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上昇地点は前回より3%増加の89% 最新の地価LOOKレポート

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2018年2月26日

住宅ローン金利に注意を払っておられる方は、住宅価格の動向も気になっておられるのではないかと思いますが、いつもご案内しているように国土交通省が公表した2017年10月時点での不動産価格指数をチェックするとこのようになっています。



不正アクセスという笑えない理由で更新が止まっていたこちらの不動産価格指数ですがようやく以前のペースに戻ったようですね。全体的にはいつものように、

・マンション価格 : 高騰
・戸建て価格 : 変わらず
・土地価格 : 変わらず

といった形で対照的な動きになっています。ただその高騰を続けてきたマンション価格もグラフを見る限り「頭打ち」の兆しが出始めています。

足元の経済環境は、日本経済全体では好調を維持する一方で、2月に入って世界的に株式が大きく下落するなど金融市場に混乱も見られます。上記はあくまで2017年10月時点のデータであり、そうした「世界同時株安」の影響が反映されたものではありませんが、今後不動産価格がどう変動していくのか注目です。

繰り返しになりますが実体経済自体は好調ですし、住宅ローン金利は低く、さらに来年秋の消費税増税も着実に近づいておりますので、特にマンション価格については引き続き好調を維持するのではないかと思いますが・・・。

仮にそうだとすると記者も含め庶民としては残念な状況ですね。再びマンション価格が手が届くところまで下がってくれることを祈りたいと思います。

さて不動産価格は「建物代」と「土地代」に分解できるわけですが、後者の「土地代=地価」の現状が把握できるのが本題の「地価LOOKレポート」です。

地価LOOKレポートとは、国土交通省の「主要都市の高度利用地地価動向報告」のことですが、その最新版=2017年第4四半期=2017年10月〜2017年12月のデータが発表されています。

毎回ご案内しているように、この調査では対象地区が

・東京圏43地区
・大阪圏25地区
・名古屋圏9地区
・地方中心都市等23地区

と全国にバランスよく配分されているのが特徴です。そのため3大都市圏のみならず全国の動向が把握できることに加え、「1年に1回」が多い他の主要な地価調査と違って3ヶ月に1回調査されており、発表も早く、地価をタイムリーに把握できる点も魅力ですね!

では早速、今回の調査結果について、値上がり・値下がりの分布を1年前、9ヶ月前、6ヶ月前、3ヶ月前の調査と比較するとこのようになりました。

・上昇地区 : 84 → 85 → 86 → 86 → 89
・横ばい  : 16 → 15 → 14 → 14 → 11
・下落地区 : 0 → 0 → 0 → 0 → 0

上昇地区が89ヶ所、つまり89%もの地区の地価が上昇しているのですね!一方、下落している地区は1ヶ所もありません。

また3ヶ月前の前回調査から上昇地区が増加していることが分かります。1年前と比較しても徐々に増えていますね。この推移だけを見ると・・・全体的に住宅地価が再び上昇基調に入ってきたと言えそうです。

ただ一方で、上記の「不動産価格指数」を見ると「住宅地」の地価は低迷しています。少なくとも上昇はしていません。そのギャップの理由は・・・前者の不動産価格指数の方は全国の地価データが元になっているのに対して、こちらの地価LOOKレポートの方は、「主要都市の高度利用地」の地価がベースになっているからですね。つまり「都心部」あるいは「街なか」のデータであるということです。

要するに「都心部の地価は上昇するけれど郊外は上昇しない」「街なかの地価は上昇するけれど街はずれは上昇しない」という二極化が起きていることが示唆されています。

もしかするとマンション価格の上昇には、そうした「都心部=街なかの地価上昇」も反映されているのかもしれません。当然のことながらマンションは都心部=街なかに立地しているわけですからね。

少子高齢化が進む中、「都心回帰」の流れが続く限り、こうした二極化の動きは止めようがなさそうです。

それはともかくとして、いつものように少数派となっている「横ばい地区」の具体的な地名をチェックするとこうなっています。

・盛岡市/盛岡駅周辺
・柏市/柏の葉
・千代田区/番町
・中央区/佃・月島
・品川区/品川
・江東区/豊洲
・江東区/青海・台場
・武蔵野市/吉祥寺
・立川市/立川
・長野市/長野駅前
・京都市左京区/下鴨

今回は「港区/南青山」「世田谷区/二子玉川」「鹿児島市/鹿児島中央駅」の3地区が「横ばい」から「上昇」に転じています。

一方、残る「横ばい」11地区の中には東京都心部の湾岸エリアを筆頭に、これまで地価上昇を牽引してきた地区が目立ちます。これまで「上昇しすぎた東京都心部から、地価上昇が一服してきた」かとご案内してきましたが、仮にこれらの地点も再び再上昇するとなると、いよいよ地価上昇の「第二幕」となるような気がします。

今のところ上記のような「マンションバブル」を除いては、日本の地価全般についてまだ「バブル」という声は聞かれないですが、そのように「上昇しすぎた」エリアの地価まで再上昇するとなると・・・かなり「バブル臭」が強くなってきますね。

そしてビットコインの価格変動を見るまでもなく、バブルというのは最後最も強烈に上昇した後に破裂することになっています。今のところ上昇しているのはあくまで「都心部=街なかの地価」ということなのかもしれませんが、そのような軌跡を描かないことを祈っています。

まぁ単に不動産価格の値下がりだけを望むのであれば、住宅ローン利用者としてはそれもwelcomeなのかもしれませんが・・・。

なおご案内しているようにこうした調査結果は地価や住宅価格の動向が「地域によって異なる」ことを示しています。当然と言えば当然ですが、目ぼしい物件が見つかったら、そのエリアのこれまでの不動産価格の推移をチェックし、上昇しているのかどうか、上昇しているとすればどれくらい上昇しているのかを把握し、割高なのか、価格が下がるとすればどこくらいまで下がるのか、といった点を考えていってもらえればと思います。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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