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上昇地点は前回と変わらずの86% 最新の地価LOOKレポート

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2017年11月27日

最近は、なんと不正アクセスの影響で更新が止まっているようですが、国土交通省が公表した2017年5月時点での不動産価格指数をチェックするとこのようになっています。



いつものように、

・マンション価格 : 高騰
・戸建て価格 : 変わらず
・土地価格 : 変わらず

といった形で対照的な動きになっているわけですね。

ただその高騰を続けてきたマンション価格も足元では下落の動きも出始めているようです。日本不動産研究所の「不動研住宅価格指数」はこのように推移しています。



「東京都」も「首都圏全体」も、既存マンション=中古マンションの価格が4ヶ月連続で下落しているほか、前年と比べてもマイナスとなり始めていることが分かります。

これが一時的なものなのか、はっきりとしたトレンド転換なのかは分かりませんが、これからマイホームを取得する予定の方々にとってはぜひ後者であってほしいものですね。

最近の好調な株価などを考慮するとそう簡単には下がらないかもしれませんが・・・少なくとも「上昇が止まる」ことを期待したいと思います。

さて相変わらず前置きが長くなってしまいましたが、そのマンション価格は「建物代」と「土地代」に分解できるわけで、後者の「土地代=地価」の現状が把握できるのが本題の「地価LOOKレポート」です。

地価LOOKレポートとは、国土交通省の「主要都市の高度利用地地価動向報告」のことですが、その最新版=2017年第3四半期=2017年7月〜2017年9月のデータが発表されています。

毎回ご案内しているように、この調査では対象地区が

・東京圏43地区
・大阪圏25地区
・名古屋圏9地区
・地方中心都市等23地区

と全国にバランスよく配分されているのが特徴です。そのため3大都市圏のみならず全国の動向が把握できることに加え、「1年に1回」が多い他の主要な地価調査と違って3ヶ月に1回調査されており、発表も早く、地価をタイムリーに把握できる点も魅力ですね!

では早速、今回の調査結果について、値上がり・値下がりの分布を1年前、9ヶ月前、6ヶ月前、3ヶ月前の調査と比較するとこのようになりました。

・上昇地区 : 82 → 84 → 85 → 86 → 86
・横ばい  : 18 → 16 → 15 → 14 → 14
・下落地区 : 0 → 0 → 0 → 0 → 0

上昇地区が86ヶ所、つまり86%もの地区の地価が上昇しているのですね!一方、下落している地区は1ヶ所もありません。

その点では株価だけでなく「地価も絶好調」ということになりますが、ただ今回、「上昇地区が増えなかった」という点は留意しておいても良さそうです。前回まで4回連続で増加していましたからね。

ちなみに、このようにマンション価格や「主要都市の高度利用地」=市街地の地価が上昇している理由について国土交通省は以下のように解説しております。

・空室率の低下等オフィス市況が好調
・大規模な再開発事業の進捗
・訪日観光客による消費・宿泊需要
・オフィス、店舗、ホテル等に対する投資が引き続き堅調に推移

実は3ヶ月前の解説と1文字も変わっておりませんが、そうした「手抜き解説」の是非はともかくとして、内容はどちらかと言うとオフィス・ホテル需要の話ですね。

ただマンション用地とオフィス・ホテル用地が重複・競合しているのであれば、どちらも似たような価格動向になるわけで、今後のマンション価格を占うものとして参考にしても良さそうです。とすると、マンション価格の上昇はもう少し続きそうですが・・・果たしてどうなるのでしょうか。

最後に、いつものように少数派となっている「横ばい地区」の具体的な地名をチェックするとこうなっています。

・盛岡市/盛岡駅周辺
・柏市/柏の葉
・千代田区/番町
・港区/南青山
・中央区/佃・月島
・品川区/品川
・江東区/豊洲
・江東区/青海・台場
・世田谷区/二子玉川
・武蔵野市/吉祥寺
・立川市/立川
・長野市/長野駅前
・京都市左京区/下鴨
・鹿児島市/鹿児島中央駅

前回と比較するとこちらも動きはありません。

なお、この14地区の中には東京都心部の湾岸エリアを筆頭に、これまで地価上昇を牽引してきた地区が目立ちます。「上昇しすぎた東京都心部から、地価上昇が一服してきた」ということであれば冒頭ご案内した

・東京都も首都圏全体も、既存マンション=中古マンションの価格が4ヶ月連続で下落しているほか、前年と比べてもマイナスとなり始めている

と言うことと

・今回の地価LOOKレポートの、全国の86%の地点で地価が上昇している

という結果が意外と「矛盾していない」と考えることもできますが、いずれにしても全体の動向に変化があるのかないのか、もう数ヶ月時間をかけてみるしかないのでしょうね。

ちなみにこれらの調査結果は地価や住宅価格の動向が「地域によって異なる」ことを示しています。当然と言えば当然ですが、目ぼしい物件が見つかったら、そのエリアのこれまでの不動産価格の推移をチェックし、上昇しているのかどうか、上昇しているとすればどれくらい上昇しているのかを把握し、割高なのか、価格が下がるとすればどこくらいまで下がるのか、といった点を考えていってもらえればと思います。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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