最新の
今、最も人気の住宅ローンをご紹介します。
ランキングは読者のクリック数でカウントしています。

■トップページ > 住宅関連ニュース > 詳細記事

今月、最も金利の低い住宅ローンはどこ? 最新の住宅ローン金利比較はこちら

住宅ローン お役立ちコンテンツ

住宅ローン関連ニュース:
住宅ローンを組んで持ち家購入と、賃貸。どっちがお得?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2018年5月7日

本日もゴールデンウィーク明けということで、特に取り上げたいニュースも見当たりませんので、前回のコラムでご案内した「賃貸と持ち家で大きなコストの違いはない。」という点についてもう少し具体的に掘り下げてみたいと思います。

>>>住宅ローンは30歳までに組まないと身を滅ぼす!?いや50代でも大丈夫。

ちなみに別のコラムでもこういう記述を見かけました。

「例えば、3500万円の物件を金利1%の35年ローンを組んで購入した場合、月々の返済は98,799円になり、マンションの場合の管理費や修繕積立金等を加味すると、月々12万円程度の住居費としての支払いになります。

同じようなファミリータイプのマンションあるいは一戸建てを賃貸で借りた場合、月々の家賃は概ね12万円程度となり、こう見ると住居費としてはどちらもさほど変わりはありません。ところが、住宅ローン返済が終わる35年後には購入した方は管理費等の支払いのみになり、また不動産自体がそのまま資産として残るのでその分だけトクという見方ができます。」

>>>自宅は購入か賃貸か。どちらがトクなのか数字を出してみました

何でそういう話になってしまうのでしょうね・・・。

というわけで、もう何回目かは分かりませんが久しぶりにこの「住宅ローンを組んでの持ち家購入」と「賃貸」とでコストがどう違うのか計算してみたいと思います。居住期間を60年、物件価格を3,500万円として、まず賃貸のコストはどうなるでしょうか?

<賃貸の場合>

賃料は投資利回りが4%とすると月約12万円ということになります。

とすると

・年間約140万円×60年=8,400万円

が賃貸のトータルコストとなりそうですが、違います。なぜなら築年数が古くなるにしたがって賃料も下がるからですね。

この賃料下落率について「20年で半分」「30年で半分」という指摘もありますが、統計的には概ね「1年で−1%」ということのようです。とすると60年間の賃料は

・約5,900万円

ということになります。

一方、2年に1回の更新料が1ヶ月分とすると、これが4%ほどトータルコストを押し上げますので、結論として

・賃貸の60年コスト=約6,100万円

ということですね。

実際に同じ物件に60年住めることはまずありませんが、30年目もしくは40年目あたりの住み替え時に同じ賃料水準の家に住み替える前提となります。


<持ち家(戸建て)の場合>

次に持ち家=戸建ての場合ですが、持ち家のコストは主に、住宅ローン利息、建物価値の目減り、税金、メンテナンスコスト、建て替えコストとなってきます(土地は価値が減らなければコスト要因にはなりません)。3,500万円の物件ですので全額ローンとすると、35年×1.5%の住宅ローン利息は諸費用込みで以下の通りです。

・住宅ローン利息:約1,100万円

次に建物価値の目減りですが、3,500万円のうち1,500万円が30年で無価値になるとすれば

・建物価値の目減り:約1,500万円

がコストになってきます。税金は年10万円くらいのようですので60年でこうなります。

・税金:約600万円

メンテナンスコストですが、ざっくり10年後に100万円、20年後に400万円とすると60年でトータルこうなります。

・メンテナンスコスト:約1,000万円

しかし最大の問題は戸建ての耐用年数が60年もないということですね。耐用年数が30年とするともう一度建物代の1,500万円が乗っかってくることになります。

・建て替え費用:約1,500万円

つまりトータルでこうなります。

・戸建ての60年コスト=約5,700万円(+2,000万円の土地)

ということですね。なお、この建て替え費用についてもローンを組むとなるとさらに住宅ローン利息が必要となります。


<持ち家(マンション)の場合>

次に持ち家=マンションの場合ですが、こちらは物件価格に占める建物部分が多いことに加え、管理費が必要になってきます。また修繕積立金があることも戸建てとは異なりますね。

まず住宅ローン利息は変わりません。

・住宅ローン利息:約1,100万円

次に建物価値の目減りですが、3,500万円のうち2,500万円を建物代とすると

・建物価値の目減り:約2,500万円

がコストになってきます。税金は同じとすると60年でこうなります。

・税金:約600万円

メンテナンスコストは修繕積立金+管理費で年間40万円くらいでしょうか。

・メンテナンスコスト:約2,400万円

またマンションも残念ながら耐用年数が60年もちません。こちらは40年後に建て替えるとするともう一度建物代の2,500万円が乗っかってくることになります。

・建て替え費用:約2,500万円

ただし、60年後にはまだその価値の半分くらいが残っていて売却時に清算できるとすれば実質的な建て替え費用はこうなります。

・売却価値考慮後の建て替え費用:約1,300万円

ということでこうなります。

・マンションの60年コスト=約7,900万円(+1,000万円の土地)


まとめてみると60年の居住コストはこうなります。

・賃貸の60年コスト=約6,100万円

・戸建ての60年コスト=約5,700万円(+2,000万円の土地)

・マンションの60年コスト=約7,900万円(+1,000万円の土地)

こうしてみると、「戸建てが一番良い」という計算になりますが、ただ今後の人口減少や都心回帰の動きを考えると、土地代が2,000万円の価値を維持できるかどうか分かりません。仮に半値になってしまえば、コストは「6,700万円」になってしまいます。

一方、マンション人気が今後も続けばマンション用地が上昇する可能性があり、仮に倍となればそれは売却時に清算されますのでコストは「6,900万円」に下がります。

そうなってくると賃貸が一番いいように見えますが、ただ戸建ての場合もマンションの場合もそれぞれ後半に再び「新築物件」に住めることを勘案すれば、賃貸もどこかで新築に住み替えるとすると金額の差はどんどん減っていきます。

そうした不確実性も考慮に入れるとするとやっぱり「住宅ローンを組んでの持ち家購入」と「賃貸」とでは、「大きなコストの違いはない。」ということですね。

マイホーム選びは経済合理性ではなく、もっと主観的な、「この家に一生住みたい」という気持ちを大切にしてもらえればと思います。

逆にそういう家に出会わなければ無理してマイホームを購入する必要はないということですね。参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

今月、最も金利の低い住宅ローンはどこ? 最新の住宅ローン金利比較はこちら

PAGE TOP

住宅ローン お役立ちコンテンツ

トップページ
New! 2018年10月の住宅ローン金利比較・ランキング
New! 2018年10月のフラット35金利比較・ランキング
住宅ローン金利推移と住宅ローン金利動向について
住宅ローンシミュレーション(シュミレーション)について
住宅ローン審査の9大基準 落ちた理由は?対策は?
最新住宅関連ニュース :
住宅ローンの基本 :
地価動向について
住宅ローン減税/住宅ローン控除について

PAGE TOP

住宅ローン お役立ちリンク

引越し業者一括見積もり
トップページ