なぜ住宅ローン金利はこんなに低いのでしょうか？

その直接的な答えは、日銀が積極的な「金融緩和」を進めてきたからです。

金融緩和とは、中央銀行が政策金利を直接的に引き下げることに加え、国債や株式の購入などを通じて金融市場に大量のマネーを投下して、世の中の金利を引き下げていく政策です。

景気が悪くなれば日銀に限らず世界の中央銀行もこうした金融緩和を行うわけですが、それは金利が下がれば企業の経営がラクになり、儲けが増え、従業員の給料も増え、さらに借り入れをして投資を増やすという好循環が生まれることを期待しているわけですね。

で、翻って見れば日本経済は８０年代のバブル崩壊以降、失われた１０年、もとい失われた２０年と言われるほどの景気低迷となりました。そうした中で日銀は断続的にずっと金融緩和を続けざるを得ませんでした。

とするとそれに連動して金利が低下するのも当然ですね。超長期で長期金利の動向を振り返るとこうなります。



局所局所では金利が上昇する局面があったものの、全体を通してみれば２０年どころか３０年近く金利が低下してきていることが分かります。２０１６年はついにマイナス水準に到達しましたからね！

こうした金利低下の背景には上記の通り日銀の金融緩和があり、それが結果として住宅ローン金利の低下につながっているわけですが、逆に言えば、今後住宅ローン金利が上昇する時というのは簡単で、「金融緩和が終了する時」ということになります。

その「金融緩和が終了する時」というのも簡単で、「景気が十分に回復した時」ということになります。

そして幸いなことに、今ではその「景気が十分に回復した時」 という判断材料もまた、日銀から明確に示されましたので迷うことがなくなりました。では具体的にどういう基準が示されたかと言うとこうなります。

・インフレ率＝消費者物価指数の上昇率が安定的に＋２％を達成できるようになった時

要するにインフレ率が２％を安定的に超えてくれば、いよいよ金融緩和は終了し、金利は上昇に向かうことになります。

逆にインフレ率が２％を下回ればまだまだ金融緩和は継続・強化され、金利は低いまま、そして住宅ローン金利も低いまま、ということですね。

とても分かりやすいです。

ただし。

現在の金融市場では、日銀がこのインフレ率２％を達成する前に少し金利を引き上げるのではないか？という観測が根強く残っています。その理由としてはこういったものですね。

・日銀が徐々に国債の買い入れ額を減らしている。

・超低金利によって金融機関の経営が苦しくなっている。

・世界経済が好調で、各国の金融市場が金融正常化を目指す中で日銀も出口戦略を探りたいはず。

・インフレ率が上昇するのに名目金利が低いままだと実質金利はさらに下がることになるので、金利を多少引き上げることで調整できる。

どれも一定の説得力はありますが、とは言いつつ日銀の黒田総裁自身がこういった観測を強く否定しています。記者は黒田総裁の言葉が一番説得力があるように感じるのですが、実際はどうなのでしょうか。

こうした日銀の金融政策に変化の兆しが出てくれば、当サイトでも積極的に情報発信していきたいと思います。

さて本題に戻りまして、本日１月２６日には２０１７年１２月分の消費者物価指数が発表となったわけですが、その「前年同月比」は前月と比較してこう変化しています。

・総合　：　＋０．６％　→　＋１．０％

・生鮮食品を除く総合　：　＋０．９％　→　＋０．９％

・食料及びエネルギーを除く総合　：　＋０．３％　→　＋０．３％

どれも２％に遠く及びませんが、ただ総合指数は２ヶ月連続で大きく上昇し、ついに１％の大台に到達しましたね！住宅ローン利用者としてはドキリとする状況です。再び日銀の金利引き上げ観測が勢いづきそうですね。

ではその要因を探ってみると、まず上記指数から「生鮮食品」と「エネルギー」の影響を逆算するとこう変化していることが分かります。

・生鮮食品　：　−０．３％　→　＋０．１％　

・エネルギー　：　＋０．６％　→　＋０．６％

・食料及びエネルギーを除く総合　：　＋０．３％　→　＋０．３％

つまり今月は、「生鮮食品の価格が前年同月比−０．３％から前年同月比＋０．１％に大きく反転した」というややトリッキーな理由で物価が上昇したということですね。これで生鮮食品は１０月の「−０．６％」から「＋０．１％」へ一気に０．７％も改善されたわけですね。

１０月の総合指数は「＋０．２％」で今月は「＋１．０％」ですから、足元の上昇はすべてこの生鮮食品の価格上昇で説明できることになります。要するに・・・「昨年の秋は生鮮食品が高かった」ということなのでしょうね。

このまま生鮮食品の価格がどんどん上昇していくなら別ですが、そうでないとすると足元のインフレ率上昇は早晩収束することになりそうです。

実際のところ、食料とエネルギーを除いた肝心の「コア指数」は＋０．３％と低いままですね。この指数が０％近辺に留まる限り、「デフレ脱却はまだまだ先」ですね。

なお今月の「＋１％」のインフレ率のうち、大部分を占めるのはエネルギー価格の「＋０．６％」ですね。ということで、これまでの動きをチェックしてみるとまず原油はこう。



かなり上昇してきていますね！昨年のこの時期と比較すると４割くらい上昇しているかもしれません・・・（４６→６５）。減産が決まったことや世界経済の復調が大きそうですが、このまま上昇していくのであれば物価上昇圧力が継続することになります。

次に米ドルはこう。



こちらはやや「円高」ですね！円高は輸入物価が下がるわけですから、物価の下落圧力となります。

ただ円高幅はわずかであり、全体的には為替相場は安定的に推移していることが分かります。そうしたわけで、一時的な「円高効果」はあっても基本的には原油価格の上昇基調により、「エネルギー価格上昇によるインフレ基調」は続きそうです。

ただそれは「外的要因」であって日本経済そのものの「インフレ化」が進んでいるわけではありません。上記の通り今月も食料とエネルギーを除いた「コア指数」は＋０．３％と低いままですからね。慌てる必要はなさそうです。

ここで「食料及びエネルギーを除く総合指数」＝コア指数の推移を振り返ってみるとこうなっています。

・２０１２年　：　−０．４％
・２０１３年　：　−０．２％
・２０１４年　：　＋２．２％
・２０１５年　：　＋１．４％
・２０１６年　：　＋０．６％
・２０１７年１２月　：　＋０．３％

年毎のトレンドで見ても２０１４年をピークに徐々に低下しています。繰り返しになりますが、当面は「インフレ目標達成に伴う金融緩和解除→金利上昇」が起こる可能性は低いということですね。

そうしたわけで住宅ローンの借り入れ・借り換えをご検討の方は、物価が低迷し、日銀が強力な金融緩和を実施している間に、より有利な条件で利用されることをオススメしたいと思います。

可能性はそれほど高くはなさそうですが、もし市場の見立て通り近いうちに日銀が金利を引き上げる可能性があるなら尚更ですね。

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較ランキング

ではここでこれまでの消費者物価指数の動向をチェックしてみたいと思います。まず１９７１年からのグラフがこちらです。



オイルショック時の狂乱物価が鮮明ですが、９０年代以降物価は上がりも下がりもしない状態が続いていることが分かります。

次に２０００年以降でチェックするとこうですね。



やはり０を少し下回るデフレの水準をウロウロしてきたことが分かります。一時的に上昇してもその後しっかり反動が来ていますね。

なお、この表を見ると「２０１４年には２％を大きく上回っているではないか！」と驚かれるかもしれません。

しかし安心してください。その理由は、消費者物価は「税込」なのですね。つまり２０１４年４月に５％から８％に消費税が増税となりましたので、こうした物価が２〜３％上昇するのは当然です。

逆に言えば当時のインフレ率が２〜３％にとどまっているのは増税分しか上昇していない、つまりベースとなる物価はほとんど全く上昇していないことを示唆していると言えるわけで、「低すぎるくらい」と表現してもよさそうです。

実際、そうした増税効果がなくなった２０１５年４月以降、インフレ率はきっちり下がっているわけですからね。

気になる今後の物価見通しですが、短期的には上記の通り生鮮食品やエネルギー価格が大きく上昇すればインフレ圧力になります。しかしその生鮮食品やエネルギーの影響を除いた「コア指数」はずっと低いままですので今のところ大きな心配はなさそうです。

以前、原油価格が１バレル＝１００ドル台の時ですらまともなインフレは起きなかったわけですしね。

中長期的に見ても、少子高齢化が進んでいるほか、ついに日本の人口そのものも減少し始めた点を踏まえれば、物価が大きく上昇する可能性は低そうです。と言うか、インフレ率＝２％達成など永遠に不可能な気がするのですがいかがでしょう？日銀関係者の方々には申し訳ないですが「無理なものは無理」と言う気もします。

未来の金利動向を正確に予測することはできませんが、しかし住宅ローン金利が本格的に上昇する前には物価が上昇するはずですから、今後も住宅ローン利用者の方々はこうして毎月の物価動向をチェックしていっていただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞