１２月となりました。２０１７年もあっと言う間に年末ということですね・・・早いものです。と言うか早すぎて全く実感がわきません。本当に１２月なのでしょうか・・・。

それはともかくとして１２月と言えば冬のボーナスシーズンであり、住宅ローン需要も徐々に高まる時期ですね。これから住宅ローンを借りようとされている方にとっては頭金となりますし、すでに住宅ローンを借りている人にとっては繰り上げ返済の原資となるほか、借り換える場合の諸費用となります。

この冬のボーナスは全体的には「３年ぶりの増加」ということのようですから尚更です。これから借り入れ・借り換えを検討の方は、自分にとって最もお得な住宅ローンを選んでいただければと思います。

というわけで気になるのが住宅ローン金利の動向ですが、まずはいつものように現在の金利環境をチェックしていきたいと思います。

最近の住宅ローン金利を振り返ると、２０１６年１月末に発表された「マイナス金利政策」の影響で、２０１６年春以降大きく低下しました。ただ２０１６年秋以降は一転してジワジワ上昇してきていますね。そのキッカケは２０１６年７月末に発表された「追加金融緩和」が期待外れに終わったことです。同時に検討が発表された「金融緩和の総括」に対する懸念もあったのかもしれません。

さらに２０１６年１１月のアメリカ大統領選挙においてトランプ氏が勝利したことでアメリカの金利が上昇しました。アメリカの長期金利をチェックしてみるとこうなっています。



昨年末に急上昇していますね。世界の金融市場はつながっていますので、日本の金利にも相応の金利上昇圧力になったというわけです。

ただ一方で、そのアメリカの長期金利上昇も今年３月くらいをピークに「頭打ち」となっていることが分かります。歓迎すべきことですね。

では肝心の日本の長期金利はどうなっているかと言うと、１ヶ月前は「０．０５５％」で今日は「０．０３５％」ですからわずかに低下しています。期間３ヶ月のグラフを見ても確かに低下していますね。



株価が上昇しており、通常であれば金利も一緒に上昇するはずですが、逆に下がるというのはどういうことなのでしょうね？謎です・・・。

いずれにしても金利が多少なりとも低下傾向にあるのであれば、住宅ローン利用者としては安心できるわけですが、さらに心強いのは日銀の「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」、別名「イールドカーブコントロール」が実施されているという点です。

これは「日銀が直接的に市場金利をコントロールしていく」金融政策ですが、この枠組みの元で現状の長期金利の操作目標は「０％」に設定されています。今のところその「０％」は具体的に「−０．１％〜０．１％の間」と考えられています。

実際、長期金利の動向を見てみると、２０１６年９月のこの「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」発表以降、その「−０．１％〜０．１％の間」に収まっていることが分かります。



２月３日には長期金利は一時「０．１５％」まで上昇し、節目である０．１％を超えましたが、日銀がすかさず「無制限の指値オペ」を実施したことですぐに０．１％以下の水準まで低下しました。また７月７日にも一時「０．１０％」を超えましたが、これまた指値オペで金利が低下しています。本日の長期金利の値＝「０．０３５％」も、やはり「−０．１％〜０．１％」の範囲内ですね。

この日銀の「金利コントロール力」が確かなものであるのなら、新たな金利上昇要因が現れたとしても長期金利は＋０．１％を超えることはなく、住宅ローン金利も大きく上昇しない、ということになります。

他方で「長期金利は−０．１％を下回ることもない」ということでもありますから良いことばかりではありませんが、しかし住宅ローン金利はすでにこれ以上下がるのは困難なレベルまで下がっていますからね。その点では「金利上昇リスクがない」ことの方がありがたいと言えそうです。

そのような金利環境を理解した上で、具体的に三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の大手銀行＝メガバンクの１２月の住宅ローン金利をチェックするとこのような結果となっています。

・変動金利　：　据え置き
・１０年固定金利　：　据え置き
・２０年固定金利　：　据え置き
・３０年固定金利　：　据え置き

長期金利は１ヶ月前と比較して「−０．０２０％」低下しておりますが、上記の通り全体的に「据え置き」ということですね。少しくらい金利低下の動きがあっても良さそうなものですが、今月はメガバンクの足並みが完全にそろったことになります。

とは言いつつ住宅ローン金利はすでに十分すぎるほど低いことを踏まえれば、「据え置き」でも借り入れ・借り換えを検討されている方にとっては引き続き良い機会となりそうです。

ちなみに先日の当サイトのコラムでは「１２月の住宅ローン固定金利は概ね据え置きも、キャンペーンなどの形で住宅ローン金利を引き下げてくる銀行あり」と予想しました。「概ね据え置き」という点は合っていましたが、「キャンペーンなどの形で住宅ローン金利を引き下げてくる銀行あり」という点はいかがでしょうか？

この疑問は後でもう一度チェックしてみたいと思います。

＞＞＞［１２月の住宅ローン金利予想］　固定・変動ともに概ね据え置きも、需要期に向けた引き下げあり？


［２０１７年１２月の住宅ローン金利］

上記ご案内したように、メガバンクの１２月の住宅ローン金利は

・変動金利　：　据え置き
・１０年固定　：　据え置き
・２０年年固定　：　据え置き
・３０年年固定　：　据え置き

と言った動きになりました。

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

具体的な金利をチェックしていくと、フラット住宅ローンのメイン商品であるフラット３５の金利は別のコラムにて既にご案内しておりますがこうなりました。

・フラット２０金利　：　１．３０％　→　１．２７％　（−０．０３％低下）
・フラット３５金利　：　１．３７％　→　１．３４％　（−０．０３％低下）

＞＞＞最新のフラット３５の金利はこちら（楽天銀行）

先日のフラット３５の金利予測では

・フラット２０金利　：　１．３０％　→　１．２６％　（−０．０４％低下　※団信込）
・フラット３５金利　：　１．３７％　→　１．３４％　（−０．０３％低下　※団信込）

と予想しましたが、微妙に外してしまいました・・・残念です。

＞＞＞［１２月のフラット３５金利予想］　前月比−０．０３％　フラット３５表面金利１．３４％？

次に民間の住宅ローンをチェックすると、いつものように当サイトで人気の住信ＳＢＩネット銀行と、日本最大のメガバンクである三菱ＵＦＪ銀行の、先月と今月の住宅ローン金利の推移はこのようになっています。

◆住信ＳＢＩネット銀行（ネット専用住宅ローン）

・変動金利　　：　０．４４７％〜０．４７７％　→　０．４３９％〜０．４７７％　（−０．０８％低下）
・１０年固定　：　０．７２０％　→　０．７２０％　（据え置き）
・２０年固定　：　１．１００％　→　１．１００％　（据え置き）
・３０年固定　：　１．２４０％　→　１．２４０％　（据え置き）

＞＞＞最新の金利はこちら

◆三菱ＵＦＪ銀行（保証料を加えた実質金利）

・変動金利　　：　０．９７５％　→　０．９７５％　（据え置き）
・１０年固定　：　０．９５０％　→　０．９５０％　（据え置き）
・２０年固定　：　２．９５０％　→　２．９５０％　（据え置き）
・３０年固定　：　１．５２０％　→　１．５２０％　（据え置き）

＞＞＞最新の金利はこちら

申し上げたように全体的には金利は据え置きとなっているわけですが・・・注目はやはり住信ＳＢＩネット銀行が変動金利を引き下げてきた点ですね！恐らくこれは１１月中旬の時点でソニー銀行が１２月の変動金利引き下げを発表しておりましたのでそれに追随したものではないかと思います。

いずれにしてもただでさえ低い金利がさらに低くなったわけですから歓迎したいと思います。

ここで今月の当サイトの予測に話を戻すと「固定金利は概ね据え置きも、キャンペーンなどの形で住宅ローン金利を引き下げてくる銀行あり」と予想しました。申し上げたように「概ね据え置き」という点は合っていましたが、上記のような変動金利引き下げの動きを踏まえると、「キャンペーンなどの形で住宅ローン金利を引き下げてくる銀行あり」という点も合っていたと言えそうです。

・・・手前味噌で恐縮ですが・・・。

さてこちらも当サイトで人気の新生銀行の１２月の住宅ローン金利はと言うと以下の通りです。

◆新生銀行

・変動金利　　：　０．６００％　→　０．６００％　（据え置き）
・１０年固定　：　１．０００％　→　１．０００％　（据え置き）
・２０年固定　：　１．４５０％　→　１．４５０％　（据え置き）
・３０年固定　：　１．９００％　→　１．９００％　（据え置き）

全期間据え置きということですが、ただ「新しく住宅を購入される方向け」のキャンペーンが提供されており、それを利用すれば金利はこのようになります。

◆新生銀行

・変動金利　　：　０．６００％　→　０．５５０％　（−０．０５％）
・１０年固定　：　１．０００％　→　０．９５０％　（−０．０５％）
・２０年固定　：　１．４５０％　→　１．４００％　（−０．０５％）
・３０年固定　：　１．９００％　→　１．８５０％　（−０．０５％）

＞＞＞最新の金利はこちら

積極的ですね。

なお新生銀行は、万が一の時の保障や返済停止機能を組み合わせた「安心パック」を付加するなど、金利競争以外のサービス拡充にも注力しています。住宅ローンの金利や手数料だけでなく、そうした付加価値についても目を向けてみると、また違った住宅ローン選びができるかもしれませんね。ちなみにこのサービスは日経新聞が選定した新商品・新サービスの中で、最優秀賞を受賞したようです。

また、１０年以上経過すると徐々に金利が下がっていき、最大で５０％ダウン＝半分となる金利タイプ「ステップダウン型金利」の発売を開始しています。ユニークですね！

長期固定金利の住宅ローンの利用を考えている方は参考にしてみてください。

［２０１８年１月以降の住宅ローン金利の動向］

気になる今後の住宅ローン金利の動向ですが、上記の通り当面は日銀の「金利操作」によって長期金利は概ね「−０．１％〜０．１％」の範囲内で推移するものと思われ、金利環境からすれば今後の住宅ローン金利は大きく上昇することも大きく低下することもなく、「細かな金利変動にとどまる」と考えられます。

ただ細かく見れば、足元の長期金利はじわじわ低下傾向にあり、来月＝１月の住宅ローンは固定金利につき−０．０５％といったレベルでの低下はあり得ます。

低下すると言っても−０．０５％では「誤差の範囲内」と言えるのかもしれませんが、期待だけはしておきたいと思います。

ちなみに。

今後の「本格的な」金利上昇の可能性を考えると、カギとなるのは物価です。政府や日銀は、物価上昇＝インフレの状態にするためにあらゆる金融政策を取っているわけですが、景気回復と相まっていよいよ本当にインフレになってくれば、頼みの綱である「異次元の金融緩和」も縮小に向かいますので、実需と金融政策の両面から金利上昇の機運が高まることになります。

では足元の物価動向はと言うと、多少上昇しているものの金融緩和を縮小・終了させるにはまだまだ力不足です。

そうでなくても少子化が続く日本で本当にインフレとなるのか疑問を感じなくもありません。最近の物価動向は以下の通りです。



政府や日銀が目指すように日本経済が本格的なインフレ経済に変貌するとしても、時期としてはかなり先のことであるのは間違いなさそうですね。

ここでいつものように長期金利の２０００年からの推移を振り返ってみたいと思います。

■長期金利グラフ



このグラフから「金利上昇の教訓」を探ろうとすれば、前回の景気回復が始まった２００３年に長期金利は０．４３５％の最低金利をつけた後、急速に上昇し、１．５％前後にまで実に１％近く上がったことが分かります。

仮に今後、景気回復が順調に進むのであれば、金利についても同じ様に＋１．０％程度上昇する可能性がある、ということを示唆しております。

今のところ、慌てたり、焦ったりする必要は全くありませんし、逆に低金利が常態化した日本では「金利が上昇したとしてもその程度」とも言えるわけでむしろ安心しても良いという気すらしますが、とは言いつつ住宅ローン金利が低いのに越したことはありません。

住宅ローンをご検討の方は、そうした将来的な金利上昇リスクを頭の「片隅の片隅」に入れて、相対的に金利が低い間に着実にご検討を進めていただければと思います。今月＝１２月はネット銀行の一部で変動金利が引き下げとなったわけですから尚更です。


［今月の住宅ローン金利レンジ］

最後に、今月の具体的な住宅ローン金利のレンジをチェックするとこのようになっています。

■２０１７年１２月の住宅ローン金利状況（実質金利）

・変動金利　：０．４４０％〜２．６７５％
・１０年固定：０．６１０％〜３．８００％
・２０年固定：１．１１０％〜２．９５０％

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

やはりこうして見ると、今まで考えられなかったような、極めて魅力的な金利水準ですね！

長期金利も住宅ローン金利も「史上最低水準」であるのは間違いありません。多少の金利変動に一喜一憂せず、着実に超低金利のメリットを享受いただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞