１２月となりました。いよいよボーナスシーズンですね！冬のボーナスは消費に旅行に蓄財に大いに活用いただければと思いますが、住宅ローンを利用されている方は積極的な繰り上げ返済もご検討ください。

金利や期間にもよりますが、うまく行けば繰り上げ返済した元本の半分くらいの利息削減効果＝リターンが得られるかもしれません。これ以上お得な運用方法は他にありませんね。

一方、これから住宅ローンを借りようとされている方はボーナス資金を１円でも多く頭金に充てていただければと思います。頭金が多ければ多いほど、金利が低く、審査に通りやすくなりますので、これまたこれ以上お得な運用方法はないと言えそうです。

ではいつものようにこれまでの金利動向を振り返ってみたいと思います。上記グラフの通り長期金利は基本的には右肩下がりだったわけですが、特に２０１６年１月末に発表された「マイナス金利政策」の影響で大きく低下しました。

ただ一方で２０１６年秋以降は一転してジワジワ上昇してきていますね。そのキッカケは２０１６年７月末に発表された「追加金融緩和」が期待外れに終わったことです。同時に検討が発表された「金融緩和の総括」に対する懸念もあったのかもしれません。

ではその後の日本の長期金利はどうなっているかと言うと・・・２０１７年以降はそうした金利上昇も一服し、極めて安定的に推移してきたことが分かります。



その背景にあるのは２０１６年秋から日銀の「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」、別名「イールドカーブコントロール」が始まったことです。これは「日銀が直接的に市場金利をコントロールしていく」金融政策ですが、この枠組みの元で長期金利の操作目標は「０％」に設定されており、具体的には長期金利は「−０．１％〜０．１％の間」に収まるようコントロールされてきました。

実際、長期金利は０．１％以下の水準に押さえられてきたことがグラフを見るとよく分かります。

しかし７月３１日の金融政策決定会合で、「−０．１％〜＋０．１％」という長期金利の変動レンジがその「２倍」、つまり「−０．２％〜＋０．２％」に拡大されました。長期金利の上限がこれまでの「＋０．１％」から「＋０．２％」に変更されたわけですから、市場金利にも住宅ローン金利にも上昇圧力が加わることになります。

過去１年の長期金利のグラフはこういった形になっています。



７月以降、予測通り上昇してきた長期金利ですが、ただ１０月以降はむしろ低下傾向ですね。本日の長期金利は「０．０８０％」ということで従来の上限だった０．１％も下回ってきました。

これは恐らく１０月以降、株価が大きく崩れたことに加え、最近ではアメリカの利上げ観測が後退していることが要因として挙げられそうです。アメリカの長期金利も節目である３％を下回ってきていますね。



しかし株価にしてもアメリカの長期金利にしても、好調な実体経済を踏まえれば下がり続けるということは考えにくく、とすると日本の長期金利の低下もあくまで「一時的」ということではないかと思います。折を見て再び、長期金利は新たな上限である０．２％に向けて徐々に上昇していくということですね。

上昇すると言っても逆算すればあと０．１２％程度の余地しかありませんから、実質的に大きな変化があるわけではありませんし、加えて同時に開始された「フォワードガイダンス」によって、今の低金利が「当分の間維持される」ことが約束されましたので、むしろ安心してもいいくらいなのかもしれませんが、しばらく住宅ローン市場はざわつくことになりそうです。

そのような金利環境を理解した上で、具体的に三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の大手銀行＝メガバンクの１２月の住宅ローン金利をチェックするとこのような結果となっています。

・変動金利　：　据え置き
・１０年固定金利　：　−０．０５％引き下げ〜据え置き
・２０年固定金利　：　−０．０５％引き下げ〜据え置き
・３０年固定金利　：　−０．０６％引き下げ〜据え置き

長期金利はこの１ヶ月、はっきりと下落しましたが、「固定金利について据え置きと引き下げに分かれた」と言うことですね。ただ１０年固定については概ね０．０５％低下となっています。

なお 先日の当サイトのコラムでは「１２月の住宅ローン金利は変動金利タイプは据え置き、固定金利タイプは基本的に据え置きも、多少上下する可能性あり」と予想しました。予測になっていなかった気もしますが、金利が上がるとすれば「株価上昇」、金利が下がるとすれば「株価下落＋キャンペーン優遇」としました。

その後株価は回復傾向にあるにも関わらず住宅ローン金利は低下傾向となったわけですから外しましたかねぇ・・・申し訳ありません。

＞＞＞［１２月の住宅ローン金利予想］　基本据え置き　株価＋キャンペーンによって多少変動する可能性あり


［２０１８年１２月の住宅ローン金利］

上記ご案内したように、メガバンクの１２月の住宅ローン金利は

・変動金利　：　据え置き
・１０年固定　：　わずかに低下〜据え置き
・２０年年固定　：　わずかに低下〜据え置き
・３０年年固定　：　わずかに低下〜据え置き

と言った動きになりました。

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

具体的な金利をチェックしていくと、フラット３５・２０の金利は別のコラムにて既にご案内しておりますがこうなりました。

・フラット２０金利　：　１．３５％　→　１．３２％　（−０．０３％低下）
・フラット３５金利　：　１．４５％　→　１．４１％　（−０．０４％低下）

＞＞＞最新のフラット３５の金利はこちら（楽天銀行）

先日のフラット３５・２０の金利予測では

・フラット２０金利　：　１．３５％　→　１．３２％　（−０．０３％低下）
・フラット３５金利　：　１．４５％　→　１．４１％　（−０．０４％低下）

と予想しました。今回は珍しくどちらもピタリと当たって良かったです。

＞＞＞［１２月のフラット３５金利予想］　前月比−０．０４％　フラット３５表面金利１．４１％？

次に民間の住宅ローンをチェックすると、いつものように当サイトで人気の住信ＳＢＩネット銀行と、日本最大のメガバンクである三菱ＵＦＪ銀行の、先月と今月の住宅ローン金利の推移はこのようになっています。

◆住信ＳＢＩネット銀行（住宅ローンWEB申込コース）

・変動金利　　：　０．４２８％〜０．４５７％　→　０．４２８％〜０．４５７％　（据え置き）
・１０年固定　：　０．８６０％　→　０．８１０％　（−０．０５％低下）
・２０年固定　：　１．３６０％　→　１．３３０％　（−０．０３％低下）
・３０年固定　：　１．４４０％　→　１．４１０％　（−０．０３％低下）

＞＞＞最新の金利はこちら

◆三菱ＵＦＪ銀行（保証料を加えた実質金利）

・変動金利　　：　０．７２５％　→　０．７２５％　（据え置き）
・１０年固定　：　１．０５０％　→　１．０００％　（−０．０５％低下）
・２０年固定　：　３．０５０％　→　３．０５０％　（据え置き）
・３０年固定　：　１．８９０％　→　１．８９０％　（据え置き）

＞＞＞最新の金利はこちら

住信ＳＢＩネット銀行は全体的に金利を引き下げる一方で、三菱ＵＦＪ銀行は据え置きが目立ちますね。

なお住信ＳＢＩネット銀行は親会社である三井住友信託銀行の口座を作成すると金利を０．０１％引き下げる優遇策を発表しており、それを利用すると今月の金利はこうなります。

◆住信ＳＢＩネット銀行（金利優遇後）

・変動金利　　：　０．４２８％〜０．４５７％　→　０．４１８％〜０．４４７％　（−０．０１％低下）
・１０年固定　：　０．８１０％　→　０．８００％　（−０．０１％低下）
・２０年固定　：　１．３３０％　→　１．３２０％　（−０．０１％低下）
・３０年固定　：　１．４１０％　→　１．４００％　（−０．０１％低下）

＞＞＞金利優遇の詳細はこちら

さてこちらも当サイトで人気の新生銀行の１２月の住宅ローン金利はと言うと以下の通りです。

◆新生銀行

・変動金利　　：　０．６００％　→　０．６００％　（据え置き）
・１０年固定　：　１．１００％　→　１．１００％　（据え置き）
・２０年固定　：　１．６５０％　→　１．６５０％　（据え置き）
・３０年固定　：　２．０５０％　→　２．０００％　（−０．０５％低下）

こちらは３０年固定金利を引き下げています。

加えて「新しく住宅を購入される方向け」のキャンペーンが提供されており、それを利用すれば金利はこのようになります。

◆新生銀行

・変動金利　　：　０．６００％　→　０．５５０％　（−０．０５％低下）
・１０年固定　：　１．１００％　→　１．０５０％　（−０．０５％低下）
・２０年固定　：　１．６５０％　→　１．６００％　（−０．０５％低下）
・３０年固定　：　２．０００％　→　１．９５０％　（−０．０５％低下）

＞＞＞最新の金利はこちら

なお新生銀行は、万が一の時の保障や返済停止機能を組み合わせた「安心パック」を付加するなど、金利競争以外のサービス拡充にも注力しています。住宅ローンの金利や手数料だけでなく、そうした付加価値についても目を向けてみると、また違った住宅ローン選びができるかもしれませんね。ちなみにこのサービスは日経新聞が選定した新商品・新サービスの中で、最優秀賞を受賞したようです。

また、１０年以上経過すると徐々に金利が下がっていき、最大で５０％ダウン＝半分となる金利タイプ「ステップダウン型金利」の発売を開始しています。ユニークですね！長期固定金利の住宅ローンの利用を考えている方は参考にしてみてください。

［２０１９年１月以降の住宅ローン金利の動向］

気になる今後の住宅ローン金利の動向ですが、株価も低迷しアメリカの長期金利も低下傾向ということで、しばらくは日本の長期金利も住宅ローン金利も低下するかもしれません。

しかし上記の通り長期金利の「０．２％までの上昇」が容認されましたので、その後は長期金利も住宅ローン金利も上昇に転ずると思われます。

ただそれはあくまで住宅ローン金利の中でも「固定金利」の話ですね。

住宅ローン「変動金利」については、長期金利ではなく短期金利と連動しますが、その短期金利は引き続き「−０．１％」程度になるようコントロールされていくと言明されていますので今回の長期金利上昇の影響を受けません。

さらに「フォワードガイダンス」によって当分の間、低金利が維持されることが「約束」されているわけですから、今は変動金利が狙い目と言えそうです。金利上昇リスクが後退するなら、変動金利を選ばない手はありませんからね。

人気が拡大していると言われている住宅ローン変動金利ですが、さらに人気が高まりそうですね。

ここで今後の「本格的な」金利上昇の可能性を考えると、カギとなるのは物価です。

政府や日銀は、物価上昇＝インフレの状態にするためにあらゆる金融政策を取っているわけですが、景気回復と相まっていよいよ本当にインフレになってくれば、頼みの綱である「異次元の金融緩和」も縮小に向かいますので、実需と金融政策の両面から金利上昇の機運が高まることになります。

では足元の物価動向はと言うと、多少上昇しているものの金融緩和を縮小・終了させるにはまだまだ力不足です。

そうでなくても少子化が続く日本で本当にインフレとなるのか疑問を感じなくもありません。最近の物価動向は以下の通りです。



政府や日銀が目指すように日本経済が本格的なインフレ経済に変貌するとしても、時期としてはかなり先のことであるのは間違いなさそうですね。まさに「フォワードガイダンス」の通りです。

長期金利の２０００年からの推移を振り返ってみたいと思います。

■長期金利グラフ



このグラフから「金利上昇の教訓」を探ろうとすれば、前回の景気回復が始まった２００３年に長期金利は０．４３５％の最低金利をつけた後、急速に上昇し、１．５％前後にまで実に１％近く上がったことが分かります。

仮に今後、景気回復が順調に進むのであれば、金利についても同じ様に＋１．０％程度上昇する可能性がある、ということを示唆しております。

今のところ、慌てたり、焦ったりする必要は全くありませんし、逆に低金利が常態化した日本では「金利が上昇したとしてもその程度」とも言えるわけでむしろ安心しても良いという気すらしますが、とは言いつつ住宅ローン金利が低いのに越したことはありません。

住宅ローンをご検討の方は、そうした将来的な金利上昇リスクを頭の「片隅の片隅」に入れていただければと思います。少なくとも固定金利については＋０．１％程度上昇するのは確実そうですしね。

［今月の住宅ローン金利レンジ］

最後に、今月の具体的な住宅ローン金利のレンジをチェックするとこのようになっています。

■２０１８年１２月の住宅ローン金利状況（実質金利）

　・変動金利　：０．４１８％〜２．６７５％
　・１０年固定：０．６４％〜３．９０％
　・２０年固定：１．１０％〜３．０５％

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

やはりこうして見ると、今まで考えられなかったような、極めて魅力的な金利水準ですね！多少上がるかもしれないとしても、長期金利も住宅ローン金利も「史上最低水準」であるのは間違いありません。着実に超低金利のメリットを享受いただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞