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2019夏のボーナス!運用、住宅ローンの繰り上げ返済、借り換え、どれが良い?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2019年6月17日

6月となり、夏のボーナスが近づいていますね!今年の夏のボーナスは全体的には増えるのでしょうか?減るのでしょうか?

金融市場は荒れ模様ですが、会社業績は全体的に悪くないはずです。盛大に支給されることを祈りたいと思います・・・。

さて住宅ローン利用世帯にとって、夏のボーナスの使い道は大きく以下3つではないかと思います。

1.運用する。

2.住宅ローンの繰り上げ返済をする。

3.借り換えをする。

なお、ここで借り換えが出てくるのは借り換えには30万円〜60万円といった諸費用がかかるからですね。ボーナス時期は借り換えを検討するのにピッタリのタイミングだと言えます。

ではどれがいいのでしょうか?具体的に考えていきましょう。

まず1つ目の「運用する」の考え方は簡単ですね。

・住宅ローン金利より確実に高く運用できるのであれば運用した方がいい

・住宅ローン金利より確実に高く運用できないのであれば繰り上げ返済や借り換え資金に回した方がいい

ということになります。

住宅ローン金利は今や1%以下の場合が多いですから、これを上回る利回りで運用するのは簡単そうな気もします。

しかし残念ながら現実はそう簡単ではありません。個人向け国債の金利や定期預金金利を見れば分かるように今、ノーリスクの場合の運用リターンは0.0X%、つまり「ほぼゼロ」です。

言い換えると1%程度の利回りを得ようとするなら1%程度の元本割れリスクを覚悟しないといけない、ということですね。つまり「勝てるか負けるかは統計的に五分五分」だと言うことです。

上記ではわざわざ赤字にしましたが、住宅ローン金利より確実に高く運用するのはほぼ不可能ということです(もちろん「賭け」に勝って結果的に住宅ローン金利以上の運用が出来る場合はあるとは思いますが)。

一方、住宅ローンの繰り上げ返済にせよ、借り換えにせよ、

・ノーリスクで1%と言ったリターンが得られる

わけですから、理論的にも統計的にも

・運用するより、繰り上げ返済や借り換えに回した方がいい

のは間違いありません。

「住宅ローンの繰り上げ返済は最上の資産運用」と言われるのもこうした理屈があるからですね。

ちなみに住宅ローン減税を利用している場合はもう少し話が複雑で

・住宅ローン金利が1%以上の場合:繰り上げ返済した方が良い

・住宅ローン金利が1%未満の場合:繰り上げ返済せずに、住宅ローン減税が終了するまで運用した方がいい

と言えます。

ただ後者の場合も当然、その運用はノーリスクであることが前提になりますので運用から得られるリターンはほとんどありません。

主なリターンは「住宅ローン減税1%−住宅ローン金利」の差額ということになりますが、そもそもさほど大きなものではないと考えられる上に、

・繰り上げ返済用資金は住宅ローン減税が終了するまで一切手をつけてはならず

・住宅ローン減税が終わった瞬間に繰り上げ返済しないといけない

と言ったハードルを考えると、「何も考えずにとっとと繰り上げ返済してしまう」ということでもいいような気がしますね。

では次に「繰り上げ返済」と「借り換え」でどちらがお得なのか考えてみたいと思います。

もちろんこれはケースバイケースですし、さっさと各自で試算してもらった方がいいような気がしますが、異次元緩和が始まる前の2010年当時の三菱UFJ銀行の金利をチェックするとこのようになっています。

・変動金利:1.475%

・10年固定:3.05%

・20年固定:3.95%

わずか約9年前ですが、こんなに金利が高かったのですね・・・。

それはともかくとして最新の金利をチェックすると、主な最安金利はこうなっています(表面金利)。

・変動金利:0.418%/住信SBIネット銀行

・10年固定:0.59%/じぶん銀行

・20年固定:1.00%/りそな銀行

やはり劇的に金利が低下しているわけですが、残りの残高2,000万円×残りの期間20年として、以下のようなケースと、借り換えの諸費用60万円を繰り上げ返済に回した場合との比較を考えてみます。

・変動金利から変動金利への借り換え

・10年固定金利から10年固定金利への借り換え

・20年固定金利から20年固定金利への借り換え

比較にはそれぞれの銀行のシミュレーションを利用します。

>>>住信SBIネット銀行の借り換えシミュレーション
>>>じぶん銀行の借り換えシミュレーション
>>>りそな銀行の借り換えシミュレーション

試算1:「変動金利から変動金利への借り換え」と「繰り上げ返済」のメリット比較

・借り換えメリット:−162万円

・繰り上げ返済メリット: −19万円

この場合は「借り換え」の圧勝です。

試算2:「10年固定金利から10年固定金利への借り換え」と「繰り上げ返済」のメリット比較

・借り換えメリット:−494万円

・繰り上げ返済メリット: −48万円

こちらは劇的な借り換えメリット額となっています。

試算3:「20年固定金利から20年固定金利への借り換え」と「繰り上げ返済」のメリット比較

・借り換えメリット:−624万円

・繰り上げ返済メリット: −63万円

こちらはちょっと計算間違いではないかと思うくらい強烈なメリット金額ですね。

いずれにしても約9年前の金利水準をベースにすると、諸費用を払ったとしても圧倒的に借り換えの方が有利です。

期待以上の借り換えメリット額となりましたが、夏のボーナス資金の使い道をご検討の方は、一にも二にも「借り換え」を検討された方が良さそうです。本当にこれほどの借り換えメリットが出るなら「運用」など考える必要は全くなさそうです。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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