当サイトではこれまで何度も「賃貸」と「住宅ローンを組んでの購入（持ち家）」とでどちらがお得かを論じてきました。

＞＞＞賃貸と持ち家（購入）。どっちがお得？（２０１０年）

＞＞＞住宅購入と賃貸、どっちが得？（２０１３年）

＞＞＞賃貸・戸建て・マンション　生涯の住宅コストは天と地の差って本当？（２０１５年）

＞＞＞持ち家と賃貸、どちらが得かついに決着！？（２０１５年）

＞＞＞住宅ローンで持ち家と、ずっと賃貸。マンションならどっちがお得？（２０１７年）

＞＞＞住宅ローンを組んで持ち家購入と、賃貸。どっちがお得？（２０１８年）

飽きもせず取り上げていますね・・・。

それはともかくとして、どの記事も結論は同じで

・賃貸も住宅ローンを組んでの購入（持ち家）も、どちらもトータルコストに大きな差はないので、マイホーム選びは「経済合理性」ではなく、「死ぬまで住みたいと思える物件に出会えるかどうか」で決めるべき

としております。

そうした中、ネットでこちらの記事を見かけました。住宅ローンの元本返済部分は「費用」ではないことや、４０年後の売却価格をもとにトータルコストを算出しており、とても良心的ですので試算を引用させていただくとこうなります。



分かりやすいですね。５，０００万円の物件を購入して、４０年後の価値が

・１，０００万円ならトータルコスト＝７，１１１万円
・２，０００万円ならトータルコスト＝６，１４１万円
・３，０００万円ならトータルコスト＝５，１７１万円
・４，０００万円ならトータルコスト＝４，２０１万円

ということです。住宅ローン金利が１％というのは低すぎる気もしなくはないでですし、修繕積立金も現実的にはもう少し高そうですが、誤差は数百万円のレベルかと思います。

それに対する「賃貸」のトータルコストはこうなっています。



１０年に１回引っ越すという前提での計算ですね。最も大きい持ち家コストである７，１１１万円と比較して、

・家賃１４万円以上なら持ち家がお得、家賃１３万円以下なら賃貸がお得

としています。今の賃貸利回りは４％台かと思いますので、仮に「４．５％」とすると５，０００万円×４．５％÷１２＝約１９万円となり、同等の住宅に住むには約１９万円の賃料が想定されることから確かに「持ち家の方がお得」のように感じます。

でも本当にそうなのでしょうか？

この試算はとてもいい線まで行っているのですが（上から目線でスミマセン）、残念ながら根本的な誤りが１つあります。それは、「同等の住宅に住み続ける限り家賃は下がり続ける」ということですね。

上記の通り賃貸利回りが４．５％とすると、４０年後の資産価値が１，０００万円の物件であれば、理論的にはその賃料は、１，０００万円×４．５％÷１２＝約４万円に下がっているわけですね！

逆にずっと同じ賃料を払い続けているということは「１０年に一度新築物件に借り換えている」ということですから、同列で比較するのはフェアではありません。

というわけで、５，０００万円の物件が４０年後に１，０００万円になるとして、その賃料も当初約１９万円だったののが最終的に約４万円まで下がるとすれば賃貸のトータルコストはこうなります。



５，８１３万円ということですね！

言い換えれば「４０年後の価値が３，０００万円未満なら賃貸の方がお得」ということですから、今度は圧倒的に賃貸が有利ということになりそうです。

でも本当にそうなのでしょうか？

実は持ち家が最もおいしくなるのは、住宅ローンを払い終えた４０年目以降なのですね。そうは言いつつ耐用年数を考えれば５０年以上住むのは難しいと思いますが、この試算を５０年まで伸ばせば、いつものように「賃貸と持ち家（購入）とでは、トータルコストに大きな差はない」という結論に達すると思います。

そうしたわけで繰り返しになりますが、マイホーム購入は「経済合理性」ではなく、「死ぬまで住みたいと思える物件に出会えるかどうか」で判断していただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞