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住宅ローン関連ニュース:
機構調べの「正しい」住宅ローン金利タイプ人気シェア。問題点もチラホラ・・・

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2017年12月21日

先日のコラムと全く同じ書き出しとなって恐縮ですが、住宅ローンの金利タイプのシェアに関する調査について信頼できるものはいくつかあります。

>>>住宅ローン金利、変動金利の人気が上昇しフラット35の人気が低下!?機構調べ

それらの中で比較的新しいデータは以下2つです。いずれも「2016年度」の結果を調査したものですね。まず1つ目は国土交通省が住宅購入者に対してアンケート調査を行ったもので、このようになっています。



変動金利型のシェアがずっと60%前後を維持しているという結果ですね。

2つ目は一般社団法人住宅生産団体連合会が発表した「2016年度戸建注文住宅の顧客実態調査」です。あくまで注文住宅購入者の方々のデータとなりますが、その金利タイプはこのようになっています。



2014年度から2016年度にかけての変化を抜き出すとこうですね。

・変動金利タイプ : 59.7% → 47.1% → 48.4%
・固定金利期間選択タイプ : 17.8% → 15.4% → 23.4%
・全期間固定金利タイプ : 17.8% → 23.6% → 24.0%

多少のデコボコはあるものの、全体を通して変動金利タイプのシェアが徐々に低下する一方、固定金利、特に全期間固定金利が順調に増加していることが分かります。

つまり、前者のアンケート結果は「変動金利の人気は堅調」とする一方、後者のアンケート結果は「変動金利の人気は後退」ということですから、どちらかが間違っているということになりそうです。

いずれにしてもこうした消費者アンケートはどうとでも答えられますので、ある程度の誤差は考慮しておいた方が良さそうです。

言い換えれば、より正確な情報を把握するためには「消費者アンケート」ではなく、実際に住宅ローンを貸し出している「金融機関へのアンケート」が待たれるわけですが、ちょうど住宅金融支援機構が「民間住宅ローンの貸出動向調査」の2017年度版を発表しておりますのでご紹介したいと思います。

ちなみに住宅金融支援機構は上記コラムの通り、先日「民間住宅ローン利用者の実態調査」の「民間住宅ローン利用者編 2017年度 第1回」を発表したばかりですので、もう少し間を空けてもらえるとゆっくりその中身をご紹介できるのですが、なぜ一度に発表するのですかね?

ドサクサに紛れて・・・といった意図があるとは思いませんが、少なくとも先に発表された「民間住宅ローン利用者の実態調査」については任意の調査時期・発表時期を選べると思いますので、せっかくの調査ですから、ぜひ発表時期が被らないようお願いしたいと思います。

それはともかくとして、気になる「金利タイプ別の住宅ローン貸出実績」はこのようになっています。



上が「新規貸出」、下が「貸出残高」ということですが、一目瞭然なのはオレンジ色の「変動金利型」の人気が圧倒的ということですね!特に後者の残高ベースでは毎年60%前後を維持し圧倒的です。

その点では前述の調査結果を振り返ると、国土交通省のアンケートに近い結果ですね。

ただトレンドを把握する上ではやはり「残高」ではなく「新規貸出」の方を見るべきです。というわけで、住宅生産団体連合会と同様に「新規貸出」の過去3年間の金利タイプ別のシェアの推移を抜き出すとこうなります。

・変動金利タイプ : 54.7% → 61.8% → 49.9%
・固定金利期間選択タイプ : 39.7% → 33.3% → 44.2%
・全期間固定金利タイプ : 5.6% → 4.9% → 5.9%

結構・・・動きがありますね!特に2015年度から2016年度にかけての、「変動金利型の後退と、固定金利期間選択型の伸長」はかなりドラスティックです。その点では2016年度の住宅ローン金利タイプの人気という点では、住宅生産団体連合会の調査結果が示していたように「変動金利の人気は後退」ということが「正解」ということになりそうです。

繰り返しになりますが、この住宅金融支援機構のデータは「金融機関アンケート」ですので信頼できると思います。

ではなぜ、そのように2016年度は変動金利の人気が後退したかと言うと、同じ調査で「業態別」の金利タイプ別構成比を見れば一目瞭然です。



住宅ローン市場におけるメインプレイヤーである「都銀・信託銀」の住宅ローン金利タイプのシェアが2016年度は大きく変化したのですね。抜き出すとこうなります。

・変動金利タイプ : 64.7% → 40.4%
・固定金利期間選択タイプ : 32.9% → 55.3%
・全期間固定金利タイプ : 2.4% → 4.3%

何と、変動金利タイプのシェアが25%近く落ちる一方で、固定金利期間選択タイプのシェアが20%以上上昇しているのですね!結果的に固定金利期間選択タイプのシェアが変動金利タイプのシェアを上回っています。

「固定金利期間選択タイプの人気が高まっている」という報道が多くありましたが、それが正しかったことが証明されたと言えます。

しかし気になるのは、果たしてこれが住宅ローン利用者の自由意思によるものなのか?という点です。結論から言えば、同じく住宅ローンのメインプレイヤーである地方銀行や第二地方銀行の金利シェアは前年と比較してほとんど変わっておりませんので、「銀行の誘導によるもの」であるのは間違いありません。

試しに2017年12月現在の三菱UFJ銀行の住宅ローン金利をチェックしてみるとこうなっています(表面金利)。

・変動金利 : 0.625%
・固定3年 : 0.450%
・固定10年 : 0.750%

こうした金利が提示されれば・・・まぁ、固定3年を選んでしまいますよね。4年目以降も店頭表示金利から−1.8%〜−1.85%引きとなるようですので、その点でも最大−1.85%の変動金利と遜色はありません。

実際、上記調査結果を見ると「都銀・信託銀」の3年固定金利のシェアは前年の2.2%から16.4%に大きく伸びていますが、この大部分は三菱UFJ銀行によるものなのでしょうね。

そう考えると、今般の金利タイプのシェア変動は「銀行の誘導によるもの」でありながらも、「住宅ローン利用者の自由意思」とも言え、さほど目くじらを立てる必要はないのかもしれません。

しかし、住宅ローン利用者の選ぶ金利タイプが銀行のさじ加減1つで決まってしまうのだとするとちょっと怖い気もします。主体性を失わず、「オススメの住宅ローン金利タイプ」ではなく、「自分にとって最もお得な金利タイプ」を能動的に選びたいものですね。

なお、この固定金利3年を「ほぼ変動金利」とすると「都銀・信託銀」の住宅ローン金利タイプのシェアはこのように考えた方がより現実的と言えそうです。

・変動金利+固定3年タイプ : 66.9% → 56.8%
・固定金利期間選択タイプ(除く固定3年) : 30.7% → 38.9%
・全期間固定金利タイプ : 2.4% → 4.3%

そう考えれば住宅ローン利用者の「短期間&低金利」志向は大きく変化していないということですね。

ちなみに「銀行誘導」懸念については、地域別にみるとより強く感じます。



「異常値」としては、「南関東」や「近畿」の変動金利タイプのシェアの高さも指摘できますが、ただこれは上記の通り住宅ローン利用者の「短期間&低金利」志向に準じたものだとすれば、気になるのはやはり変動金利タイプのシェアが低い「北海道」「北陸」そして「四国」ですね。

特に北海道については変動金利タイプのシェアがわずか0.7%しかありません・・・マジですか。

繰り返しになりますが、こういった割合が「住宅ローン利用者の自由意思」によるものなら全く問題ありませんが、銀行の「都合」によるものなら問題ですね!北海道にお住まいの方々の金利観が、南関東や近畿にお住まいの方々の金利観と全く異なるということはあり得ません。

これから住宅ローンを利用しようとされている方は当然として、すでに住宅ローンを利用されている方も、今の金利タイプが本当に自分にとって得なのかどうか再検討してみてはいかがでしょうか?

「やっぱり得」ということなら大丈夫ですが、そうでないなら・・・今すぐ金利タイプの変更か、それがダメなら「借り換え」を考えた方がいいですね。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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