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[2018年4月の住宅ローン金利予想/改訂版]
固定金利は−0.03%程度引き下げへ

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2018年3月25日

長期金利は前月の0.045%から0.020%へ低下


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)




−−− 改定後の3月25日版は以下の通りです。 −−−

これまでこの「来月の住宅ローン金利予想」は毎月15日前後にご案内してきましたが、今後は毎月25日前後に「改訂版」をご案内したいと思います。

というわけで早速、先月25日前後の国債金利と、本日の国債金利の変動をチェックするとこうなります。

◆2月25日前後の国債金利と本日の国債金利の比較

・1年  : −0.16% → −0.15% (+0.01%上昇
・10年 :  0.06% →  0.03% (−0.03%低下
・20年 :  0.56% →  0.53% (−0.03%低下
・30年 :  0.77% →  0.76
% (−0.01%低下

前月と比較すれば全体的に−0.03%程度の低下ということですね。 ちなみに今月15日では下記の通りこのような金利変動でした。

◆2月25日前後の国債金利と本日の国債金利の比較

・1年  : −0.16% → −0.15% (+0.01%上昇
・10年 :  0.06% →  0.05% (−0.01%低下
・20年 :  0.56% →  0.54% (−0.02%低下
・30年 :  0.77% →  0.76% (−0.01%低下


10日前は概ね−0.01%程度の低下ということで、金利低下余地が広がっていることが分かります。そうしたわけで住宅ローン固定金利について予想をこのように改訂したいと思います。

4月の住宅ローン固定金利は概ね据え置き

 ↓

4月の住宅ローン固定金利は−0.03%程度の金利引き下げが広がる

ただそうは言いつつ指摘したこちらの注意事項は変わりません。

メガバンクを中心にキャンペーン的な金利引き下げは終了する

ご留意ください。

なお、3月25日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利はと言えば「−0.064%」とマイナス水準を維持しています。そうしたわけで住宅ローン変動金利の予想は変わりません。

4月の住宅ローン変動金利は前月と変わらず低金利が維持される

参考になさってください。

なおフラット35の来月の金利予想はこちらです。こちらはすでに今月の機構債の金利が発表されていますので変更の必要はありません。だからと言って必ず当たるというわけではありませんが・・・。

>>>[2018年4月のフラット35金利予想] 前月比−0.02% フラット35表面金利1.34%?

−−− 改定前の3月15日版は以下の通りです。 −−−

3月も半ばですね。気温も花粉も一気に春めき、かゆみに耐えている人は少なくなさそうです。そのうち、季節としての春の人気も低下していきそうですね。

ちなみに花粉が少ない地方だとこうした状態もすぐに回復するのでしょうか?「避暑」ならぬ「避花」という需要が出てくるかもしれません。

さて4月の引っ越しシーズンに向けて不動産市場も住宅ローン市場も佳境を迎えていると思いますが、住宅ローンの来月=4月の金利について予測していきたいと思います。

まずいつものようにこれまでの金利推移を振り返ると、何と言っても衝撃的だったのがもう2年以上前となってしまいましたが、2016年1月末に発表された「マイナス金利政策」です。金利がマイナスになるというのは想定外でしたが結果的に住宅ローン金利も劇的に低下しました。

また2016年半ばには「Brexit」の影響などもあり、市場金利も住宅ローン金利も史上最低水準まで低下しました。終値ベースの長期金利の史上最低値は2016年7月27日の−0.297%だったようです。

しかしそうした金利低下も2016年後半には反転しました。具体的には2016年7月末に発表された追加緩和策が期待外れだったことをキッカケに上昇を始め、2016年9月に発表された新たな金融緩和の枠組み=「金利操作付き金融緩和」によって「−0.0X%」台まで上昇し、さらにこちらも1年以上前となりますが、2016年11月のアメリカ大統領選挙でトランプ氏が勝利してからは「トランプラリー」の影響で「0.0X%」台となっています。

つまりプラス金利まで回復してきたということですね。

住宅ローン利用者からすれば誠に残念な動きであり、今後のさらなる金利上昇に対する不安が募るわけですが、ただ長期金利が今の水準以上に上昇するかと言うとそれはなさそうです。と言うのも日銀による「金利操作付き金融緩和=イールドカーブコントロール」で長期金利は「0%前後」に操作されることになっているからですね。

今のところその「0%前後」とは「−0.1%〜0.1%の間」と解釈されておりまして、だとすれば足元の長期金利の水準=0.045%はまさにそのレンジ内のということになります。

2017年2月上旬には一時0.15%に、そして2017年7月上旬にも一時0.10%とその「上限」に達しましたが、すかさず日銀が指値オペをしたことから再びレンジ内に戻っております。また今年の2月上旬にも長期金利が0.10%に近づいたことから、やはり指値オペが指示され、その「アナウンス効果」で金利が低下しています。

長期金利のグラフに0.1%の線を足してやれば、今のところ日銀の思惑通り長期金利がコントロールされていることが分かります。



こうした状況が続く限り住宅ローン金利は「大きく上がることも大きく下がることもない」ということですね。住宅ローン利用者としても今後の市場金利、そして長期金利の変動にあまり過剰反応する必要はなさそうです。

実際、長期金利は先月のこの時期が0.060%で、本日が上記の通り0.045%ですから、わずかに低下しているもののほぼ同水準です。2017年と同じように今年も長期金利は安定して推移しそうです。

なお日本の金利は中長期的に見ても「本格的に」金利が上昇する機運は全くありません。長期金利の水準自体がコントロールされていることに加え、2%のインフレ目標達成に向けて努力している日銀が、インフレ率が引き続き低迷している今、金融緩和策を終了させることはあり得ないからですね。

もしかすると4月の日銀黒田総裁の交替のタイミングで、このインフレ目標が多少現実的なものに修正される可能性はゼロではないとご案内してきましたが、結局黒田総裁は「続投」ということのようですので、そのリスクもほぼなくなりました。

ただそれでも金融市場では、日銀が今年多少なりとも長期金利の誘導目標を引き上げるという観測が根強くありますね。仮に上昇したとしても「+0.2%」といった感じのようですが。

>>>[住宅ローン金利予想2018] 2018年の住宅ローン金利は+0.2%程度アップの可能性

ちなみに「金融緩和策」がいつ終了するのかという点ですが、2019年秋の消費税増税後に景気が相応に落ち込むとすれば金融緩和はむしろ拡大しないといけないかもしれませんし、 「プライマリーバランス黒字化」や「GDP600兆円達成」などの政策目標を考慮すれば実際には2020年代半ばまで続くということですかね?もちろん永遠に続く可能性すらあります。

つまり我々が想像する以上に長い間、低金利が継続するかもしれないということです。金利上昇リスクを全く考えなくて良いということではありませんが、現状の低金利が維持される可能性の方がはるかに高いわけで、「金利が上昇した場合」の試算は当然必要だとしても、「金利が上昇しなかった場合」の試算も併せて行っておいた方が良さそうです。

住宅ローンは何にせよ金額が大きいですからね・・・。


[2018年4月の住宅ローン金利予想]

毎度前置きが長くなって恐縮ですが、大まかな金利の動きや背景を踏まえた上で、ここから来月=2018年4月の住宅ローン金利を具体的に予想していきたいと思います。

まず金利環境としては上記の通り、日銀の「金利操作付き金融緩和」によって長期金利はおおよそ「−0.1%〜0.1%」のレンジ内で推移しておりますので、住宅ローン金利もまた最大0.2%の幅の中で動いていくと考えられます。だとすると繰り返しになりますが、来月の住宅ローン金利は基本的に「大きく下がることも大きく上がることもない」ということですね。

その上で、もう少し細かく過去3ヶ月の長期金利の推移をみるとこうなっています。



1ヶ月前の2月中旬の長期金利の水準と比較すると上記の通り−0.015%ほど下落しているわけですが、メガバンク各行が金利を決定したであろう2月25日前後の金利水準と比較すると、こちらはほぼ同水準で推移していることが分かります。とすると4月の住宅ローン金利は基本的に「据え置き」ということですね。

念のため2月25日前後の国債金利と本日現在の国債金利との差をチェックしてみるとこうなります。

◆2月25日前後の国債金利と本日の国債金利の比較

・1年  : −0.16% → −0.15% (+0.01%上昇
・10年 :  0.06% →  0.05% (−0.01%低下
・20年 :  0.56% →  0.54% (−0.02%低下
・30年 :  0.77% →  0.76% (−0.01%低下


ただこうして具体的な数字をチェックすると全体的に−0.01%程度低下ということですね。

しかし 繰り返しになりますがその低下幅は極めてわずかですし、3月までが住宅ローン需要のピークだとすれば、4月に入って少し手綱を緩める金融機関も出てくるのではないかと思います。

と言うわけで4月の住宅ローン金利は、「概ね据え置きだが、メガバンクを中心にキャンペーン的な金利引き下げは終了する」と予測しておきたいと思います。つまりは市場金利の動きとは関係ない金利調整の動きが散見されるだろうということです。

4月以降に住宅ローンを借入予定の方は、「キャンペーン終了後の割高な金利」をつかんでしまわないよう、契約前にしっかり比較していただければと思います。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

人気の住宅ローン金利タイプと言えば変動金利ですが、この変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については日銀の「ゼロ金利政策」によって一足早く金利ゼロに到達したことに加え、日銀が完全にコントロールしているために上がることも下がることもなくずっと「超・低金利」を維持してきました。

では3月15日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利はと言えば「−0.068%」とマイナス水準を維持しています。1ヶ月前の金利は「−0.030%」でしたから、こちらもわずかに低下し引き続き「異次元の低金利」を維持しています・・・マイナスですからね。

加えて日銀のこうしたゼロ金利政策=短期金利の引き下げ政策もまた、十分なインフレ状態となるまで続けられますから、「相当の長期間」継続されるのは間違いありません。

そしてそのように短期金利の低下がまだまだ続くとすれば、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

繰り返しになりますが、そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、「十分なインフレなど永遠に起こらない」かもしれませんしね。足元の円高や原油価格下落の動きもデフレ要因となります。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の約9年間全く上昇していません。

住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということです。

参考になさってください。


[補足:これまでの金利動向と金利上昇リスクについて]

補足として、2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



2016年 はマイナス水準にあったわけですから当たり前ですが、長期金利は「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。ぜひこのチャンスを生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

一方で。

このグラフからあえて金利上昇リスクを探るとすれば、前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という当時の過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。仮にそのように金利上昇すれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

もちろんそれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通りマイナス金利政策や「金利操作付き金融緩和」が実行されている現状では金利が極めて上がりにくいことには変わりません。

しかしそれでも今の歴史的な低水準からすれば、いつかは「多少なりとも」上昇する可能性があります。それが「かなり先」だとしてもです。

金利上昇リスクを過度に心配する必要がないというのは申し上げた通りですが、お伝えしたいのは今が住宅ローンの借り入れ・借り換えの絶好の機会だと言うことですね。細かな金利変動に左右されることなく、ぜひ検討を進めていただきたいと思います。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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