長期金利は前月のこの時期と変わらずの０．０４５％　安定的に推移

１２月も半ばですね。あと２週間で２０１７年も終わると思うと、感慨というよりは驚きです・・・。

今年の目標を振り返るとできたもの・できなかったもの色々ありますが、できなかったものはさすがにこの２週間でクリアできるはずもなく、来年に持ち越しとなりそうです。反省です・・・。

読者の皆さんの中には「住宅ローンの見直し」を今年の目標とされていた方もおられるのではないかと思いますが、無事にできたでしょうか？これまた今から申し込んで今月中に完了というのは難しいとは思いますが、しかしそれでも手続きを始めることはできますね。

住宅ローンは審査に通ったとしても「絶対契約しないといけない」ものでもありませんので、「忙しくてなかなか見直しができなかった」という方は、まずは仮審査の申し込みだけでもされてはいかがでしょうか？

「ただでさえ忙しい師走にすることはない」という反対意見もあるかもしれませんが・・・。

さて本題に入りまして、来月＝１月の住宅ローン金利について予測していきたいと思います。

まずいつものように最近の金利環境をご案内しておくと、何と言っても衝撃的だったのが昨年１月末に発表された「マイナス金利政策」です。金利がマイナスになるというのは想定外でしたが結果的に住宅ローン金利も劇的に低下しました。

また２０１６年半ばには「Ｂｒｅｘｉｔ」の影響などもあり、市場金利も住宅ローン金利も史上最低水準まで低下しました。終値ベースの長期金利の史上最低値は２０１６年７月２７日の−０．２９７％だったようです。

しかしそうした金利低下も２０１６年後半には反転しました。具体的には２０１６年７月末に発表された追加緩和策が期待外れだったことをキッカケに上昇を始め、９月に発表された新たな金融緩和の枠組み＝「金利操作付き金融緩和」によって「−０．０Ｘ％」台まで上昇し、さらにもう１年前となりますが、１１月のアメリカ大統領選挙でトランプ氏が勝利してからは「トランプラリー」の影響で「０．０Ｘ％」台となっています。

つまりプラス金利まで回復してきたということですね。

住宅ローン利用者からすれば誠に残念な動きであり、今後のさらなる金利上昇に対する不安が募るわけですが、ただ長期金利が今の水準以上に上昇するかと言うとそれはなさそうです。と言うのも冒頭ご案内したように、日銀による「金利操作付き金融緩和＝イールドカーブコントロール」で長期金利は「０％前後」に操作されることになっているからですね。

今のところその「０％前後」とは「−０．１％〜０．１％の間」と解釈されておりまして、だとすれば足元の長期金利の水準＝０．０４５％はまさにそのレンジ内のということになります。

２０１７年２月上旬には一時０．１５％に、そして２０１７年７月上旬にも一時０．１０％とその「上限」に達しましたが、すかさず日銀が指値オペをしたことから再びレンジ内に戻っております。長期金利のグラフに０．１％の線を足してやれば、今のところ日銀の思惑通り長期金利がコントロールされていることが分かります。



こうした状況が続く限り住宅ローン金利は「大きく上がることも大きく下がることもない」ということですね。住宅ローン利用者としても今後の市場金利、そして長期金利の変動にあまり過剰反応する必要はなさそうです。

実際、長期金利は先月のこの時期が０．０４５％で、本日が上記の通り０．０４５％ですから、奇しくも全く同値ですね！２０１７年の金利動向を象徴した動きと言えそうです。

なお日本の金利は中長期的に見ても「本格的に」金利が上昇する機運は全くありません。長期金利の水準自体がコントロールされていることに加え、２％のインフレ目標達成に向けて努力している日銀が、インフレ率が低迷している今金融緩和策を終了させることはあり得ないからですね。

もしかすると来年の日銀黒田総裁の交替のタイミングで、このインフレ目標が多少現実的なものに修正される可能性はゼロではありませんが、しかしそれでも金融緩和の縮小・終了ということにはならないでしょうから、過度に心配する必要はないと思います。

２０１７年１０月の衆院選で与党が大勝したことから、黒田総裁が続投となる可能性がかなり高いようですしね。

気になるのはこの「金融緩和策」がいつまでどれくらい続くのかという点ですが、２０１９年秋の消費税増税後に景気が相応に落ち込むとすれば金融緩和はむしろ拡大しないといけないかもしれませんし、 「プライマリーバランス黒字化」や「ＧＤＰ６００兆円達成」などの政策目標を考慮すれば実際には２０２０年代半ばまで続くということですかね？もちろん永遠に続く可能性すらあります。

つまり我々が想像する以上に長い間、低金利が継続するかもしれないということです。金利上昇リスクを全く考えなくて良いということではありませんが、現状の低金利が維持される可能性の方がはるかに高いわけで、「金利が上昇した場合」の試算は当然必要だとしても、「金利が上昇しなかった場合」の試算も併せて行っておいた方が良さそうです。


［２０１８年１月の住宅ローン金利予想］

毎度前置きが長くなって恐縮ですが、大まかな金利の動きや背景を踏まえた上で、ここから来月＝２０１８年１月の住宅ローン金利を具体的に予想していきたいと思います。

まず金利環境としては上記の通り、日銀の「金利操作付き金融緩和」によって長期金利はおおよそ「−０．１％〜０．１％」のレンジ内で推移しておりますので、住宅ローン金利もまた最大０．２％の幅の中で動いていくと考えられます。だとすると繰り返しになりますが、来月の住宅ローン金利は基本的に「大きく下がることも大きく上がることもない」ということですね。

その上で、もう少し細かく過去３ヶ月の長期金利の推移をみるとこうなっています。



確かに１ヶ月前の１１月中旬の長期金利の水準と比較すると金利水準は変わらないわけですが、ただメガバンク各行が金利を決定するであろう１１月２５日前後の金利水準と比較すると、０．０３％ほど上昇していることが分かります。とするとその差はわずかではありますが、一定の住宅ローン金利上昇余地はありそうです。

念のため１１月２５日前後の国債金利と本日現在の国債金利との差をチェックしてみるとこうなります。

◆１２月１４日現在の国債金利と、１１月２５日前後の国債金利との比較

・１年　　：　−０．１８％　→　−０．１６％　（＋０．０２％上昇）
・１０年　：　　０．０４％　→　　０．０５％　（＋０．０１％上昇）
・２０年　：　　０．５８％　→　　０．５８％　（変わらず）
・３０年　：　　０．８３％　→　　０．８１％　（−０．０２％低下）

しかしこうやって見ると、意外と上げ下げバラバラですね。とすると必ずしも「全体的に金利上昇余地あり」とは言えなさそうです。

加えて１月はまだ冬のボーナスシーズンであり、また３月末の需要期に向けて住宅ローンへの関心が高まる時期ですね。市場金利の動きとは別に、戦略的に住宅ローン金利を引き下げてくる銀行も出てくるのではないかと思います。実際、今月＝１２月は、ネット銀行が変動金利を引き下げてきましたからね。

と言うわけで結論としては、 「１月の住宅ローン固定金利は概ね据え置きも、長期金利に合わせて金利を引き上げる銀行も、需要期に向けて金利を引き下げる銀行もどちらも出てきそう」と予測しておきたいと思います。

「どれもあり」という意味では予測になっていない気がしますが・・・スミマセン。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

人気の住宅ローン金利タイプと言えば変動金利ですが、この変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については日銀の「ゼロ金利政策」によって一足早く金利ゼロに到達したことに加え、日銀が完全にコントロールしているために上がることも下がることもなくずっと「超・低金利」を維持してきました。

では１２月１４日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「−０．０３２％」とマイナス水準を維持しています。１ヶ月前の金利は「−０．０４４％」でしたから、多少上昇しているものの引き続き「異次元の低金利」を維持しています・・・マイナスですからね。

加えて日銀のこうしたゼロ金利政策＝短期金利の引き下げ政策もまた、十分なインフレ状態となるまで続けられますから、「相当の長期間」継続されるのは間違いありません。

そしてそのように短期金利の低下がまだまだ続くとすれば、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

繰り返しになりますが、そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、「十分なインフレなど永遠に起こらない」かもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで１０年固定や２０年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した２００８年１２月以降の約９年間全く上昇していません。

住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということです。

参考になさってください。


［補足：これまでの金利動向と金利上昇リスクについて］

補足として、２０００年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



昨年はマイナス水準にあったわけですから当たり前ですが、長期金利は「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。ぜひこのチャンスを生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

一方で。

このグラフからあえて金利上昇リスクを探るとすれば、前回の景気回復局面である２００３年〜２００６年ごろの金利推移を見てみると、２００３年には長期金利が０．５％前後という当時の過去最低水準まで下がったのち、その後１．５％近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが１．５％ではあるのですが、されど１．５％と言えます。仮にそのように金利上昇すれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

２００３年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「ＶａＲ」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「ＶａＲショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

もちろんそれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通りマイナス金利政策や「金利操作付き金融緩和」が実行されている現状では金利が極めて上がりにくいことには変わりません。

しかしそれでも今の歴史的な低水準からすれば、いつかは「多少なりとも」上昇する可能性があります。それが「かなり先」だとしてもです。

金利上昇リスクを過度に心配する必要がないというのは申し上げた通りですが、お伝えしたいのは今が住宅ローンの借り入れ・借り換えの絶好の機会だと言うことですね。細かな金利変動に左右されることなく、ぜひ検討を進めていただきたいと思います。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞