長期金利は前月の０．０３０％から０．０８５％に上昇。

ここ最近の住宅ローン金利の動向を振り返るとずっと安定的に推移してきました。これは現在実施されている日銀の「金利操作付金融緩和＝イールドカーブコントロール」によって長期金利がおおむね「−０．１％〜０．１％」の範囲内でコントロールされてきたからです。

２０１７年の２月や７月に長期金利が一時的に０．１％を上回った時も、「指値オペ」によってすかさず０．１％以下に引き下げられました。今年の２月や７月にも同様に「指値オペ」が実施され、やはり日銀が目を光らせている間は「０．１％を上回る金利上昇」というのはなかなか無さそう・・・とご案内してきたわけですが。

７月末に日銀はこの長期金利の変動幅＝「−０．１％〜０．１％」を２倍、つまり「−０．２％〜０．２％」に拡大すると発表しました。これは実質的には「長期金利の上昇」を意味しますので、今後は長期金利も住宅ローン金利も今の水準からプラス０．１％程度上昇していくことになりそうです。

では足元の長期金利はどうなっているかと言うとこのような推移になっています。



発表直後は節目である０．１％を超えた長期金利ですが、その後は日銀の「サプライズオペ」や「トルコショック」によって０．１％を下回ったままですね。本日の「＋０．０８５％」という水準も「０．１％以下」です。

とは言いつつ繰り返しになりますが今回の「変動幅拡大」は実質的に「金利上昇」かと思いますので、長期金利も住宅ローン金利も折を見て上昇するものと思います。ご注意ください。

なお来月＝９月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べておりますので参考になさってください。

＞＞＞［2018年9月の住宅ローン金利予想］　変動は据え置き、固定は０．０５％〜０．１０％程度上昇へ

結論としては「固定金利タイプは＋０．０５％〜＋０．１０％程度上昇、変動金利は据え置き」としております。

とは言いつつ。

本題の９月のフラット３５住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット３５金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね！したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも９月のフラット３５金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、９月のフラット３５住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット３５住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

１．ベース金利＝機構債金利
　　　　　＋
２．住宅金融支援機構のフラット３５事業運営コスト
　　　　　＋
３．販売金融機関のマージン

残念ながら上記２や３の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記１、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット３５金利の変化となります。

では具体的に今月＝８月発行の機構債の条件はと言うと、前月７月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

　・０．３９％　→　０．４４％　（＋０．０５％上昇）

１ヶ月前の長期金利が「＋０．０３０％」で本日は「＋０．０８５％」と上昇したことから、それに準ずる形でこの機構債の金利も「＋０．０５％上昇」になったということですね。残念です・・・。

フラット３５の金利としては最低水準にある楽天銀行をベースにするとこのように変化することになります（いずれも団信込の金利）。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（単純計算）

　・フラット２０金利　：　１．２９％　→　１．３４％　（＋０．０５％上昇）
　・フラット３５金利　：　１．３４％　→　１．３９％　（＋０．０５％上昇）

概ねこんなものだとは思いますが、念のためもう少し精度を高めるべく、過去６ヶ月の機構債の金利変動と、楽天銀行のフラット２０、フラット３５の金利変動をチェックするとこうなっています。

・２０１８年２月の機構債金利変動　：　０．４６％→０．４２％（−０．０４％低下）

　３月のフラット２０金利　：　１．３２％　→　１．２９％　（−０．０３％低下）
　３月のフラット３５金利　：　１．４０％　→　１．３６％　（−０．０４％低下）

・２０１８年３月の機構債金利変動　：　０．４２％→０．４０％（−０．０２％低下）

　４月のフラット２０金利　：　１．２９％　→　１．３０％　（＋０．０１％上昇）
　４月のフラット３５金利　：　１．３６％　→　１．３５％　（−０．０１％低下）

・２０１８年４月の機構債金利変動　：　０．４０％→０．４０％（据え置き）

　５月のフラット２０金利　：　１．３０％　→　１．３０％　（据え置き）
　５月のフラット３５金利　：　１．３５％　→　１．３５％　（据え置き）

・２０１８年５月の機構債金利変動　：　０．４０％→０．４２％（＋０．０２％上昇）

　６月のフラット２０金利　：　１．３０％　→　１．３１％　（＋０．０１％上昇）
　６月のフラット３５金利　：　１．３５％　→　１．３７％　（＋０．０２％上昇）

・２０１８年６月の機構債金利変動　：　０．４２％→０．３９％（−０．０３％低下）

　７月のフラット２０金利　：　１．３１％　→　１．２９％　（−０．０２％低下）
　７月のフラット３５金利　：　１．３７％　→　１．３４％　（−０．０３％低下）

・２０１８年７月の機構債金利変動　：　０．３９％→０．３９％（据え置き）

　８月のフラット２０金利　：　１．２９％　→　１．２９％　（据え置き）
　８月のフラット３５金利　：　１．３４％　→　１．３４％　（据え置き）

フラット３５・フラット２０の金利は機構債の金利に概ね連動していることが分かります。

とは言いつつ念のため前回条件決定日である７月２０日の市場金利を本日の金利と比較してみたいと思います。

・　５年もの金利　：　−０．１０７％　→　−０．０７６％　（＋０．０３１％上昇）
・１０年もの金利　：　　０．０３４％　→　　０．１０４％　（＋０．０７０％上昇）
・１５年もの金利　：　　０．２５５％　→　　０．３６３％　（＋０．１０８％上昇）
・２０年もの金利　：　　０．４７９％　→　　０．６１６％　（＋０．１３７％上昇）
・３０年もの金利　：　　０．６８３％　→　　０．８３４％　（＋０．１５１％上昇）

恐らくフラット３５・フラット２０の平均残存期間はそれぞれ１５年・１０年といった感じかと思いますので、１５年もの金利・１０年もの金利が参考になりそうですが、１０年もの金利は「１５年もの金利よりやや小幅に上昇」ということですね。６月の金利上昇局面でもフラット２０の金利上昇幅はフラット３５と比較して少し下回っています。

そうしたわけで当サイトの９月のフラット３５金利予測はこう結論づけたいと思います。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（最終結論）

　・フラット２０金利　：　１．２９％　→　１．３３％　（＋０．０４％上昇）
　・フラット３５金利　：　１．３４％　→　１．３９％　（＋０．０５％上昇）

少し差をつけてみましたが果たして当たるでしょうか・・・。

ちなみにこの予測に楽天銀行の金利を利用しているのは、楽天銀行のフラット３５は、金利＋手数料のトータルコストが最低水準だからです。同じフラット３５でも銀行によって金利や手数料が異なりますのでご注意ください。

また、上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月１日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

＞＞＞フラット３５の最新金利について詳しくはこちら

なお、このフラット３５、フラット２０、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



上記の通り２０１７年１０月の金利上昇は例外として、過去６年間の平均値を見る限り、フラット３５・フラット２０の金利変動と、機構債の金利変動との間に大きな差はありません。つまり概ね連動してきたということです。

そして今月＝８月の機構債の金利は上昇しましたので、残念ながら「９月のフラット３５・フラット２０住宅ローン金利も同じように上昇する」ということですね。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞