長期金利は国債の需要好調や米国金利の落ち着きもあり、０．０２５％に低下。

ここ最近の金利動向を振り返ると大きな転機となったのが、もう１年前となりましたが、昨年１１月のアメリカ大統領選挙でトランプ氏が勝利したことですね。大きく反応したのがアメリカ債券市場で、アメリカの長期金利は急激に上昇しました。

それにつられる形で日本の長期金利もまた上昇したわけですが、世界の金融市場はつながっているということです。

ただ２０１７年に入ってからのアメリカの長期金利の動向をチェックするとこうなっています。



３月ごろをピークにして完全に「頭打ち」の状態ですね。つまりアメリカ発の金利上昇圧力は収まっているということです。

加えて日本の住宅ローン利用者にとって心強いのは、現在実施されている日銀の「金利操作付金融緩和＝イールドカーブコントロール」によって長期金利はおおむね「−０．１％〜０．１％」の範囲内でコントロールされるているという事実です。

７月の上旬に長期金利が一時的に０．１％を上回った時も、「指値オペ」によってすかさず０．１％以下に引き下げられています。やはり日銀が目を光らせている間は「０．１％を上回る金利上昇」というのはなかなか無さそうです。

本日の「＋０．０２５％」という水準もその「レンジ内」ですね。

なお具体的な１２月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べておりますので参考になさってください。

＞＞＞［2017年12月の住宅ローン金利予想］　固定・変動ともに概ね据え置きも、需要期に向けた引き下げあり？

結論としては「１２月の住宅ローン固定金利は概ね据え置きも、キャンペーンなどの形で住宅ローン金利を引き下げてくる銀行あり」としております。想定より長期金利は低位で推移しておりますが・・・。

とは言いつつ。

本題の１２月のフラット３５住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット３５金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね！したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも１２月のフラット３５金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、１２月のフラット３５住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット３５住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

１．ベース金利＝機構債金利
　　　　　＋
２．住宅金融支援機構のフラット３５事業運営コスト
　　　　　＋
３．販売金融機関のマージン

残念ながら上記２や３の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記１、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット３５金利の変化となります。

では具体的に今月＝１１月発行の機構債の条件はと言うと、前月１０月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

　・０．４３％　→　０．４０％　（−０．０３％低下）

１ヶ月前の長期金利が「＋０．０７５％」であり本日は「＋０．０２５％」とわずかに低下したことから、それに準ずる形でこの機構債の金利も「−０．０３％低下」になったということですね。

フラット３５の金利としては最低水準にある楽天銀行をベースにするとこのように変化することになります（いずれも団信込の金利）。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（単純計算）

　・フラット２０金利　：　１．３０％　→　１．２７％　（−０．０３％低下）
　・フラット３５金利　：　１．３７％　→　１．３４％　（−０．０３％低下）

概ねこんなものだとは思いますが、念のためもう少し精度を高めるべく、過去６ヶ月の機構債の金利変動と、楽天銀行のフラット２０、フラット３５の金利変動をチェックするとこうなっています。

・２０１７年５月の機構債金利変動　：　０．４０％→０．４３％（＋０．０３％上昇）

　６月のフラット２０金利　：　０．９８％　→　１．０１％　（＋０．０３％上昇）
　６月のフラット３５金利　：　１．０６％　→　１．０９％　（＋０．０３％上昇）

・２０１７年６月の機構債金利変動　：　０．４３％→０．４４％（＋０．０１％上昇）

　７月のフラット２０金利　：　１．０１％　→　１．０３％　（＋０．０２％上昇）
　７月のフラット３５金利　：　１．０９％　→　１．０９％　（変わらず）

・２０１７年７月の機構債金利変動　：　０．４４％→０．４６％（＋０．０２％上昇）

　８月のフラット２０金利　：　１．０３％　→　１．０４％　（＋０．０１％上昇）
　８月のフラット３５金利　：　１．０９％　→　１．１２％　（＋０．０３％上昇）

・２０１７年８月の機構債金利変動　：　０．４６％→０．４２％（−０．０４％低下）

　９月のフラット２０金利　：　１．０４％　→　１．０２％　（−０．０２％低下）
　９月のフラット３５金利　：　１．１２％　→　１．０８％　（−０．０４％低下）

・２０１７年９月の機構債金利変動　：　０．４２％→０．４２％（据え置き）

　１０月のフラット２０金利　：　１．０２％　→　１．２９％　（＋０．２７％上昇）
　１０月のフラット３５金利　：　１．０８％　→　１．３６％　（＋０．２８％上昇）

・２０１７年１０月の機構債金利変動　：　０．４２％→０．４３％（＋０．０１％上昇）

　１１月のフラット２０金利　：　１．２９％　→　１．３０％　（＋０．０１％上昇）
　１１月のフラット３５金利　：　１．３６％　→　１．３７％　（＋０．０１％上昇）

１０月のフラット３５金利はこれまでの「団信無し」から「団信込み」への制度変更がありましたので異常な金利アップになっておりますが、それを除けばフラット３５の金利はこの機構債の金利に概ね連動していることが分かります。

一方でいつも外すのがフラット２０の金利ですね！ということで前回条件決定日である１０月２０日の市場金利を本日の金利と比較してみたいと思います。

・　５年もの金利　：　−０．０８７％　→　−０．１３１％　（−０．０４４％低下）
・１０年もの金利　：　　０．０６４％　→　　０．０３３％　（−０．０４４％低下）
・１５年もの金利　：　　０．３２２％　→　　０．３０１％　（−０．０２１％低下）
・２０年もの金利　：　　０．６００％　→　　０．５７５％　（−０．０２５％低下）
・３０年もの金利　：　　０．８７９％　→　　０．８１３％　（−０．０２５％低下）

今回の機構債の「−０．０３％低下」という変化に最も近いのは「１０年もの金利と１５年もの金利の間」と言ったことになりそうです。とするとフラット２０の金利はもう少し短く「５年もの金利と１０年もの金利の間」ということであれば、金利低下幅はフラット３５より大きくなりそうです。というわけで、当サイトの１２月のフラット３５金利予測はこう結論づけたいと思います。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（最終結論）

　・フラット２０金利　：　１．３０％　→　１．２６％　（−０．０４％低下　※団信込）
　・フラット３５金利　：　１．３７％　→　１．３４％　（−０．０３％低下　※団信込）

ちなみにこの予測に楽天銀行の金利を利用しているのは、楽天銀行のフラット３５は、金利＋手数料のトータルコストが最低水準だからです。同じフラット３５でも銀行によって金利や手数料が異なりますのでご注意ください。

また、上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月１日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

＞＞＞フラット３５の最新金利について詳しくはこちら

ちなみにこのフラット３５、フラット２０、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



上記の通り１０月の金利上昇は例外として、過去５年間の平均値を見る限り、フラット３５・フラット２０の金利変動と、機構債の金利変動との間に大きな差はありません。つまり概ね連動してきたということです。

そして今月＝１１月の機構債の金利はわずかに低下しましたので、「１２月のフラット３５住宅ローン金利もわずかに低下する」ということですね。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞