２月となりました。先月もご案内したようにこの時期は３月末の引っ越しシーズンに向けての住宅ローンの需要期に当たります。加えて秋の消費税増税に向けての「駆け込み需要」もそろそろ起こるような気がします。

となるといつも以上に住宅ローン金利の動向が気になるわけですが、まずはいつものようにこれまでの金利動向を振り返ってみたいと思います。上記グラフの通り長期金利は基本的には右肩下がりだったわけですが、特に２０１６年１月末に発表された「マイナス金利政策」の影響で大きく低下しました。

ただ一方で２０１６年秋以降は一転してジワジワ上昇しました。そのキッカケは２０１６年７月末に発表された「追加金融緩和」が期待外れに終わったことです。同時に検討が発表された「金融緩和の総括」に対する懸念もあったのかもしれません。

ではその後の日本の長期金利はどうなっているかと言うと・・・下記グラフの通り、２０１７年以降はそうした金利上昇も一服し、極めて安定的に推移してきたことが分かります。



その背景にあるのは２０１６年秋から日銀の「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」、別名「イールドカーブコントロール」が始まったことです。これは「日銀が直接的に市場金利をコントロールしていく」金融政策ですが、この枠組みの元で長期金利の操作目標は「０％」に設定されており、具体的には長期金利は「−０．１％〜０．１％の間」に収まるようコントロールされてきたわけですね。

ただグラフをよく見ると、２０１８年後半には、一時その上限である「０．１％」を上回り上昇していたことが分かります。

これは２０１８年７月末の金融政策決定会合で、長期金利の変動幅がこれまでの「−０．１％〜＋０．１％」から「−０．２％〜＋０．２％」に拡大されたからです。長期金利の上限がこれまでの「＋０．１％」から「＋０．２％」に変更されたわけですから、市場金利にも住宅ローン金利にも上昇圧力が加わったわけですね。

しかしながら２０１８年秋以降は、長期金利はむしろ低下傾向が鮮明ですね！本日の長期金利は「−０．０２５％」と再びマイナス水準にまで低下しています。

これは昨年１０月以降、世界の株価が大きく崩れたことに加え、最近ではアメリカの利上げ観測が後退していることが要因として挙げられます。

日経平均のグラフを見てみると確かに大きく下がっていますね。



アメリカの長期金利も節目である３％を大きく下回っています。



先日のＦＲＢのパウエル議長の会見では利上げの一時停止が強く示唆されましたので、アメリカの長期金利は更に低下しそうですね。とすると当然、日本の金利にも低下圧力となってきます。

金利が下がることは住宅ローン利用者としては歓迎ですし、「底が抜けた」感もしますので今回の金利低下は結構続く可能性もありますが、ただ今のところ好調な実体経済を踏まえれば再上昇する可能性も高く、落ち着かないところです。

長い沈黙を破り、いよいよ動き出した感のある長期金利ですが、果たしてこのまま下限である−０．２％に向かうのか、一転して新たな上限である＋０．２％に向かうのか、しばらく金融市場から目を離せそうにありません。

そのような金利環境を理解した上で、具体的に三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の大手銀行＝メガバンクの２月の住宅ローン金利をチェックするとこのような結果となっています。

・変動金利　：　据え置き
・１０年固定金利　：　−０．１０％引き下げ〜据え置き
・２０年固定金利　：　−０．０５％引き下げ〜据え置き
・３０年固定金利　：　−０．０７％引き下げ〜据え置き

長期金利は年末年始に大きく下がりましたが、その後多少回復したこともあり、「固定金利は据え置きとわずかな金利引き下げに分かれた」と言うことですね。

なお 先日の当サイトのコラムでは「２月の住宅ローン金利は変動金利タイプは据え置き、固定金利タイプは基本据え置きも、下がる場合は−０．０５％程度」と予想しました。

今回は・・・当たらずとも遠からずという感じですかね？

＞＞＞［２月の住宅ローン金利予想］　変動・固定共に据え置きも、固定が下がる場合は−０．０５％程度


［２０１９年２月の住宅ローン金利］

上記ご案内したように、メガバンクの２月の住宅ローン金利は

・変動金利　：　据え置き
・１０年固定　：　低下〜据え置き
・２０年年固定　：　低下〜据え置き
・３０年年固定　：　低下〜据え置き

と言った動きになりました。

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

具体的な金利をチェックしていくと、フラット３５・２０の金利は別のコラムにて既にご案内しておりますがこうなりました。

・フラット２０金利　：　１．２６％　→　１．２５％　（−０．０１％低下）
・フラット３５金利　：　１．３３％　→　１．３１％　（−０．０２％低下）

＞＞＞最新のフラット３５の金利はこちら（楽天銀行）

先日のフラット３５・２０の金利予測では

・フラット２０金利　：　１．２６％　→　１．２５％　（−０．０１％低下）
・フラット３５金利　：　１．３３％　→　１．３１％　（−０．０２％低下）

と予想しました。珍しくピタリと当たりましたね！

＞＞＞［２月のフラット３５金利予想］　前月比−０．０２％　フラット３５表面金利１．３１％？

次に民間の住宅ローンをチェックすると、いつものように当サイトで人気の住信ＳＢＩネット銀行と、日本最大のメガバンクである三菱ＵＦＪ銀行の、先月と今月の住宅ローン金利の推移はこのようになっています。

◆住信ＳＢＩネット銀行（住宅ローンWEB申込コース）

・変動金利　　：　０．４２８％〜０．４５７％　→　０．４２８％〜０．４５７％　（据え置き）
・１０年固定　：　０．７１０％　→　０．７１０％　（据え置き）
・２０年固定　：　１．２８０％　→　１．２２０％　（−０．０６％低下）
・３０年固定　：　１．３５０％　→　１．２９０％　（−０．０６％低下）

＞＞＞最新の金利はこちら

◆三菱ＵＦＪ銀行（保証料を加えた実質金利）

・変動金利　　：　０．７２５％　→　０．７２５％　（据え置き）
・１０年固定　：　０．９００％　→　０．８９０％　（−０．０１％低下）
・２０年固定　：　２．９５０％　→　２．９５０％　（据え置き）
・３０年固定　：　１．７８０％　→　１．７２０％　（−０．０６％低下）

＞＞＞最新の金利はこちら

今月の固定金利は全体的に「据え置きと金利引き下げで判断が分かれた」としましたが、こちらの２つの銀行の金利も据え置きと引き下げが混在していますね。今月の金利動向を象徴した動きと言えそうです。

なお住信ＳＢＩネット銀行は親会社である三井住友信託銀行の口座を作成すると金利を０．０１％引き下げる優遇策を発表しており、それを利用すると今月の金利はこうなります。

◆住信ＳＢＩネット銀行（金利優遇後）

・変動金利　　：　０．４２８％〜０．４５７％　→　０．４１８％〜０．４４７％　（−０．０１％低下）
・１０年固定　：　０．７１０％　→　０．７００％　（−０．０１％低下）
・２０年固定　：　１．２２０％　→　１．２１０％　（−０．０１％低下）
・３０年固定　：　１．２９０％　→　１．２８０％　（−０．０１％低下）

＞＞＞金利優遇の詳細はこちら

さてこちらも当サイトで人気の新生銀行の１月の住宅ローン金利はと言うと以下の通りです。

◆新生銀行

・変動金利　　：　０．６００％　→　０．６００％　（据え置き）
・１０年固定　：　１．０００％　→　１．０００％　（据え置き）
・２０年固定　：　１．５００％　→　１．４５０％　（−０．０５％低下）
・３０年固定　：　１．９００％　→　１．８５０％　（−０．０５％低下）

こちらも据え置きと金利引き下げが混在しています。

なお「新しく住宅を購入される方向け」のキャンペーンが提供されており、それを利用すれば金利はこのようになります。

◆新生銀行

・変動金利　　：　０．６００％　→　０．５５０％　（−０．０５％低下）
・１０年固定　：　１．０００％　→　０．９５０％　（−０．０５％低下）
・２０年固定　：　１．４５０％　→　１．４００％　（−０．０５％低下）
・３０年固定　：　１．８５０％　→　１．８００％　（−０．０５％低下）

＞＞＞最新の金利はこちら

新生銀行は、万が一の時の保障や返済停止機能を組み合わせた「安心パック」を付加するなど、金利競争以外のサービス拡充にも注力しています。住宅ローンの金利や手数料だけでなく、そうした付加価値についても目を向けてみると、また違った住宅ローン選びができるかもしれませんね。ちなみにこのサービスは日経新聞が選定した新商品・新サービスの中で、最優秀賞を受賞したようです。

また、１０年以上経過すると徐々に金利が下がっていき、最大で５０％ダウン＝半分となる金利タイプ「ステップダウン型金利」の発売を開始しています。ユニークですね！長期固定金利の住宅ローンの利用を考えている方は参考にしてみてください。

［２０１９年２月以降の住宅ローン金利の動向］

気になる今後の住宅ローン金利の動向ですが、上記の通りアメリカの金利が更に低下する可能性があり、日本の金利も住宅ローン金利も更なる低下が期待できる状況です。

需要期に願ってもない追い風が吹いていることになりますので、このチャンスをしっかり活かしていただければと思います。今後、金利が再び上昇するかもしれませんので尚更です。

ただ仮に再上昇するとしても、それはあくまで住宅ローン金利の中でも「固定金利」の話ですね。

住宅ローン「変動金利」については、長期金利ではなく短期金利と連動しますが、その短期金利は引き続き「−０．１％」程度になるようコントロールされていますので変化はありません。

さらに「フォワードガイダンス」によって当分の間、低金利が維持されることが「約束」されているわけですから、変動金利を選ぶのも悪くありませんね。

これから住宅ローンの利用を検討されている方にとっては、固定金利を選ぶのか、変動金利を選ぶのか、うれしい悩みとなりそうです。

さてここで今後の「本格的な」金利上昇の可能性を考えると、カギとなるのは物価です。

政府や日銀は、物価上昇＝インフレの状態にするためにあらゆる金融政策を取っているわけですが、いよいよ本当にインフレになってくれば、頼みの綱である「異次元の金融緩和」も縮小に向かいますので、実需と金融政策の両面から金利上昇の機運が高まることになります。

では足元の物価動向はと言うと、多少上昇しているものの金融緩和を縮小・終了させるにはまだまだ力不足です。

そうでなくても少子化が続く日本で本当にインフレとなるのか疑問を感じなくもありません。最近の物価動向は以下の通りです。



政府や日銀が目指すように日本経済が本格的なインフレ経済に変貌するとしても、時期としてはかなり先のことであるのは間違いなさそうですね。まさに「フォワードガイダンス」の通りです。

次に長期金利の２０００年からの推移を振り返ってみたいと思います。

■長期金利グラフ



このグラフから「金利上昇の教訓」を探ろうとすれば、前回の景気回復が始まった２００３年に長期金利は０．４３５％の最低金利をつけた後、急速に上昇し、１．５％前後にまで実に１％近く上がったことが分かります。

仮に今後、景気回復が順調に進むのであれば、金利についても同じ様に＋１．０％程度上昇する可能性がある、ということを示唆しております。

今のところ、慌てたり、焦ったりする必要は全くありませんし、逆に低金利が常態化した日本では「金利が上昇したとしてもその程度」とも言えるわけでむしろ安心しても良いという気すらしますが、とは言いつつ住宅ローン金利が低いのに越したことはありません。

住宅ローンをご検討の方は、そうした将来的な金利上昇リスクを頭の「片隅の片隅」に入れていただければと思います。

金融市場が懸念しているように、これから本格的な景気後退期に入るとすると、金利が上昇する前に経済がスローダウンしてしまうことになりますが・・・。

［今月の住宅ローン金利レンジ］

最後に、今月の具体的な住宅ローン金利のレンジをチェックするとこのようになっています。

■２０１９年２月の住宅ローン金利状況（実質金利）

　・変動金利　：０．４１８％〜２．６７５％
　・１０年固定：０．５９％〜３．８０％
　・２０年固定：１．００％〜２．９５％

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

やはりこうして見ると、今まで考えられなかったような、極めて魅力的な金利水準ですね！多少上がるかもしれないとしても、長期金利も住宅ローン金利も「史上最低水準」であるのは間違いありません。着実に超低金利のメリットを享受いただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞