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住宅ローン減税拡充で、繰り上げ返済はやめた方がいいって本当?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2019年10月28日

この10月から消費税が増税されたことに伴い、住宅ローン関係では以下のような「増税緩和措置」が実施されています。

1.住宅ローン減税の拡充

2.すまい給付金の増額

3.住宅エコポイントの復活

この中で最も金額が大きく、かつ影響も大きいのが一番最初の「住宅ローン減税の拡充」ですね。具体的には以下のように変化しています。



右側の11年目以降が今回新たに加わった部分ですね。11年目から13年目までの3年間については上記の通り

・住宅ローン残高の1%

もしくは

・建物価格の2%÷3年

のどちらか低い方が控除されることになっています。後者についてはちょうど消費税増税分が3年かけてチャラになるということですね。土地代には消費税はかかりませんので、増税の影響は大きくは「建物価格の2%」だからです。

言い換えればこの「緩和措置」を受けるには、「住宅ローン残高の1%」が「建物価格の2%÷3年」を上回るようにしておかないといけない、ということです。

例えば建物1,500万円+土地1,500万円=3,000万円の戸建てを例にとると、「建物価格の2%÷3年」=10万円です。「住宅ローン残高の1%」がこれを上回ればいいのですから、「13年後まで住宅ローン残高が1,000万円を下回らないようにしておけばよい」ということですね。

残高3,000万円の住宅ローンが13年後に残高1,000万円に減っていることはないでしょうから大きな問題はなさそうです。

では次に建物2,100万円+土地900万円=3,000万円のマンションの場合はどうでしょうか?

まず「建物価格の2%÷3年」=14万円ですね。で、「住宅ローン残高の1%」がこれを上回ればいいのですから、「13年後まで住宅ローン残高が1,400万円を下回らないようにしておけばよい」ということです。これもいきなり半分以下に減ることはないでしょうから問題なさそうです。

そうしたわけで普通に30年前後の住宅ローンを組んで、普通に返済する限り、ちゃんと増税分は控除されることになりそうです。

ただし。

問題は繰り上げ返済する場合ですね。実際のところ平均的な完済期間は15年前後ですから、13年目には住宅ローン残高がほぼゼロになっていることもあり得ます。

>>>みんな何年で返してる?住宅ローンの平均借入期間と驚きの平均完済期間!2019年版

というわけで、以前も取り上げたような気もしますが、「繰り上げ返済」と「残高を維持して住宅ローン減税」とどっちが得か考えてみたいと思います。

とは言いつつ結論は簡単でこういうことになります。

・住宅ローン金利が1%以上なら「繰り上げ返済」の方が良い。

結局のところ残高を維持してももらえるメリットは最大で1%なので、支払い利息がそれを上回る場合はデメリットの方が大きく、どんどん繰り上げ返済した方がいいですね。

一方で住宅ローン金利が1%未満であれば、住宅ローン減税のメリットの方が上回る可能性が出てきますので繰り上げ返済を控え、残高を維持する意味が出てきます。

ややこしいのは11年目〜13年目ですがこういうことになります。

・支払い利息が「建物価格の2%÷3年」を上回っている場合は、それを下回るまで繰り上げ返済した方が良い。

例えば上記「建物1,500万円+土地1,500万円=3,000万円」の例で言うと「建物価格の2%÷3年」=10万円でした。

仮に住宅ローン金利が0.5%とすると、残高が2,000万円超の場合は「支払い利息>建物価格の2%÷3年」となり、残高を維持するメリットがありません。

言い換えると残高を2,000万円未満にしておけばメリットが出てくるということですね。残高1,500万円に減らせば支払い利息が7.5万円となる一方で減税メリットは10万円ですから、差し引き+2.5万円トクになります。

しかしながら。

こうしたメリットを享受するには2つの前提条件があります。

1.支払っている税金(所得税+住民税)が住宅ローン減税以上であること。あくまで減税なので、支払っている税金が少ないとメリットを「余らせる」ことになります。

2.「つもり貯金」で、繰り上げ返済できる資金を11年目もしくは14年目まで1円も手をつけず残しておき、減税が終わった瞬間に繰り上げ返済できること。それができなければ14年目以降、余計な利息を払い続けることになります。


個人的にはこの中で障壁となるのが後者の「1円も手をつけず残しておく」という点かと思います。わが身を振り返ってみても「どうしても必要な出費」というのは毎月、いや毎週のように出てきて切りがありません。

上記の通り机上の計算では確かに「残高を維持した方がいい」局面はあるものの、人間の弱い心を考慮すれば「何も考えずに繰り上げ返済する」というのも現実的かなと思います。

残高が減っていけば気持ちいいですからね。

その点では財務省は今回の住宅ローン減税の拡充について「なるべく使われないようにする」という点で、「うまくやったな」という気もしますね・・・ほめているわけではありませんが。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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