長期金利は前月の−０．１３５％から−０．２４０％へ大きく低下。

ここ最近の住宅ローン金利の動向を振り返るとずっと安定的に推移してきました。これは現在実施されている日銀の「金利操作付金融緩和＝イールドカーブコントロール」によって長期金利がおおむね「−０．１％〜０．１％」の範囲内でコントロールされてきたからです。

しかし２０１８年７月末に日銀はこの長期金利の変動幅＝「−０．１％〜０．１％」を２倍、つまり「−０．２％〜０．２％」に拡大すると発表しました。これは実質的には「長期金利の上昇」を意味しますので、今後長期金利は０．２％を目指して上昇し、住宅ローン金利も相応に上昇していくと思われたわけです・・・が。

過去１年の長期金利の推移はどうなっているかと言うとこうなっています。



予想通り上昇し、一旦０．１５％を超えた長期金利ですが、その後は逆に下落傾向ですね！本日は「−０．２４０％」ということで先月の同じ時期からも大きく下がり、引き続きマイナス水準です。住宅ローン利用者としてはありがたいことです。

ではなぜこのように金利が低下しているかと言うと、世界的に金利が低下しているからです。アメリカの長期金利はこうなっています。



金利水準は違えど、動き自体は日本の長期金利とほぼシンクロしていることが分かります。

そしてアメリカの中央銀行であるＦＲＢは７月末についに「利下げ」に踏み切りました。世界の金融政策が一気に金融緩和＝金利引き下げに転換したわけで、今後も市場金利の低下傾向が続くことになりそうです。

果たして今「利下げ」が必要なほどアメリカや世界の景気が正念場を迎えているようには見えませんが、住宅ローンの検討を進めるには良いタイミングですね。

なお来月＝９月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べておりますので参考になさってください。

＞＞＞［2019年9月の住宅ローン金利予想］　変動金利は据え置き、固定金利は全体的に−０．１％前後の大幅な引き下げへ

結論としては「変動金利は据え置き、固定金利タイプは全体的に−０．１％前後低下」としています。果たしてどうなるでしょうか。

とは言いつつ。

本題の９月のフラット３５住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット３５金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね！したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも９月のフラット３５金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、９月のフラット３５住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット３５住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

１．ベース金利＝機構債金利
　　　　　＋
２．住宅金融支援機構のフラット３５事業運営コスト
　　　　　＋
３．販売金融機関のマージン

残念ながら上記２や３の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記１、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット３５金利の変化となります。

では具体的に今月＝８月発行の機構債の条件はと言うと、前月７月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

　・０．２１％　→　０．１５％　（−０．０６％）

１ヶ月前の長期金利が上記の通り「−０．１３５％」で本日は「−０．２４０％」と大きく低下したことから、この機構債の金利も同様に「低下した」ということですね。金利の低下幅にはかなり開きがありますが・・・。

フラット３５の金利としては最低水準にある楽天銀行をベースにするとこのように変化することになります（いずれも団信込の金利）。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（単純計算）

　・フラット２０金利　：　１．１１％　→　１．０５％　（−０．０６％）
　・フラット３５金利　：　１．１７％　→　１．１１％　（−０．０６％）

概ねこんなものだとは思いますが、念のためもう少し精度を高めるべく、過去６ヶ月の機構債の金利変動と、楽天銀行のフラット２０、フラット３５の金利変動をチェックするとこうなっています。

・２０１９年２月の機構債金利変動　：　０．３６％→０．３２％（−０．０４％低下）

　３月のフラット２０金利　：　１．２５％　→　１．２２％　（−０．０３％低下）
　３月のフラット３５金利　：　１．３１％　→　１．２７％　（−０．０４％低下）

・２０１９年３月の機構債金利変動　：　０．３２％→０．３１％（−０．０１％低下）

　４月のフラット２０金利　：　１．２２％　→　１．２１％　（−０．０１％低下）
　４月のフラット３５金利　：　１．２７％　→　１．２７％　（変わらず）

・２０１９年４月の機構債金利変動　：　０．３１％→０．３３％（＋０．０２％上昇）

　５月のフラット２０金利　：　１．２１％　→　１．２３％　（＋０．０２％上昇）
　５月のフラット３５金利　：　１．２７％　→　１．２９％　（＋０．０２％上昇）

・２０１９年５月の機構債金利変動　：　０．３３％→０．３１％（−０．０２％低下）

　６月のフラット２０金利　：　１．２３％　→　１．２１％　（−０．０２％低下）
　６月のフラット３５金利　：　１．２９％　→　１．２７％　（−０．０２％低下）

・２０１９年６月の機構債金利変動　：　０．３１％→０．２１％（−０．１０％低下）

　７月のフラット２０金利　：　１．２１％　→　１．１２％　（−０．０９％低下）
　７月のフラット３５金利　：　１．２７％　→　１．１８％　（−０．０９％低下）

・２０１９年７月の機構債金利変動　：　０．２１％→０．２１％（変わらず）

　８月のフラット２０金利　：　１．１２％　→　１．１１％　（−０．０１％低下）
　８月のフラット３５金利　：　１．１８％　→　１．１７％　（−０．０１％低下）

フラット３５・フラット２０の金利は機構債の金利に概ね連動していることが分かります。

とは言いつつ念のため前回条件決定日である７月１９日の市場金利を本日の金利と比較してみたいと思います。

・　５年もの金利　：　−０．２３６％　→　−０．３４０％　（−０．１０４％低下）
・１０年もの金利　：　−０．１３８％　→　　−０．２３６％　（−０．０９８％低下）
・１５年もの金利　：　　０．０６４％　→　　−０．０５３％　（−０．１１７％低下）
・２０年もの金利　：　　０．２３４％　→　　０．０９６％　（−０．１３８％低下）
・３０年もの金利　：　　０．３７２％　→　　０．２００％　（−０．１７２％低下）

こちらもやはり全体的に大きく低下していますね。

恐らくフラット３５・フラット２０の平均残存期間はそれぞれ１５年・１０年といった感じかと思いますので、１５年もの金利・１０年もの金利が参考になりそうですが、１０年もの金利は「１５年もの金利の下落幅よりやや少ない」ということですね。

こうした差を考慮して、当サイトの９月のフラット３５金利予測はこう結論づけたいと思います。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（最終結論）

　・フラット２０金利　：　１．１１％　→　１．０６％　（−０．０５％低下）
　・フラット３５金利　：　１．１７％　→　１．１１％　（−０．０６％低下）

少し金利の低下幅に差をつけてみましたが、果たしてどうなるでしょうか。

ちなみにこの予測に楽天銀行の金利を利用しているのは、楽天銀行のフラット３５は、金利＋手数料のトータルコストが最低水準だからです。同じフラット３５でも銀行によって金利や手数料が異なりますのでご注意ください。

また、上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月１日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

＞＞＞フラット３５の最新金利について詳しくはこちら

なお、このフラット３５、フラット２０、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



２０１７年１０月の制度変更（金利が団信込になりました）に伴う金利上昇は例外として、過去７年間の平均値を見る限り、フラット３５・フラット２０の金利変動と、機構債の金利変動との間に大きな差はありません。つまり概ね連動してきたということです。

そして今月＝８月の機構債の金利は下がりましたので、「９月のフラット３５・フラット２０住宅ローン金利も同じように下がる」ということですね。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞