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2018年度、住宅は買い時?買い時ではない?消費者、専門家、住宅事業者の見方

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2018年4月26日

ざっくり住宅市場を取り巻く環境をチェックしてみると、国土交通省が毎月発表している不動産価格指数の最新結果はこのようになっています。



いつもと変わらない結果ですが、「住宅地」「戸建て住宅」はこの10年、ほぼ価格が変わらない一方で、マンション価格だけがスイスイ上昇していることが分かります。おおよそ4割近く上昇した計算ですね。

これからマンション購入を検討されている方はご注意ください。

一方で住宅ローン金利のベースとなる長期金利の推移はこのようになっています。



一時と比べると多少上昇しているものの、それでも低金利ですね。特に2017年からは日銀のイールドカーブコントロールの効果もあって極めて安定的に推移していることが分かります。

となると住宅ローン金利も低位安定しているということになりますので(実際、住宅ローンの金利水準は低いですが)、こちらは住宅市場に対する追い風となります。

加えて忘れてはいけないのは2019年秋の消費税再増税ですね。再増税と言っても+2%ですし、消費税は土地代やほとんどの中古住宅にかかりませんので実はそれほど過剰反応しなくてもいいのでは?と思ったりしますが、とは言いつつ間違いなく一定の「駆け込み需要」が発生するものと思います。

そうした点を考慮すると、上記の通りマンション価格の高騰と言った懸念材料はあるものの、ここから住宅市場は徐々に盛り上がっていくのでしょうね。

では消費者・専門家・住宅事業者はこの2018年度に「住宅は買い時」と思っているかどうかチェックしてみると、このほど発表された住宅金融支援機構の「住宅市場動向調査」ではこのようになっています。

まず一般消費者の「買い時感」。



全体の結果を抜き出すとこうなります。

・買い時 : 52.8% → 50.6%
・どちらとも言えない : 40.3% → 40.7%
・買い時ではない : 6.9% → 8.6%

意外と昨年とほとんど変わっていないですね。むしろ買い時感はやや後退しています・・・。

その点ではこの調査結果を見る限りでは住宅市場に追い風が吹き始めているようには見えませんが、ただ「買い時と思う要因」を見てみると、「今後消費税率が引き上げられるから」という回答が昨年の68.8%から75.0%に上昇しています。

こうした考え方がさらに広がるようであれば、やはり買い時感は相応に高まってくるのではないでしょうか。

次に専門家=ファイナンシャル・プランナー(FP)の「買い時感」はこのようになっています。



全体の結果を抜き出すとこうなります。

・買い時 : 67.2% → 64.5%
・どちらとも言えない : 20.7% → 27.4%
・買い時ではない : 12.1% → 8.1%

こちらも意外と「買い時感」については昨年から後退していますね!ただ「買い時ではない」という回答も同じように減少していますので、全体的には後退しているという感じではありませんが。

ちなみに昨年も同じことを書きましたが、FPの方々と言えば判で押したように住宅ローンの全期間固定金利を勧めることで有名ですね。記者自身は全く納得はしておりませんが、それでもリターンではなくリスクの方をより神経質に捉える傾向があるということなのであれば、筋は通っています。

とすると住宅の購入タイミングについても、より慎重な考えを持っていてしかるべきですね。特に今は上記の通りマンション価格が明らかに高騰していますのでなおさらです。

つまりFPの方々の「買い時感」は消費者と比較してかなり低くて当然だと思うのですが、実際には消費者の「買い時派」が50.6%にとどまるのに対し、FPの「買い時派」は64.5%とかなり住宅購入に前のめりになっていることが分かります。正直、異様にすら感じます・・・。

「金利上昇リスク」は怖いけれど、「不動産価格の下落リスク・高値掴みリスク」は怖くないということでしょうか?全く理解できません。

記者はどちらかと言うと、「金利上昇リスク」はそれほど怖くないけれど、「不動産価格の下落リスク・高値掴みリスク」は怖いと感じますけれどねぇ。

ちなみにFPが買い時と考える要因はこのようになっています。

1位:住宅ローン金利が低水準 : 69.2% → 85.0%
2位:消費税引き上げ前の駆け込み効果 : 38.5% → 62.5%
3位:金利先高観 : 51.3% → 45.0%

上記の通り住宅ローン金利はこの1年間ほぼ変化なかったわけですが、なぜか住宅ローンの低金利に対する評価が大きく伸びています・・・謎です。

加えてこれは設問の問題でしょうけれど、「消費税引き上げ前の駆け込み効果」という言葉の意味もよく分かりません。増税前に多くの物件が供給されるので選択肢が広がるという意味でしょうか?それなら意味は分かりますが・・・。

そうしたわけで、今回の調査については消費者の回答も、専門家の回答も今一つピンと来ませんでしたが、最後に住宅事業者の見通しはこのようになっています。



全体の結果を抜き出すと、今年度の住宅受注・販売についてこういう結果です。

・増加 : 53.0% → 59.4%
・同程度 : 36.7% → 29.6%
・減少 : 10.2% → 11.0%

こちらは素直に増加見込みとなっていて納得感を感じます。その増加する要因としてはこうなっています。

1位:消費税引き上げ前の駆け込み効果 : 32.4% → 64.3%
2位:住宅ローン金利が低水準 : 47.5% → 44.3%
3位:景気の回復感が広がっているから : 13.6% → 20.9%

「増税前の駆け込み効果」が大きく伸びている点も納得できますね。

他方、3位に「景気の回復感が広がっている」という回答がランクインしているのは新鮮です。

このように3者の回答結果を並べてみると、最も信憑性がありそうなのは、やはり最後の「住宅事業者の回答」ということになりそうです。

消費者と言っても誰が回答しているか分かりませんし、専門家と言っても住宅金融支援機構の親密先であれば回答が忖度されている可能性も十分あります。回答者数も少ないですしね。

その点でもこの調査で見るべきものはこの「住宅事業者の回答」なのでしょうね。

いずれにしても、今後徐々に増税前の駆け込み需要の影響が出てくるのは間違いないと思います。一般論から言えば、それは「売り手市場」になることを意味しますから、買い手=消費者にとっては不利ですね。

これから住宅購入を予定されている方は、駆け込み需要が顕在化する前に購入するか、むしろ駆け込み需要が落ち着いてから購入するか、焦らず冷静に検討いただければと思います。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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