長期金利は前月の０．０３５％から０．０４５％へわずかに上昇

５月も半ばですね。先月の当欄では「住宅市場は４月に一旦スローダウンした後、ゴールデンウィーク明けから再び盛り上がるという話を聞きます」とご案内しましたが、実際のところゴールデンウィーク後半から徐々に当サイトのトラフィックも増加してきており、そうした動向を実感します。

加えて２０１９年秋の消費税増税が着実に近づいていますからね。そろそろ「駆け込み需要」の兆しが見え始めても良さそうです。

となると住宅ローン利用者としては各銀行の住宅ローンの販売攻勢に期待したくなりますが、本題に入る前にいつものようにこれまでの金利推移を振り返ると、何と言っても衝撃的だったのがもう２年以上前となってしまいましたが、２０１６年１月末に発表された「マイナス金利政策」です。金利がマイナスになるというのは想定外でしたが結果的に住宅ローン金利も劇的に低下しました。

また２０１６年半ばには「Ｂｒｅｘｉｔ」の影響などもあり、市場金利も住宅ローン金利も史上最低水準まで低下しました。終値ベースの長期金利の史上最低値は２０１６年７月２７日の−０．２９７％だったようです。

しかしそうした金利低下も２０１６年後半には反転しました。具体的には２０１６年７月末に発表された追加緩和策が期待外れだったことをキッカケに上昇を始め、２０１６年９月に発表された新たな金融緩和の枠組み＝「金利操作付き金融緩和」によって「−０．０Ｘ％」台まで上昇し、さらに２０１６年１１月のアメリカ大統領選挙でトランプ氏が勝利してからは「トランプラリー」の影響で「０．０Ｘ％」台となっています。

つまりプラス金利まで回復してきたということですね。

住宅ローン利用者からすれば誠に残念な動きであり、今後のさらなる金利上昇に対する不安が募るわけですが、ただ長期金利が今の水準以上に上昇するかと言うとそれはなさそうです。と言うのも日銀による「金利操作付き金融緩和＝イールドカーブコントロール」で長期金利は「０％前後」に操作されることになっているからですね。

今のところその「０％前後」とは「−０．１％〜０．１％の間」と解釈されておりまして、だとすれば足元の長期金利の水準＝０．０４５％はまさにそのレンジ内のということになります。

２０１７年２月上旬には一時０．１５％に、そして２０１７年７月上旬にも一時０．１０％とその「上限」に達しましたが、すかさず日銀が指値オペをしたことから再びレンジ内に戻っております。また今年の２月上旬にも長期金利が０．１０％に近づいたことから、やはり指値オペが実施され金利が低下しています。

長期金利のグラフに０．１％の線を足してやれば、今のところ日銀の思惑通り長期金利がコントロールされていることが分かります。



こうした状況が続く限り住宅ローン金利は「大きく上がることも大きく下がることもない」ということですね。住宅ローン利用者としても今後の市場金利、そして長期金利の変動にあまり過剰反応する必要はなさそうです。

実際、長期金利は先月のこの時期が０．０３５％で、本日が上記の通り０．０４５％ですから、わずかに上昇しているもののほぼ同水準です。２０１７年と同じように今年も長期金利は安定して推移しそうです。

なお日本の金利は中長期的に見ても「本格的に」金利が上昇する機運は全くありません。長期金利の水準自体がコントロールされていることに加え、２％のインフレ目標達成に向けて努力している日銀が、インフレ率が引き続き低迷している今、金融緩和策を終了させることはあり得ないからですね。

もしかすると４月の日銀黒田総裁の交替のタイミングで、このインフレ目標が多少現実的なものに修正される可能性があるとご案内してきましたが、結局黒田総裁が「続投」となり、まだまだ現状の金融緩和が続いていきそうです。

日銀のインフレ目標達成予想時期は削除されたものの、２％という目標水準自体は維持されましたからね。

ではその金融緩和がいつ終了するのかという点ですが、２０１９年秋の消費税増税後に景気が相応に落ち込むとすれば金融緩和はむしろ拡大しないといけないかもしれませんし、 「プライマリーバランス黒字化」や「ＧＤＰ６００兆円達成」などの政策目標を考慮すれば実際には２０２０年代半ばまで続くということですかね？もちろん永遠に続く可能性すらあります。

つまり我々が想像する以上に長い間、低金利が継続するかもしれないということです。金利上昇リスクを全く考えなくて良いということではありませんが、現状の低金利が維持される可能性の方がはるかに高いわけで、「金利が上昇した場合」の試算は当然必要だとしても、「金利が上昇しなかった場合」の試算も併せて行っておいた方が良さそうです。

住宅ローンは何にせよ金額が大きいですからね・・・。


［２０１８年６月の住宅ローン金利予想］

毎度前置きが長くなって恐縮ですが、大まかな金利の動きや背景を踏まえた上で、ここから来月＝２０１８年６月の住宅ローン金利を具体的に予想していきたいと思います。

まず金利環境としては上記の通り、日銀の「金利操作付き金融緩和」によって長期金利はおおよそ「−０．１％〜０．１％」のレンジ内で推移しておりますので、住宅ローン金利もまた最大０．２％の幅の中で動いていくと考えられます。だとすると繰り返しになりますが、来月の住宅ローン金利は基本的に「大きく下がることも大きく上がることもない」ということですね。

その上で、もう少し細かく過去３ヶ月の長期金利の推移をみるとこうなっています。



１ヶ月前の４月中旬の長期金利の水準と比較すると上記の通り＋０．０１０％ほど上昇しているわけですが、メガバンク各行が金利を決定したであろう４月２５日前後の金利水準と比較すると、こちらは−０．０１０％ほど下落していることが分かります。−０．０１０％であろうと＋０．０１０％であろうと大きな差はありませんが、こうした動きが続くようであれば６月の住宅ローン金利は「わずかながら下落する可能性がある」ということですね。

念のため４月２５日前後の国債金利と本日現在の国債金利との差をチェックしてみるとこうなります。

◆４月２５日前後の国債金利と本日の国債金利の比較

・１年　　：　−０．１４％　→　−０．１４％　（変わらず）
・１０年　：　　０．０６％　→　　０．０５％　（−０．０１％低下）
・２０年　：　　０．５４％　→　　０．５３％　（−０．０１％低下）
・３０年　：　　０．７５％　→　　０．７４％　（−０．０１％低下）

こうして具体的な数字をチェックするとやはり全体的に−０．０１％ほど低下しているわけですね。

そのように考えると６月の住宅ローン金利は、「概ね据え置きながら多少の金利低下が期待できる」と予測しておきたいと思います。

加えて特筆すべきなのは５月の住宅ローン金利を振り返ると、まずりそな銀行がネット限定の借り換え金利を大きく引き下げ、それに対抗する形ですかさず住信ＳＢＩネット銀行が、異例の「月中の金利引き下げ」に踏み切りました！

冒頭ご案内したように、ゴールデンウィーク明けから夏のボーナスシーズン、あるいは９月末の期末に向けての需要増加を見込んだものなのか、はたまた増税前の駆け込み需要が意識され始めているのかは分かりませんが、こうした動きが広がるようであれば更なる住宅ローン金利競争に伴う低下が期待できそうです。

もちろん金利を引き下げたと言っても住信ＳＢＩネット銀行にしてもりそな銀行にしてもその金利引き下げ幅は極めてわずかであり、実質的なインパクトはほとんどありません・・・もはや象徴的なもの、という感じですね。それでも住宅ローン金利は上がるよりは下がる方がいいわけで、こうした企業努力は歓迎したいと思います。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

人気の住宅ローン金利タイプと言えば変動金利ですが、この変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については日銀の「ゼロ金利政策」によって一足早く金利ゼロに到達したことに加え、日銀が完全にコントロールしているために上がることも下がることもなくずっと「超・低金利」を維持してきました。

では５月１４日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利はと言えば「−０．０３４％」とマイナス水準を維持しています。１ヶ月前の金利は「−０．０４４％」でしたからわずかに上昇しているものの引き続き「異次元の低金利」を維持しています・・・マイナスですからね。

加えて日銀のこうしたゼロ金利政策＝短期金利の引き下げ政策もまた、十分なインフレ状態となるまで続けられますから、「相当の長期間」継続されるのは間違いありません。

そしてそのように短期金利の低下がまだまだ続くとすれば、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

繰り返しになりますが、そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、「十分なインフレなど永遠に起こらない」かもしれませんしね。足元の円高の動きもデフレ要因となります。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで１０年固定や２０年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した２００８年１２月以降の約９年間全く上昇していません。

住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということです。

参考になさってください。


［補足：これまでの金利動向と金利上昇リスクについて］

補足として、２０００年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



２０１６年 はマイナス水準にあったわけですから当たり前ですが、長期金利は「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。ぜひこのチャンスを生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

一方で。

このグラフからあえて金利上昇リスクを探るとすれば、前回の景気回復局面である２００３年〜２００６年ごろの金利推移を見てみると、２００３年には長期金利が０．５％前後という当時の過去最低水準まで下がったのち、その後１．５％近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが１．５％ではあるのですが、されど１．５％と言えます。仮にそのように金利上昇すれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

２００３年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「ＶａＲ」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「ＶａＲショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

もちろんそれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通りマイナス金利政策や「金利操作付き金融緩和」が実行されている現状では金利が極めて上がりにくいことには変わりません。

しかしそれでも今の歴史的な低水準からすれば、いつかは「多少なりとも」上昇する可能性があります。それが「かなり先」だとしてもです。

金利上昇リスクを過度に心配する必要がないというのは申し上げた通りですが、お伝えしたいのは今が住宅ローンの借り入れ・借り換えの絶好の機会だと言うことですね。細かな金利変動に左右されることなく、ぜひ検討を進めていただきたいと思います。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞