本日もゴールデンウィーク明けということで、特に取り上げたいニュースも見当たりませんので、前回のコラムでご案内した「賃貸と持ち家で大きなコストの違いはない。」という点についてもう少し具体的に掘り下げてみたいと思います。

＞＞＞住宅ローンは３０歳までに組まないと身を滅ぼす！？いや５０代でも大丈夫。

ちなみに別のコラムでもこういう記述を見かけました。

「例えば、3500万円の物件を金利１％の35年ローンを組んで購入した場合、月々の返済は98,799円になり、マンションの場合の管理費や修繕積立金等を加味すると、月々12万円程度の住居費としての支払いになります。

同じようなファミリータイプのマンションあるいは一戸建てを賃貸で借りた場合、月々の家賃は概ね12万円程度となり、こう見ると住居費としてはどちらもさほど変わりはありません。ところが、住宅ローン返済が終わる35年後には購入した方は管理費等の支払いのみになり、また不動産自体がそのまま資産として残るのでその分だけトクという見方ができます。」

＞＞＞自宅は購入か賃貸か。どちらがトクなのか数字を出してみました

何でそういう話になってしまうのでしょうね・・・。

というわけで、もう何回目かは分かりませんが久しぶりにこの「住宅ローンを組んでの持ち家購入」と「賃貸」とでコストがどう違うのか計算してみたいと思います。居住期間を６０年、物件価格を３，５００万円として、まず賃貸のコストはどうなるでしょうか？

＜賃貸の場合＞

賃料は投資利回りが４％とすると月約１２万円ということになります。

とすると

・年間約１４０万円×６０年＝８，４００万円

が賃貸のトータルコストとなりそうですが、違います。なぜなら築年数が古くなるにしたがって賃料も下がるからですね。

この賃料下落率について「２０年で半分」「３０年で半分」という指摘もありますが、統計的には概ね「１年で−１％」ということのようです。とすると６０年間の賃料は

・約５，９００万円

ということになります。

一方、２年に１回の更新料が１ヶ月分とすると、これが４％ほどトータルコストを押し上げますので、結論として

・賃貸の６０年コスト＝約６，１００万円

ということですね。

実際に同じ物件に６０年住めることはまずありませんが、３０年目もしくは４０年目あたりの住み替え時に同じ賃料水準の家に住み替える前提となります。


＜持ち家（戸建て）の場合＞

次に持ち家＝戸建ての場合ですが、持ち家のコストは主に、住宅ローン利息、建物価値の目減り、税金、メンテナンスコスト、建て替えコストとなってきます（土地は価値が減らなければコスト要因にはなりません）。３，５００万円の物件ですので全額ローンとすると、３５年×１．５％の住宅ローン利息は諸費用込みで以下の通りです。

・住宅ローン利息：約１，１００万円

次に建物価値の目減りですが、３，５００万円のうち１，５００万円が３０年で無価値になるとすれば

・建物価値の目減り：約１，５００万円

がコストになってきます。税金は年１０万円くらいのようですので６０年でこうなります。

・税金：約６００万円

メンテナンスコストですが、ざっくり１０年後に１００万円、２０年後に４００万円とすると６０年でトータルこうなります。

・メンテナンスコスト：約１，０００万円

しかし最大の問題は戸建ての耐用年数が６０年もないということですね。耐用年数が３０年とするともう一度建物代の１，５００万円が乗っかってくることになります。

・建て替え費用：約１，５００万円

つまりトータルでこうなります。

・戸建ての６０年コスト＝約５，７００万円（＋２，０００万円の土地）

ということですね。なお、この建て替え費用についてもローンを組むとなるとさらに住宅ローン利息が必要となります。


＜持ち家（マンション）の場合＞

次に持ち家＝マンションの場合ですが、こちらは物件価格に占める建物部分が多いことに加え、管理費が必要になってきます。また修繕積立金があることも戸建てとは異なりますね。

まず住宅ローン利息は変わりません。

・住宅ローン利息：約１，１００万円

次に建物価値の目減りですが、３，５００万円のうち２，５００万円を建物代とすると

・建物価値の目減り：約２，５００万円

がコストになってきます。税金は同じとすると６０年でこうなります。

・税金：約６００万円

メンテナンスコストは修繕積立金＋管理費で年間４０万円くらいでしょうか。

・メンテナンスコスト：約２，４００万円

またマンションも残念ながら耐用年数が６０年もちません。こちらは４０年後に建て替えるとするともう一度建物代の２，５００万円が乗っかってくることになります。

・建て替え費用：約２，５００万円

ただし、６０年後にはまだその価値の半分くらいが残っていて売却時に清算できるとすれば実質的な建て替え費用はこうなります。

・売却価値考慮後の建て替え費用：約１，３００万円

ということでこうなります。

・マンションの６０年コスト＝約７，９００万円（＋１，０００万円の土地）


まとめてみると６０年の居住コストはこうなります。

・賃貸の６０年コスト＝約６，１００万円

・戸建ての６０年コスト＝約５，７００万円（＋２，０００万円の土地）

・マンションの６０年コスト＝約７，９００万円（＋１，０００万円の土地）

こうしてみると、「戸建てが一番良い」という計算になりますが、ただ今後の人口減少や都心回帰の動きを考えると、土地代が２，０００万円の価値を維持できるかどうか分かりません。仮に半値になってしまえば、コストは「６，７００万円」になってしまいます。

一方、マンション人気が今後も続けばマンション用地が上昇する可能性があり、仮に倍となればそれは売却時に清算されますのでコストは「６，９００万円」に下がります。

そうなってくると賃貸が一番いいように見えますが、ただ戸建ての場合もマンションの場合もそれぞれ後半に再び「新築物件」に住めることを勘案すれば、賃貸もどこかで新築に住み替えるとすると金額の差はどんどん減っていきます。

そうした不確実性も考慮に入れるとするとやっぱり「住宅ローンを組んでの持ち家購入」と「賃貸」とでは、「大きなコストの違いはない。」ということですね。

マイホーム選びは経済合理性ではなく、もっと主観的な、「この家に一生住みたい」という気持ちを大切にしてもらえればと思います。

逆にそういう家に出会わなければ無理してマイホームを購入する必要はないということですね。参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞