長期金利は前月の０．０３５％から０．０４０％に上昇。

ここ最近の金利動向を振り返ると転機となったのが、もう１年半前となりましたが、２０１６年１１月のアメリカ大統領選挙でトランプ氏が勝利したことですね。大きく反応したのがアメリカ債券市場で、アメリカの長期金利は急激に上昇しました。

それにつられる形で日本の長期金利もまた上昇したわけですが、ただ日本の住宅ローン利用者として心強いのは、現在実施されている日銀の「金利操作付金融緩和＝イールドカーブコントロール」によって長期金利はおおむね「−０．１％〜０．１％」の範囲内でコントロールされるているという事実です。

２０１７年の２月や７月に長期金利が一時的に０．１％を上回った時も、「指値オペ」によってすかさず０．１％以下に引き下げられています。今年の２月２日にも同様に「指値オペ」が実施されました。やはり日銀が目を光らせている間は「０．１％を上回る金利上昇」というのはなかなか無さそうです。



本日の「＋０．０４０％」という水準もその「レンジ内」ですね。

なお具体的な５月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べておりますので参考になさってください。

＞＞＞［2018年5月の住宅ローン金利予想］　±０．０１％程度の動きはあっても概ね据え置き

結論としては「わずかな金利変動はあり得るものの概ね据え置き」としております。そのあり得るかもしれない「わずかな金利変動」の中身は市場金利の動きに準じて「１０年固定金利はわずかに上昇、２０年・３０年固定金利はわずかに下落」ということですね。

とは言いつつ。

本題の５月のフラット３５住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット３５金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね！したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも５月のフラット３５金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、５月のフラット３５住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット３５住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

１．ベース金利＝機構債金利
　　　　　＋
２．住宅金融支援機構のフラット３５事業運営コスト
　　　　　＋
３．販売金融機関のマージン

残念ながら上記２や３の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記１、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット３５金利の変化となります。

では具体的に今月＝４月発行の機構債の条件はと言うと、前月３月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

　・０．４０％　→　０．４０％　（据え置き）

１ヶ月前の長期金利が「＋０．０３５％」で本日は「＋０．０４０％」とほぼ変わらずだったことから、それに準ずる形でこの機構債の金利も「据え置き」になったということですね。

フラット３５の金利としては最低水準にある楽天銀行をベースにするとこのように変化することになります（いずれも団信込の金利）。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（単純計算）

　・フラット２０金利　：　１．３０％　→　１．３０％　（据え置き）
　・フラット３５金利　：　１．３５％　→　１．３５％　（据え置き）

概ねこんなものだとは思いますが、念のためもう少し精度を高めるべく、過去６ヶ月の機構債の金利変動と、楽天銀行のフラット２０、フラット３５の金利変動をチェックするとこうなっています。

・２０１７年１０月の機構債金利変動　：　０．４２％→０．４３％（＋０．０１％上昇）

　１１月のフラット２０金利　：　１．２９％　→　１．３０％　（＋０．０１％上昇）
　１１月のフラット３５金利　：　１．３６％　→　１．３７％　（＋０．０１％上昇）

・２０１７年１１月の機構債金利変動　：　０．４３％→０．４０％（−０．０３％低下）

　１２月のフラット２０金利　：　１．３０％　→　１．２７％　（−０．０３％低下）
　１２月のフラット３５金利　：　１．３７％　→　１．３４％　（−０．０３％低下）

・２０１７年１２月の機構債金利変動　：　０．４０％→０．４２％（＋０．０２％上昇）

　１月のフラット２０金利　：　１．２７％　→　１．３０％　（＋０．０３％上昇）
　１月のフラット３５金利　：　１．３４％　→　１．３６％　（＋０．０２％上昇）

・２０１８年１月の機構債金利変動　：　０．４２％→０．４６％（＋０．０４％上昇）

　２月のフラット２０金利　：　１．３０％　→　１．３２％　（＋０．０２％上昇）
　２月のフラット３５金利　：　１．３６％　→　１．４０％　（＋０．０４％上昇）

・２０１８年２月の機構債金利変動　：　０．４６％→０．４２％（−０．０４％低下）

　３月のフラット２０金利　：　１．３２％　→　１．２９％　（−０．０３％低下）
　３月のフラット３５金利　：　１．４０％　→　１．３６％　（−０．０４％低下）

・２０１８年３月の機構債金利変動　：　０．４２％→０．４０％（−０．０２％低下）

　４月のフラット２０金利　：　１．２９％　→　１．３０％　（＋０．０１％上昇）
　４月のフラット３５金利　：　１．３６％　→　１．３５％　（−０．０１％低下）

フラット３５・フラット２０の金利は機構債の金利に概ね連動していることが分かります。

とは言いつつ念のため前回条件決定日である３月１６日の市場金利を本日の金利と比較してみたいと思います。

・　５年もの金利　：　−０．１０８％　→　−０．１１３％　（−０．００５％低下）
・１０年もの金利　：　　０．０３１％　→　　０．０３４％　（＋０．００３％上昇）
・１５年もの金利　：　　０．２６６％　→　　０．２６０％　（−０．００６％低下）
・２０年もの金利　：　　０．５３３％　→　　０．５０３％　（−０．０３０％低下）
・３０年もの金利　：　　０．７５９％　→　　０．７０５％　（−０．０５４％低下）

恐らくフラット３５・フラット２０の平均残存期間はそれぞれ１５年・１０年といった感じかと思いますので、１５年もの金利・１０年もの金利が参考になりそうですが、１０年もの金利は「１５年もの金利とは反対に上昇」ということですね。そうしたわけで当サイトの５月のフラット３５金利予測はこう結論づけたいと思います。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（最終結論）

　・フラット２０金利　：　１．３０％　→　１．３１％　（＋０．０１％上昇　※団信込）
　・フラット３５金利　：　１．３５％　→　１．３５％　（据え置き　※団信込）

果たして当たるでしょうか・・・。

ちなみにこの予測に楽天銀行の金利を利用しているのは、楽天銀行のフラット３５は、金利＋手数料のトータルコストが最低水準だからです。同じフラット３５でも銀行によって金利や手数料が異なりますのでご注意ください。

また、上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月１日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

＞＞＞フラット３５の最新金利について詳しくはこちら

ちなみにこのフラット３５、フラット２０、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



上記の通り２０１７年１０月の金利上昇は例外として、過去５年間の平均値を見る限り、フラット３５・フラット２０の金利変動と、機構債の金利変動との間に大きな差はありません。つまり概ね連動してきたということです。

そして今月＝４月の機構債の金利は据え置きとなりましたので、「５月のフラット３５・フラット２０住宅ローン金利も概ね据え置きになる」ということですね。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞