取引士氏の記事では「頭金がなくても購入を検討することをおすすめしています」となっています。マジですか・・・。

その根拠を抜粋するととこうなります。

「Aさんは、頭金0円で4,000万円で住宅ローンを組んで家を購入。Bさんは、毎月10万円ずつ貯蓄して、5年後に頭金500万円と3,400万の住宅ローンで家を買いました。

Aさんのように30歳でローンを組むと、長期で低金利というような自分に有利な条件でのローンが可能です。

一方、貯蓄をしてからローンを組むBさんの場合、5年間は「貯蓄」と「賃貸家賃」のタブルでお金がかかりますよね。さらに5年経てば完済できる年齢も変わりますし、不動産価格や金利が上がる可能性もあります。

家を購入する際、非常に重要なものに団体信用生命保険(団信)という保険があります。この保険は健康な人が対象ですので、やはり買うのであれば、健康に働けているうちがよいでしょう。」

いかがでしょう?

まずこれは記者の読解力の問題かもしれませんが、Aさんのメリットとして紹介されている「長期で低金利というような自分に有利な条件でのローンが可能」という意味がよく分かりません。一般的には頭金が多い方が自分に有利な条件になるかと思います。

また後段の「健康に働けているうちがよい」 というのはその通りですが、このケースでの借り入れ年齢はAさんが30歳に対してBさんは35歳ですから、やはり優劣はなさそうです。

さらに中段の「5年経てば不動産価格や金利が上がる可能性もあります」という点も、未来の不動産価格や金利について誰も正確に予想できないという事実に則れば、「上がる可能性もあるけれど下がる可能性もある」ということでやはり優劣はありません。

となるとポイントは、「Bさんの場合、5年間は貯蓄と賃貸家賃のタブルでお金がかかる」ということの是非ですね。それによって「子供を諦める」「子供の教育費を削る」と言った、Bさん一家の将来に悪影響を及ぼすのであれば本末転倒ですが、一方、「生活費を削る」「趣味・娯楽費用を削る」と言った「お金の使い道変更」に留まるのであればむしろ有益なのではないかと思います。

マイホームは購入してからも色々とお金がかかりますからね。

また、仮に配偶者が専業主婦・主夫の場合、共働きをすることによって貯金していくなら、「失うものは全くない」と言えるかもしれません。全国の専業主婦・主夫の方々から怒られそうですが・・・ごめんなさい、スミマセン。

加えて忘れてはいけないのは2つで、1つ目は頭金によって住宅ローンの総返済額が大きく減少することです。Aさん・Bさんの総返済額をどちらも1.5%とするとこうなります。

・Aさん(4,000万円×35年×1.5%):5,144万円

・Bさん(3,400万円×35年×1.5%):4,372万円

800万円近い差ですが、Bさんの頭金500万円も加算するとマイホーム取得のトータルコストはこうなります(諸経費除く)。

・Aさん:5,144万円

・Bさん:4,872万円

つまり、約272万円Bさんの方がトータルコストが少ないわけで、その点ではBさんは「500万円の頭金によって272万円を得た」ということになります。とするとやはりBさんの方が圧倒的に有利ですよね。

そもそも頭金ゼロと頭金500万円が同じ金利というのがあり得ません。実際、2017年11月現在、頭金ゼロ(融資率9割超)と頭金500万円(融資率9割以内)のフラット35金利を比較するとこうなります。

・融資率9割超:1.810%

・融資率9割以内:1.370%

何と0.44%もの差をつけられているわけですね!これをそのまま使って試算するとこうなります。

・Aさん(4,000万円×35年×1.81%):5,403万円

・Bさん(3,400万円×35年×1.37%):4,282万円+頭金500万円

その差は何と約621万円にも開きます。「500万円の頭金で621万円を得られる」わけですから・・・もはや議論の余地はなさそうです。5年分の賃貸家賃もカバーできそうですね。

忘れてはいけない2つ目は、Bさんの場合、マイホームの耐用年数がAさんに比べて5年伸びることです。仮にマイホームの耐用年数を40年とし、その後は賃貸や老人ホームに入居するとすれば、Bさんの余計に払ったように見える5年分の家賃が決して無駄ではなかったことが分かります。図示するとこうですね。



つまり早いか遅いかだけの違いでしかありません。もちろんマイホームですから大規模リフォームや建て替えなどの選択肢もありますが、仮にそれぞれ75歳で亡くなるとすればAさんはその費用が確実に発生する一方で、Bさんはその費用を払わなくていいということになりますから、やっぱり「賃貸5年間」の差は最後にきっちり清算されるということですね。

そうしたわけで、経済合理性という観点からも「マイホーム取得」や「住宅ローンの借り入れ」は「頭金を貯めてから」であることがご納得いただけたかと思います。

だいぶ冗長になってきましたが、公平にもう1つの「貯金ゼロの場合、今すぐ頭金ゼロでもOKの住宅ローンを組むか、頭金を貯めてからにするか、どちらがよいか?」という趣旨の記事をチェックしてみると、その結論はこうなっています。

・520万円ほど頭金なしの即時購入の方がお得

マジですか、マジですか。ということでその根拠を抜粋するとこうなります。

「固定金利1.3% 35年 3,000万円借りた場合/毎月の返済額:約8.9万円 総返済額:約3,736万円

固定金利1.3% 35年 2,700万円借りた場合/毎月の返済額:約8.1万円 総返済額:約3,363万円

頭金なしの即時購入の場合は総返済額と同じ約3,736万円になりますが、5年掛けて頭金300万円で2,700万円を借り入れた場合、総返済額以外に頭金の300万円と5年分の家賃600万円が掛りますから、3,363万+300万円+600万円で、約4,263万円になります。

総必要額で比べると、「約3,736万円」と「約4,236万円」ですから、520万円ほど頭金なしの即時購入の方がお得になってしまいます。」


こちらも結局、当初5年の家賃を「無駄」と誤解しているわけですね。言い換えれば、上記の通り住宅の耐用年数を40年とすると、前者は「期間40年の住宅コスト」であり、後者は「期間40年+5年の住宅コスト」ですから、そのまま比較してはいけないということです。

加えて「頭金ゼロ」と「頭金300万円」が同じ金利というのがあり得ないのは申し上げた通りです。

どちらももちろん悪意があったわけではないのでしょうけれど、誤った情報に振り回されないようご注意ください。

細かな理屈を抜きにして、直感的にも「頭金ゼロの方がいい」なんて結論、あり得ないですよね(苦笑)。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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