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上昇地点はついに前回より4%増加の95%!最新の地価LOOKレポート

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2018年8月19日

先日決定された日銀の「長期金利上昇容認」や来年秋に迫った消費税増税を考えると気持ちがソワソワしてくる消費者の方は少なくなさそうです。

仮に住宅ローン金利が上昇したとしても+0.1%程度と考えられますし、消費税増税についても土地やほとんどの中古物件に消費税がかからないことを勘案すればその影響は軽微ですが、しかしそれでも何事も「高いよりは安い方が良い」わけで、一定の「駆け込み需要」が起こるのは間違いないと思います。

そのように住宅ローン金利や税金に上昇圧力がかかってくるとすると残りは「不動産価格」ということになりますが、先日もご案内した国土交通省の不動産価格指数はこうなっています。



総合指数は右肩上がりで上昇していますが、上昇を牽引しているのはいつものようにマンション価格ですね。逆に住宅地価格や戸建て価格は全く上昇していません。このグラフだけを見れば、誰がどう見ても「マンションバブル」ですね・・・。

もちろんバブルといっても2倍、3倍になっているわけではなく、あくまで「+40%」程度の上昇ですし、ここから来年秋に向けてさらに上昇する可能性もありますが、これからマンションを購入される方は「4割程度の下落リスク」についてお含みおきいただければと思います。

売却したりしなければそうした「価格下落」が表面化することはありませんが。

さてマンションにせよ、戸建てにせよ、こうした不動産価格は「建物代」と「土地代」に分解できるわけですが、後者の「土地代=地価」の現状が把握できるのが本題の「地価LOOKレポート」です。

地価LOOKレポートとは、国土交通省の「主要都市の高度利用地地価動向報告」のことですが、その最新版=2018年第2四半期=2018年4月〜2018年7月のデータが発表されています。

毎回ご案内しているように、この調査では対象地区が

・東京圏43地区
・大阪圏25地区
・名古屋圏9地区
・地方中心都市等23地区

と全国にバランスよく配分されているのが特徴です。そのため3大都市圏のみならず全国の動向が把握できることに加え、「1年に1回」が多い他の主要な地価調査と違って3ヶ月に1回調査されており、発表も早く、地価をタイムリーに把握できる点も魅力ですね!

では早速、今回の調査結果について、値上がり・値下がりの分布を1年前、9ヶ月前、6ヶ月前、3ヶ月前の調査と比較するとこのようになりました。

・上昇地区 : 86 → 86 → 89 → 91 → 95
・横ばい  : 14 → 14 → 11 → 9 → 
・下落地区 : 0 → 0 → 0 → 0 → 

上昇地区が95ヶ所、つまり95%もの地区の地価が上昇しているのですね!一方、下落している地区は1ヶ所もありません。

また3ヶ月前の前回調査から上昇地区が増加していることが分かります。1年前と比較しても徐々に増えていますね。地価の上昇傾向は鮮明です。



しかし95%というのはさすがに「出来すぎ」、もっと言えば「過熱しすぎ」な気がしますね・・・ここまでくれば100%=全地区での上昇を見てみたい気がしますが、もちろんそれは単なる野次馬根性にすぎません。消費者にとっては「黄色信号」もしくは「赤信号」のデータと言えそうです。

ただ一方で、上記の「不動産価格指数」で「住宅地」の地価は低迷していました。少なくとも上昇はしていません。そのギャップの理由は・・・前者の不動産価格指数の方は全国の地価データが元になっているのに対して、こちらの地価LOOKレポートの方は、「主要都市の高度利用地」の地価がベースになっているからですね。つまり「都心部」あるいは「街なか」のデータであるということです。

毎回ご案内しているように、「都心部の地価は上昇するけれど郊外は上昇しない」「街なかの地価は上昇するけれど街はずれは上昇しない」という二極化が起きていることが示唆されています。

そしてマンションは通常「都心部」「街なか」に建っているわけですから、マンション価格上昇の背景には、こうした「都心部=街なかの地価上昇」が影響していそうですね。少子高齢化が進む中、「都心回帰」の流れが続く限り、こうした二極化の動きは継続していくのかもしれません。

とは言いつつもこの「主要都市の高度利用地」やマンションの価格上昇傾向はさすがに過熱しすぎだとは思いますが。

それはともかくとして、いつものように少数派となっている「横ばい地区」の具体的な地名をチェックするとこうなっています。

・品川区/品川
・江東区/豊洲
・立川市/立川
・横浜市/元町
・長野市/長野駅前

随分スッキリしてきましたね・・・今回は「盛岡市/盛岡駅周辺」「千代田区/番町」「中央区/佃・月島」「武蔵野市/吉祥寺」の4地区が「横ばい」から「上昇」に転じています。

残る5地区も誰もが知っている人気地区ですからいつ上昇に転じてもおかしくない気がしますね。

逆にこうした「横ばい」地域がいよいよ下落に転ずると今回の「不動産バブル≒マンションバブル」も終焉ということになるのでしょうけれど、上記の通り消費税増税が迫りつつある点などを踏まえれば、地価の価格上昇傾向はもう少し続きそうです。これから中心部でマイホームを購入しようとされている方は購入の是非を冷静に判断してみてください。

ただし繰り返しになりますが、こうした「主要都市高度利用地の地価」や「マンション価格」は上昇傾向を維持する一方で、全国的に見れば「戸建て価格」や「住宅地価格」はほとんど全く上昇していません。

その点では住宅価格の動向は地域や物件によって異なる点も考慮していただければと思います。まずは購入対象エリアの過去5年程度の不動産価格や地価の動向を調べてみてはいかがでしょうか?

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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