ネットの掲示板で「恥ずかしい話ですが、先月から住宅ローンを滞納しています。 今後、どうなってしまうのでしょうか？」という投稿を見かけました。

とても残念な状況ですね！公務員や士業などの一部の「超安定」した仕事を除けば収入というのは不確実性があるわけで、一定の割合で住宅ローンが返済できない事態＝住宅ローン破綻が起こり得ます。これはもうどうしようもない現実です。

とは言いつつ何とか破綻を避けられるのであればそれに勝るものはありません。仮に家計の資金繰りが苦しくなってくると取り得るのは「収入を増やす」か、あるいは「出費を減らす」か、ということになります。

前者の「収入を増やす」について、本業の収入を増やすことはそう簡単ではありませんが、「副業」や「配偶者が働きに出る」ことが可能なのであれば収入を確実に増やすことができます。特に配偶者が働きに出れれば家計収入が「倍」になるくらいの効果があるかも・・・しれません。

また「勤労収入」以外にも、家族・親族のお金をあてにするという手もあります。ただこれは家族関係を台無しにしてしまうリスクがあることから、「最後の選択肢」ということになりそうです。

後者の「出費を減らす」については、効果がやや限定的かもしれませんが、それでも例えばクルマを手放せば、月に２〜３万円は浮くのではないでしょうか？学習費なども同様ですし、住宅ローンの借り換えをしても毎月の返済額を１〜２万円減らせそうです。家計の赤字が数万円ならこうしたことで対応できそうですね。

ただそうした努力をしても返済できなくなるケースというのは十分あり得ます。恐らく冒頭ご案内した投稿者の方もそういう状況ではないかと思いますが、その場合はもう素直に金融機関に相談しにいくしかありません。

最もシンプルな対応方法は返済期間を伸ばして毎月の返済額を減らすことですね。年齢の上限もあり一体どこまで伸ばせるかは分かりませんが、それでも数万円であれば毎月の返済額を減らせそうです。

もちろん返済期間を延ばせば総返済額は増えてしまいますし、金利も高くなってしまうと思いますので、避けられるなら避けた方がいいですが、避けられないのであれば仕方ありません。住宅ローン破綻を回避するために受け入れるしかないですね。

しかしそのような数万円の負担軽減の努力を積み上げてもどうしてもういかない場合があり得ます。その場合はいよいよ「マイホームの売却」が現実味を帯びてきます。

ただ問題は、マイホームを売却して住宅ローンをすべて返済できればいいのですが、そうはいかない場合は困ってしまいます。では一体どういったケースで住宅ローンが残ってしまうのでしょうか？

まず戸建ての場合で考えてみたいと思います。たとえばこのようなケースです。

・住宅価格　：　土地代１，５００万円＋建物代１，５００万円＝３，０００万円
・売却価格の推移　：　建物代は１０年で無価値となる一方、土地代は変わらない
・住宅ローン　：　３，０００万円×３０年

とすると、売却価格と住宅ローンの残高の推移はざっくりこうなります。



借入から１５年未満で破綻するとそれなりの住宅ローン残高が残りますが、１５年超で破綻すると住宅の売却価格が住宅ローン残高を上回り「借金が残らない」という計算になります。

もちろん、住宅ローンを一般的な「元利均等」で返済した場合、住宅ローン残高は最初の方はなかなか減りませんので、このようなカーブとはならずもう少し「借金が残りやすい」という結果になるとは思いますが、それでも残る借金は最大５００万円程度であり、また正常に返済していた期間が長ければ長いほど「借金が残りにくい」という事実に一定の安心感を得られるのではないでしょうか？

次にマンションの場合はこういうケースで試算してみます。

・住宅価格　：　土地代１，０００万円＋建物代２，０００万円＝３，０００万円
・売却価格の推移　：　建物代は４０年で無価値となる一方、土地代は変わらない
・住宅ローン　：　３，０００万円×３０年



こちらは住宅売却価格の低下がゆっくりであるために最初から「借金が残らない」という計算結果ですね。さすがにこれは楽観的過ぎる気もしますし、上記の通り「元利均等」で返済した場合、住宅ローン残高は最初の方はなかなか減りませんが、それでも住宅ローンの整理が意外とうまく行きそうな予感はしますね。

時代背景として、バブル崩壊時のような住宅価格の大幅な下落がおさまっていることも大きいです。特にマンション価格については中古物件も含めてかなり上昇していますからね！想定外の「売却益」も期待できるかもしれません。

とすると、すでに住宅ローン返済が苦しい場合は、「相場が良い時に売却してしまう」という選択肢もあり得そうです。 人生に関わることですので軽々には言えませんが・・・。

いずれにしても「住宅ローン破綻＝マイホーム売却＝悲惨な末路」と言ったステレオタイプなイメージがありますし、実際、マイホーム売却には身を切るような心の痛みがあるとは思いますが、ただ少なくとも経済的にはそこまで悲惨なことにはならない可能性が結構あるということですね。

また、それでも借金が残った場合でも、最終的には自己破産などによってゼロに戻すことも可能です。

マイホームを手放さなくてすむよう、最後まで努力を続けることは大切ですし、それによって解決策が見つかることもあると思いますが、一方で「どう頑張っても返せない」という場合は、その状況を素直に受け入れ、感情的にならず、悲観しずぎず、淡々と処理を進めるべきなのでしょうね。

その点では「たかがマイホーム」であり、どうしても返せない借金の重圧から解放されることの方が人生においてよっぽど重要な気がします。家を手放さなくてはならなくても、命まで取られるわけではありませんからね。

参考にしてみてください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞