少し取り上げるのが遅くなりましたが、３ヶ月に１回更新されている日銀の「経済・物価情勢の展望レポート」の最新版が１月に発表されていますね。このレポートでは日銀の物価見通しが述べられておりますので、今後の住宅ローン金利の動向を予測する上で参考になりそうです。

ちなみに、なぜ「物価」が「住宅ローン金利」に影響するかについて先にご案内しておきたいと思います。

１９８０年代のバブル崩壊以降、金利がずっと低下してきている主な理由は、いつもご案内しているように日本銀行＝日銀が積極的な金融緩和を実施しているからですね。それに伴い、住宅ローン金利もずっと低下しています。

特に２０１３年からは異次元の金融緩和＝「異次元緩和」がスタートし、２０１６年にはついに「マイナス金利政策」まで導入されましたので、住宅ローン金利は劇的に低下して今に至ります。細かく見れば２０１６年秋から多少金利は回復しているものの、その上昇幅はごくわずかであり、引き続き「超低金利」と言える状態です。

つまり今後、住宅ローン金利が上昇するかしないかは「日銀の金融緩和次第」ということです。金融緩和が続く限り住宅ローン金利は低金利を維持する一方で、金融緩和が終了すれば住宅ローン金利は上昇に向かうというわけですね。

ではいつ金融緩和が終了するのか気になってくるわけですが、今はその基準も明確になっておりますのでとても分かりやすいですね。具体的には「物価上昇率＝インフレ率が安定的に２％を超えてきた時」ということです。

ではこれまでの物価上昇率がどのように推移しているかと言うとこうなっています。



要するに０％近辺をウロウロしているわけで、今のところ住宅ローン金利が上昇する兆しは全くありません。

足元では「＋１．０％」となっておりますが、ただこれはエネルギー価格上昇に伴うものですね。実際、緑のラインで示された「食料・エネルギーを除く物価指数」は引き続き０％近辺に留まっており、物価上昇圧力は極めて弱いです。

なおいつもご案内していることですが、２０１４年４月から物価上昇率＝インフレ率が大きく跳ね上がっているのは消費税増税の影響です。と言うのも物価は「税込み」で集計されるからです。

もちろんそうした「人為的」な物価上昇が永続するはずもなく、増税の影響が消えた１年後にはきっちり低下していることが分かります。こうして見ると、「アベノミクス」や「異次元緩和」が２０１３年にスタートして５年経つのに物価はほとんど上昇していないわけで、「２％のインフレ率達成」など永遠に無理なのではないかと思ってしまいますね。

それはともかくとして現状の「物価」と「住宅ローン金利」の関係は、金融政策によって

・物価が上がれば住宅ローン金利が上昇する

・物価が上がらなければ住宅ローン金利は上昇しない

ということです。

そうした点を踏まえ、冒頭ご案内した日銀「経済・物価情勢の展望レポート」の最新版＝２０１８年１月発表分の中身をチェックしてみると今後の物価上昇率について、３ヶ月前の発表と比較して以下のように予想しています。

・２０１７年度　：　＋０．８％　→　＋０．８％
・２０１８年度　：　＋１．４％　→　＋１．４％
・２０１９年度　：　＋１．８％　→　＋１．８％　※増税の影響を除く

前回のレポートと比較して変わらなかったということです。「３ヶ月しか経っていないのだから予測が変わらなくて当然」と思われる方もおられるかもしれませんが、これまでこの日銀の物価展望は毎回下方修正されてきました。

要するにいつも「強気すぎる」わけですが、今回「変わらなかった」ということは、いよいよ現実の物価動向が日銀の「強気予想」に追いついてきたと言えるわけで、住宅ローン利用者としては少し気になる結果ですね・・・。

ただ一方で、２０１８年にいきなり「＋１．４％」に上昇し、２０１９年に「＋１．８％」になるという見通しはやっぱり「強気すぎる」のではないかと思います。その点では今回は「据え置き」だったとはいえ、早晩これまで通り「下方修正」されていきそうですね。

そうしたわけでちょっと意地悪ですが、これまでの日銀の物価上昇率予想の変遷を集計してみるとこうなります。



緑の「２０１５年」や青の「２０１６年」の物価上昇率予想が典型例ですが、当初は２％程度と予想されながら、徐々に下方修正されていき、最終的には０％もしくはマイナスで着地していることが分かります。

とすると「２０１７年」も「２０１８年」も「２０１９年」の予想も同じように推移すると考えてしまうのが当然ですね。

今回は踏みとどまった日銀のインフレ率見通しですが、果たして日銀が期待するように徐々に上昇していくのでしょうか？

上記の通り記者は悲観的ですが、仮に日銀の予想通りとなったとしても「２０１９年時点でまだインフレ率は２％を下回っている」という予測ですから、現時点で慌てる必要はなさそうです。

当サイトでは、３ヶ月に一度発表されるこの「経済・物価情勢の展望レポート」に加え、毎月発表されるインフレ率＝消費者物価指数もご案内しておりますので、

・物価上昇　→　金融緩和縮小・終了　→　金利上昇　→　住宅ローン上昇

という動きが気になる方は定期的にチェックしていただければと思います。

最後に、より長期的なインフレ率の推移を見てみるとこうなります。



７０年代の「狂乱物価」は遥か昔のことで、バブル崩壊後の９０年代以降、インフレ率は０％前後で推移してきたことが分かります。つまり２、３０年まともなインフレは起きていないわけで、物価上昇率２％の目標がいかに野心的なものか理解できますし、もちろんこの「デフレ経済」は単なる景気変動や消費者の気分などによるものではなく、「少子高齢化」を背景にした構造的なものですから、「永遠に２％まで上昇しない」可能性すらあります。

とすると住宅ローン利用者としては「超低金利も永遠に続く」という事態を期待してしまいますし、期待しても良いと思いますが、ただ現在金融市場では「日銀が２０１８年のどこかで長期金利の誘導目標を多少引き上げるだろう」という見通しが根強く残っています。

仮に上昇するとしても＋０．２％程度のようですし、日銀の黒田総裁はこうした見通しを明確に否定していますが、とはいえこうした見通しが広まるということは、「日銀が２％目標達成前に金利を多少引き上げる可能性はゼロではない」ということを示唆しています。

「本格的な金利上昇」はインフレ率が２％を超えてからだと思いますが、「細かな金利上昇」はインフレ率が２％以下でもあり得るかもしれない、ということですね。その点では住宅ローンの借り入れ・借り換えは早く済ましておいた方が無難かもしれません。

そうでなくても、これ以上住宅ローン金利が下がりにくいのだとすれば尚更ですね。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞