長期金利は前月の０．０７０％から０．０４５％へ下落

−−−　改定後の２月２５日版は以下の通りです。　−−−

これまでこの「来月の住宅ローン金利予想」は毎月１５日前後にご案内してきました。

理想としてはもちろんそのタイミングで来月の住宅ローン金利をピタリと当てることで、そもそも２週間前の予想で金利環境が大きく変わることは考えにくいですし、途中で予想を変更するのも言い訳するのも「美しくない」ということでそのスタイルを維持してきました。

ただ「金利当てっこゲーム」ではありませんし、その都度、より正確な情報をご案内するのがサイトの趣旨であると思いなおし、さらにメガバンクは毎月２５日前後に翌月の住宅ローン金利を決定すると考えられることから、今後は毎月２５日前後に「改訂版」をご案内したいと思います。

というわけで早速、先月２５日前後の国債金利と、本日の国債金利の変動をチェックするとこうなります。

◆１月２５日前後の国債金利と本日の国債金利の比較

・１年　　：　−０．１３％　→　−０．１６％　（−０．０３％低下）
・１０年　：　　０．０８％　→　　０．０６％　（−０．０２％低下）
・２０年　：　　０．６０％　→　　０．５６％　（−０．０４％低下）
・３０年　：　　０．８２％　→　　０．７７％　（−０．０５％低下）

前月と比較すれば全体的に−０．０３％程度の低下ということですね。 ちなみに今月１５日ではこのような金利変動でした。

◆１月２５日前後の国債金利と本日の国債金利の比較

・１年　　：　−０．１３％　→　−０．１５％　（−０．０２％低下）
・１０年　：　　０．０８％　→　　０．０７％　（−０．０１％低下）
・２０年　：　　０．６０％　→　　０．５８％　（−０．０２％低下）
・３０年　：　　０．８２％　→　　０．８０％　（−０．０２％低下）

１０日前は概ね−０．０２％程度の低下ということで、金利低下余地が広がっていることが分かります。そうしたわけで住宅ローン固定金利について予想をこのように改訂したいと思います。

「３月の住宅ローン固定金利は金利を引き下げる銀行と、据え置く銀行に分かれる」

　↓

「３月の住宅ローン固定金利は−０．０３％程度の金利引き下げが広がる」

なお、２月２５日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利はと言えば「−０．０４６％」とマイナス水準を維持しています。２月１５日は「−０．０３０％」、１ヶ月前の金利は「−０．０２７％」でしたから、引き続き「異次元の低金利」を維持しています・・・マイナスですからね。

そうしたわけで住宅ローン変動金利の予想は変わりません。

「３月の住宅ローン変動金利は前月と変わらず低金利が維持される」

参考になさってください。

なおフラット３５の来月の金利予想はこちらです。こちらはすでに今月の機構債の金利が発表されていますので変更の必要はありません。だからと言って必ず当たるというわけではありませんが・・・。

＞＞＞［2018年3月のフラット３５金利予想］　前月比−０．０４％　フラット３５表面金利１．３６％？

−−−　改定前の２月１５日版は以下の通りです。　−−−

２月も半ばですね。世の中はオリンピック一色・・・なのかどうかは分かりませんが、連日のメダルに相応に盛り上がってきているのではないかと思います。今回は時差がないのもいいですね。リオの時は地球の裏側だっただけにキツかったです。「無理すれば見れる」というのがかえって大変でした。

夏も冬もわずか２週間の祭典ではありますが、引き続き記憶に残る名勝負を期待したいと思います。

一方、同様に盛り上がりを見せているのが住宅市場であり住宅ローン市場ですが、これは３月が「需要期」であることに加えて、来年秋の消費税増税が徐々に近づいていることも大きいのでしょうね。まだまだ焦るタイミングではないと思いますが、マイホーム購入を検討するいいキッカケにはなりそうです。

というわけでマイホーム購入と切り離せない住宅ローンの、来月＝３月の金利について予測していきたいと思います。

まずいつものようにこれまでの金利推移を振り返ると、何と言っても衝撃的だったのがもう２年前となってしまいましたが、２０１６年１月末に発表された「マイナス金利政策」です。金利がマイナスになるというのは想定外でしたが結果的に住宅ローン金利も劇的に低下しました。

また２０１６年半ばには「Ｂｒｅｘｉｔ」の影響などもあり、市場金利も住宅ローン金利も史上最低水準まで低下しました。終値ベースの長期金利の史上最低値は２０１６年７月２７日の−０．２９７％だったようです。

しかしそうした金利低下も２０１６年後半には反転しました。具体的には２０１６年７月末に発表された追加緩和策が期待外れだったことをキッカケに上昇を始め、２０１６年９月に発表された新たな金融緩和の枠組み＝「金利操作付き金融緩和」によって「−０．０Ｘ％」台まで上昇し、さらにもう１年前となりますが、２０１６年１１月のアメリカ大統領選挙でトランプ氏が勝利してからは「トランプラリー」の影響で「０．０Ｘ％」台となっています。

つまりプラス金利まで回復してきたということですね。

住宅ローン利用者からすれば誠に残念な動きであり、今後のさらなる金利上昇に対する不安が募るわけですが、ただ長期金利が今の水準以上に上昇するかと言うとそれはなさそうです。と言うのも日銀による「金利操作付き金融緩和＝イールドカーブコントロール」で長期金利は「０％前後」に操作されることになっているからですね。

今のところその「０％前後」とは「−０．１％〜０．１％の間」と解釈されておりまして、だとすれば足元の長期金利の水準＝０．０６０％はまさにそのレンジ内のということになります。

２０１７年２月上旬には一時０．１５％に、そして２０１７年７月上旬にも一時０．１０％とその「上限」に達しましたが、すかさず日銀が指値オペをしたことから再びレンジ内に戻っております。また今月上旬にも長期金利が０．１０％に近づいたことから、やはり指値オペが準備され、その「アナウンス効果」で金利が低下しています。

長期金利のグラフに０．１％の線を足してやれば、今のところ日銀の思惑通り長期金利がコントロールされていることが分かります。



こうした状況が続く限り住宅ローン金利は「大きく上がることも大きく下がることもない」ということですね。住宅ローン利用者としても今後の市場金利、そして長期金利の変動にあまり過剰反応する必要はなさそうです。

実際、長期金利は先月のこの時期が０．０７０％で、本日が上記の通り０．０６０％ですから、やはり安定しています。２０１７年と同じように今年も長期金利は安定して推移しそうです。

なお日本の金利は中長期的に見ても「本格的に」金利が上昇する機運は全くありません。長期金利の水準自体がコントロールされていることに加え、２％のインフレ目標達成に向けて努力している日銀が、インフレ率が引き続き低迷している今、金融緩和策を終了させることはあり得ないからですね。

もしかすると４月の日銀黒田総裁の交替のタイミングで、このインフレ目標が多少現実的なものに修正される可能性はゼロではないとご案内してきましたが、結局黒田総裁は「続投」ということのようですので、そのリスクもほぼなくなりました。

ただそれでも金融市場では、日銀が今年多少なりとも長期金利の誘導目標を引き上げるという観測が根強くありますね。仮に上昇したとしても「＋０．２％」といった感じのようですが。

＞＞＞［住宅ローン金利予想２０１８］　２０１８年の住宅ローン金利は＋０．２％程度アップの可能性

逆に「金融緩和策」がいつ終了するのかという点ですが、２０１９年秋の消費税増税後に景気が相応に落ち込むとすれば金融緩和はむしろ拡大しないといけないかもしれませんし、 「プライマリーバランス黒字化」や「ＧＤＰ６００兆円達成」などの政策目標を考慮すれば実際には２０２０年代半ばまで続くということですかね？もちろん永遠に続く可能性すらあります。

つまり我々が想像する以上に長い間、低金利が継続するかもしれないということです。金利上昇リスクを全く考えなくて良いということではありませんが、現状の低金利が維持される可能性の方がはるかに高いわけで、「金利が上昇した場合」の試算は当然必要だとしても、「金利が上昇しなかった場合」の試算も併せて行っておいた方が良さそうです。


［２０１８年３月の住宅ローン金利予想］

毎度前置きが長くなって恐縮ですが、大まかな金利の動きや背景を踏まえた上で、ここから来月＝２０１８年３月の住宅ローン金利を具体的に予想していきたいと思います。

まず金利環境としては上記の通り、日銀の「金利操作付き金融緩和」によって長期金利はおおよそ「−０．１％〜０．１％」のレンジ内で推移しておりますので、住宅ローン金利もまた最大０．２％の幅の中で動いていくと考えられます。だとすると繰り返しになりますが、来月の住宅ローン金利は基本的に「大きく下がることも大きく上がることもない」ということですね。

その上で、もう少し細かく過去３ヶ月の長期金利の推移をみるとこうなっています。



１ヶ月前の１月中旬の長期金利の水準と比較すると上記の通り−０．０１０％ほど下落しているわけですが、メガバンク各行が金利を決定したであろう１月２５日前後の金利水準と比較すると、こちらは−０．０２０％ほど下落していることが分かります。とするとその差はわずかではありますが、３月は一定の住宅ローン金利低下余地がありそうです。

念のため１月２５日前後の国債金利と本日現在の国債金利との差をチェックしてみるとこうなります。

◆１月２５日前後の国債金利と本日の国債金利の比較

・１年　　：　−０．１３％　→　−０．１５％　（−０．０２％低下）
・１０年　：　　０．０８％　→　　０．０７％　（−０．０１％低下）
・２０年　：　　０．６０％　→　　０．５８％　（−０．０２％低下）
・３０年　：　　０．８２％　→　　０．８０％　（−０．０２％低下）

やはり全体的に−０．０２％程度低下していますね！とすると月末までこうした金利水準が変わらないとすれば「３月の住宅ローン金利は多少なりとも低下する」ということになります。

ただ繰り返しになりますがその低下幅は極めてわずかですし、「金利を引き下げる銀行が半分、据え置く銀行が半分」と言った感じでしょうか？

足元の金利低下も、世界的な株価調整局面が終了すれば再上昇するかもしれません。アメリカの金利は大きく上昇しているわけですし。



と言うわけで結論としては、「３月の住宅ローン固定金利は金利を引き下げる銀行と、据え置く銀行に分かれる」と予測しておきたいと思います。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

人気の住宅ローン金利タイプと言えば変動金利ですが、この変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については日銀の「ゼロ金利政策」によって一足早く金利ゼロに到達したことに加え、日銀が完全にコントロールしているために上がることも下がることもなくずっと「超・低金利」を維持してきました。

では２月１５日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利はと言えば「−０．０３０％」とマイナス水準を維持しています。１ヶ月前の金利は「−０．０２７％」でしたから、こちらもわずかに低下し引き続き「異次元の低金利」を維持しています・・・マイナスですからね。

加えて日銀のこうしたゼロ金利政策＝短期金利の引き下げ政策もまた、十分なインフレ状態となるまで続けられますから、「相当の長期間」継続されるのは間違いありません。

そしてそのように短期金利の低下がまだまだ続くとすれば、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

繰り返しになりますが、そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、「十分なインフレなど永遠に起こらない」かもしれませんしね。足元の円高や原油価格下落の動きもデフレ要因となります。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで１０年固定や２０年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した２００８年１２月以降の約９年間全く上昇していません。

住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということです。

参考になさってください。


［補足：これまでの金利動向と金利上昇リスクについて］

補足として、２０００年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



２０１６年 はマイナス水準にあったわけですから当たり前ですが、長期金利は「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。ぜひこのチャンスを生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

一方で。

このグラフからあえて金利上昇リスクを探るとすれば、前回の景気回復局面である２００３年〜２００６年ごろの金利推移を見てみると、２００３年には長期金利が０．５％前後という当時の過去最低水準まで下がったのち、その後１．５％近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが１．５％ではあるのですが、されど１．５％と言えます。仮にそのように金利上昇すれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

２００３年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「ＶａＲ」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「ＶａＲショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

もちろんそれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通りマイナス金利政策や「金利操作付き金融緩和」が実行されている現状では金利が極めて上がりにくいことには変わりません。

しかしそれでも今の歴史的な低水準からすれば、いつかは「多少なりとも」上昇する可能性があります。それが「かなり先」だとしてもです。

金利上昇リスクを過度に心配する必要がないというのは申し上げた通りですが、お伝えしたいのは今が住宅ローンの借り入れ・借り換えの絶好の機会だと言うことですね。細かな金利変動に左右されることなく、ぜひ検討を進めていただきたいと思います。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞