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上昇地点は1%増加の96%!残る横ばい地区は4つ。最新の地価LOOKレポート

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2018年11月26日

来年10月の消費税増税まで1年を切っているわけですが、今のところ住宅販売が好調という話は聞きません。もしかするとこのまま「駆け込み需要」が来ないまま終わるのでしょうか?

さすがにそれはないと思いますが、現状の住宅ローン金利の動向や、政府が検討している「住宅ローン減税の延長」「すまい給付金の増額」などを考慮すれば増税後に購入した方がお得になるケースの方が多そうであり、これからマイホーム取得を考えられている方は慎重に考えた方が良いかもしれませんね。

一方、増税以外にマイホーム取得を早めるべき理由があるとすれば「不動産価格の上昇」ということになりますが、国土交通省の最新の不動産価格指数はこうなっています。



総合指数は全体的に見れば右肩上がりで上昇していますが、上昇を牽引しているのはいつものように緑のマンション価格ですね。逆に住宅地価格や戸建て価格はほとんど上昇していません。「マンションバブル」が不動産価格を引き上げてきたわけですね。

その点では今後も同じような傾向が続いていくとすると

・マンション:増税前に買った方が良いかもしれない

・住宅地、戸建て:増税後に買った方が良いかもしれない

ということですね。もちろん価格動向は地域によっても差がありますので一概には言えませんが・・・。

そうした不動産価格の「地域差」の参考になるかもしれないのが本題の「地価LOOKレポート」です。あくまで地価のデータではありますが、不動産価格は「建物価格+地価」に分解できますので、地価動向≒不動産価格動向である可能性が高いということです。

さてその地価LOOKレポートですが、正確には国土交通省の「主要都市の高度利用地地価動向報告」で、その最新版=2018年第3四半期=2018年8月〜2018年10月のデータが発表されています。

毎回ご案内しているように、この調査では対象地区が

・東京圏43地区
・大阪圏25地区
・名古屋圏9地区
・地方中心都市等23地区

と全国にバランスよく配分されているのが特徴です。そのため3大都市圏のみならず全国の動向が把握できることに加え、「1年に1回」が多い他の主要な地価調査と違って3ヶ月に1回調査されており、発表も早く、地価をタイムリーに把握できる点も魅力ですね!

では早速、今回の調査結果について、値上がり・値下がりの分布を1年前、9ヶ月前、6ヶ月前、3ヶ月前の調査と比較するとこのようになりました。

・上昇地区 : 86 → 89 → 91 → 95 → 96
・横ばい  : 14 → 11 → 9 → 5 → 
・下落地区 : 0 → 0 → 0 → 0 → 

上昇地区が96ヶ所、つまり96%もの地区の地価が上昇しているのですね!一方、下落している地区は1ヶ所もありません。

また3ヶ月前の前回調査から上昇地区が増加していることが分かります。1年前と比較してもかなり増えていますね!地価の上昇傾向は鮮明です。発表されている推移はこのような感じになっています。



いよいよ横ばい地区は残り4つということですね。あと半年もすれば100%=全地区上昇が現実のものとなりそうです。

もちろんこれからマイホームを購入しようとされている方にとってはこうした価格上昇傾向は逆風でしかありませんが・・・。

なお前述の「不動産価格指数」で「住宅地」の地価は安定していました。そのギャップの理由は、前者の不動産価格指数は「全国」の地価データが元になっているのに対して、こちらの地価LOOKレポートの方は、「主要都市の高度利用地」の地価がベースになっているからですね。つまり「都心部」あるいは「街なか」のデータであるということです。

毎回ご案内しているように、「都心部の地価は上昇しているけれど郊外は上昇していない」「街なかの地価は上昇しているけれど街はずれは上昇していない」という二極化が起きていることが示唆されています。

そしてマンションは通常「都心部」「街なか」に建っているわけですから、マンション価格上昇の背景には、こうした「都心部=街なかの地価上昇」が影響していそうですね。少子高齢化が進む中、「都心回帰」の流れが続く限り、こうした二極化の動きは継続していきそうです。

とは言いつつもこうした「主要都市の高度利用地」やマンションの価格上昇傾向がこのままずっと右肩上がりで続くとは思えません。誰も購入できなくなってしまいますし、そうでなくても再び景気が低迷すれば「マンションバブル」が弾けるのは間違いないと考えるからです。

どちらも仲良く下がれば二極化は維持されますしね。

ここでいつものように、少数派となっている「横ばい地区」の具体的な地名をチェックするとこうなっています。

・中央区/銀座中央
・横浜市/元町
・長野市/長野駅前
・福岡市/大濠

随分スッキリしてきましたね・・・今回は「品川区/品川」「江東区/豊洲」「立川市/立川」の3地区が「横ばい」から「上昇」に転じる一方、「中央区/銀座中央」「福岡市/大濠」の2地区が「上昇」から「横ばい」に転ずるというやや変則的な動きです。

ただ横ばいに転じた2地区も含め上記4地区は誰もが知っていそうな中心地区ですから、いつ上昇に転じてもおかしくない気がしますね。

なお今回から、「地価が1年で3%以上上昇している地点」もチェックしてみたいと思います。15地点あるようですが、具体的にはこうなります。

・札幌市/駅前通
・新宿区/新宿三丁目
・新宿区/歌舞伎町
・渋谷区/渋谷
・横浜市/横浜駅西口
・名古屋市/太閤口
・名古屋市/伏見
・名古屋市/金山
・大阪市/心斎橋
・大阪市/なんば
・大阪市/福島
・神戸市/三宮駅前
・福岡市/博多駅周辺
・熊本市/下通周辺
・那覇市/県庁前

全国に分布していますが、こうした地区の周辺では2%の消費税増税より、地価上昇の方が大きな問題ということです。「さらに上昇する前に購入する」のか、「値下がりするのを待つ」のか、なかなか難しい選択を強いられることになりそうです。

マイホームは必要に迫られて検討するものでしょうから、あまり待つことはできませんからね・・・。

ただしこのように顕著に地価が上昇している地区というのは一部であり、冒頭ご案内したように全国的に見れば「戸建て価格」や「住宅地価格」はほとんど全く上昇していません。

その点では繰り返しになりますが、住宅価格の動向には「地域差」があるわけで、まずは購入対象エリアの過去5年程度の不動産価格や地価の動向を調べてみてはいかがでしょうか?

あまり上昇していないことを祈りたいと思います・・・参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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