先月ご案内したばかりの、直近３ヶ月間に新築マンションの販売センターに行った経験がある人のみを対象とした、スタイルアクト社のマンション購入に関するアンケート＝「マンション購入に対する意識調査」ですが、今月も２ヶ月連続でその「第４７回」が発表されていますね。

調査時期は１０月１８日から１０月２２日ということで増税の影響を調べようということなのでしょうけれど、タイムリーで有益ですね！

では早速今回発表された「買い時感」を見てみるとこうなっています。



まず「買い時」という回答のシェアから、「買い時ではない」という回答のシェアを引いた、「買い時ＤＩ」は「−２３．６」ということでかなり低いですね。

加えて細かく見ると、その「買い時」というシェア自体もこの２年間では最低となっていますし、「買い時ではない」という回答も最大となっています。

要するに増税された１０月に入って、消費者の買い時感は明らかに後退しているということです。

もちろん何度もご案内しているように

・住宅ローン減税の拡充

・すまい給付金の増額

・住宅エコポイントの復活

を考慮すれば、ほとんどの方が「増税後に購入した方がお得」と言える状況ではあるのですが、少なくともこの調査対象者の方々の受け止め方は違うようです。

もしこれが世間の総意ということなのであれば、「増税」という大きなイベントが終了した後、住宅市場は当分の間低迷しそうですね・・・。

ただ一方で首都圏に限って言えば、来年のオリンピックというイベントが控えています。とすると買い時感が維持されても良さそうなものですが、地域別にみると「買い時ＤＩ」はこのようになっています。

・東京２３区　：　−２８．５

・その他　：　−１７．３

つまり東京２３区の方が明らかに「買い時感が低い」ということですね・・・オリンピック前でもこうだとすると、オリンピック後には一体どうなってしまうのでしょうか。

それに関連して同じ調査から「１年後の価格予想」の回答結果を見てみるとこうなっています。



１０月調査時点から１年後だとオリンピックもパラリンピックも既に終了しているわけですが、そうした五輪特需が剥がれ落ちることを想定してか、「価格が上がる」と予想する方がこの２年で最低となる一方、「価格が下がる」と予想する方が最大となっているわけですね。

その点では何となく共通認識となっていた「オリンピックまでは上がる」という期待感もまたそろそろ後退していっていると考えて良さそうです。

この調査はマンションに関するものですが、実際に国土交通省が発表している最新の住宅価格指数を見てみるとこのようになっています。



緑のマンション価格はこの６年で異常な値上がりをしてきたわけですね。ほぼ１．５倍ということです。

この値動きを見れば、もちろん「まだまだ上がる」と思う方もいるでしょうけれど、多くの方は「そろそろどこかで下がるのでは？」と思うのではないでしょうか。筆者も同じように感じます。

いくら金利が下がったと言っても、消費者の年収がそこまで上昇していない以上、購入できる予算には上限がありますからね！需要と供給のバランスで言えば「誰も買えなくなる＝需要が縮小する」と、値段も下がらないとおかしいわけですが、果たしてそのタイミングはいつ来るのでしょうか。

また、このマンションバブルが実需だけではなく投資マネーなどにも牽引されたものだとすると、いつ景気が後退するのかというのもポイントになってきます。

世界的に見れば過去１０年、景気拡大が続いていますので、いつリセッションが起きてもおかしくありませんし、その時には当然、このマンション価格も大きく下がるのではないかと思います。

加えて、東日本大震災直後には湾岸のマンション価格が大きく下がったように、そうした自然災害も価格下落のキッカケとなります。

マンション価格が下がることを期待しているわけではありませんが、果たしてどうなるのでしょうね？

ただし、例えば前回の増税後のタイミングなどで価格が下がるかなと予想していましたが、実際には上記の通り上昇を続けており、記者の「そろそろ下がるのでは？」という予想は裏切られ続けております。

その点ではオリンピック後もマンション価格が上昇を続ける可能性は十分ありますのでご注意ください。

これからマンションを購入しようとされている方々にとっては頭の痛い問題ですし、マイホームは大体の場合必要だから購入するのであって、ずっと購入を待ち続けることはできません。必要なんですから。

とするとやはりどこかで「エイヤ！」と決断しないといけないわけですが、その場合でも現状の１５０から従来の１００へ「価格が３分の２になるかもしれない」という可能性を頭の片隅に入れ、仮にそうなっても困らないような返済計画を立てておいていただければと思います。

ずっと住み続ける限り、いくら市場価値が下がってもあまり関係ないかもしれませんが。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞