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[確定!2019年12月の住宅ローン金利動向]
住宅ローン固定金利は+0.05%〜+0.10%程度上昇

このページでは、今月の住宅ローン金利の動向についてご案内します。
2019年12月2日

■1988年からの長期金利の推移




12月となりました。あと1ヶ月で今年も終わりですか!何とも早いですが、ただこの時期は冬のボーナスシーズンと重なり、これから住宅ローンを借りようとされている方にとっても、すでに住宅ローンを借りている方にとっても、住宅ローンを検討する良いチャンスと言えます。

借り入れにも借り換えにも基本的には一定の自己資金が必要ですからね。

となると住宅ローン金利の動向が気になりますが、いつものようにまず市場金利の動向を振り返ってみたいと思います。

上記グラフの通り長期金利はこれまで基本的には右肩下がりだったわけですが、特に2016年1月末に発表された「マイナス金利政策」の影響で大きく低下しました。

しかし細かく見ると、2016年秋以降は一転して上昇しました。そのキッカケは2016年7月末に発表された「追加金融緩和」が期待外れに終わったことです。同時に検討が発表された「金融緩和の総括」に対する懸念もあったのかもしれません。

ではその後の日本の長期金利はどうなっているかと言うと2017年以降はそうした金利上昇も一服し、極めて安定的に推移してきたことが分かります。



その背景にあるのは2016年秋から日銀の「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」、別名「イールドカーブコントロール」が始まったことです。これは「日銀が直接的に市場金利をコントロールしていく」金融政策ですが、この枠組みの元で長期金利の操作目標は「0%」に設定されており、具体的には長期金利は「−0.1%〜0.1%の間」に収まるようコントロールされてきたわけですね。

ただ気になる動きとなったのが、2018年7月末の金融政策決定会合で、日銀が長期金利の変動幅をこれまでの「−0.1%〜+0.1%」から「−0.2%〜+0.2%」に拡大したことです。長期金利の上限がこれまでの「+0.1%」から「+0.2%」に変更されたわけですから、市場金利にも住宅ローン金利にも上昇圧力が加わると懸念されました。

では実際にどうなったかと言うと過去3年の長期金利のグラフでチェックしてみるとこうなっています。



確かに変動幅拡大直後は上昇した長期金利も、2018年秋以降は一転して低下傾向が鮮明ですね!本日の長期金利は「−0.055%」とマイナス水準になっています。ありがたいことです。

アメリカの中央銀行であるFRBが利下げに転じるなど、各国の金融政策が金融緩和に舵を切ったことが要因ですが、ただ一方で細かく見ると長期金利はこの3ヶ月、割とハッキリ上昇していることが分かります。

これは世界経済の重しとなっている米中貿易戦争が段階的に収束していくという楽観的な見通しが広がっているからですね。

遅くとも来年秋の大統領選挙までに両国の貿易協議が妥結するのであれば、当面金利は緩やかに上昇していくことになりそうです。ご注意ください。

仮に上昇したとしても上限である「+0.2%」を超えることはないとは思いますが。

そのような金利環境を理解した上で、具体的に三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の大手銀行=メガバンクの12月の住宅ローン金利をチェックするとこのような結果となっています。

・変動金利 : 据え置き
・10年固定金利 : +0.05%引き上げ+0.10%引き上げ
・20年固定金利 : 据え置き+0.10%引き上げ
・30年固定金利 : 据え置き〜+0.08%引き上げ

金利を据え置いている銀行もありますが、全体的には「+0.05%〜+0.10%引き上げ」ということですね。

なお 先日の当サイトのコラムでは「12月の住宅ローン金利は変動金利タイプは据え置き、固定金利タイプは全体的に+0.1%〜+0.2%程度の上昇」と予想しましたが、当たらずとも遠からずと言ったところでしょうか。

>>>[12月の住宅ローン金利予想] 固定金利は全体的に+0.1%〜+0.2%程度の上昇


[2019年12月の住宅ローン金利]

上記ご案内したように、メガバンクの12月の住宅ローン金利は

・変動金利 : 据え置き
・10年固定 : わずかに引き上げ
・20年年固定 : 据え置き〜わずかに引き上げ
・30年年固定 : 据え置き〜わずかに引き上げ

と言った動きになりました。

>>>今月の住宅ローン金利比較はこちら

具体的な金利をチェックしていくと、フラット35・20の金利は別のコラムにて既にご案内しておりますがこうなりました。

・フラット20金利 : 1.12% → 1.16% (+0.04%上昇
・フラット35金利 : 1.17% → 1.21% (+0.04%上昇

>>>最新のフラット35の金利はこちら(楽天銀行)

先日のフラット35・20の金利予測では

・フラット20金利 : 1.12% → 1.17% (+0.05%上昇
・フラット35金利 : 1.17% → 1.22% (+0.05%上昇

と予想しました。こちらも微妙に外したわけですね・・・残念です。

>>>[12月のフラット35金利予想] 前月比+0.05% フラット35金利1.22%?

次に民間の住宅ローンをチェックすると、いつものように当サイトで人気の住信SBIネット銀行と、日本最大のメガバンクである三菱UFJ銀行の、先月と今月の住宅ローン金利の推移はこのようになっています。

住信SBIネット銀行(ネット専用住宅ローン)

・変動金利  : 0.428%〜0.457% → 0.428%〜0.457% (据え置き)
・10年固定 : 0.710% → 0.760% (+0.05%上昇
・20年固定 : 1.310% → 1.300% (−0.01%低下
・30年固定 : 1.430% → 1.420% (−0.01%低下

>>>最新の金利はこちら

三菱UFJ銀行保証料を加えた実質金利)

・変動金利  : 0.725% → 0.725% (据え置き)
・10年固定 : 0.790% → 0.890% (+0.10%上昇
・20年固定 : 1.190% → 1.290% (+0.10%上昇
・30年固定 : 1.650% → 1.730% (+0.08%上昇

>>>最新の金利はこちら

三菱UFJ銀行の金利は今月を象徴する動きとなりましたが、一方、住信SBIネット銀行はなぜかわずかながら20年固定・30年固定の金利を引き下げています。一体どういうことなのでしょうね?

何か戦略的な意図があってのことだとは思いますが・・・。

なおその住信SBIネット銀行は親会社である三井住友信託銀行の口座を作成すると金利を0.01%引き下げる優遇策を発表しており、それを利用すると今月の金利はこうなります。

住信SBIネット銀行(金利優遇後)

・変動金利  : 0.428%〜0.457% → 0.418%〜0.447% (−0.01%低下
・10年固定 : 0.760% → 0.750% (−0.01%低下
・20年固定 : 1.290% → 1.280% (−0.01%低下
・30年固定 : 1.420% → 1.410% (−0.01%低下

>>>金利優遇の詳細はこちら

この2つの銀行の住宅ローンを見比べてみると住信SBIネット銀行の住宅ローンの方が魅力的ですが、このように住信SBIネット銀行が積極的な金利を提供している背景としては、じぶん銀行の住宅ローンがかなりの低金利になっている点もありそうです。じぶん銀行の今月の変動金利は「0.457%」で、10年固定金利は「0.570%」となっています。競争は苛烈ですね・・・。

 >>>じぶん銀行の最新金利はこちら

双方にエールを送りたいと思います。引き続き切磋琢磨して頑張っていってほしいですね。

さてこちらも当サイトで人気の新生銀行の12月の住宅ローン金利はと言うと以下の通りです。

新生銀行

・変動金利  : 0.450% → 0.450% (据え置き)
・10年固定 : 0.800% → 0.850% (+0.05%上昇
・20年固定 : 0.950% → 1.000% (+0.05%上昇
・30年固定 : 1.200% → 1.200% (据え置き)

今月も競争力を維持しています。

なお「新しく住宅を購入される方向け」のキャンペーンが提供されており、それを利用すれば金利はこのようになります。

新生銀行

・変動金利  : 0.450% → 0.400% (−0.05%低下
・10年固定 : 0.850% → 0.800% (−0.05%低下
・20年固定 : 1.000% → 0.950% (−0.05%低下
・30年固定 : 1.200% → 1.150% (−0.05%低下

>>>最新の金利はこちら

新生銀行は、万が一の時の保障や返済停止機能を組み合わせた「安心パック」を付加するなど、金利以外のサービス拡充にも注力しています。そうした付加価値についても目を向けてみると、また違った住宅ローン選びができるかもしれませんね。ちなみにこのサービスは日経新聞が選定した新商品・新サービスの中で、最優秀賞を受賞したようです。

また、10年以上経過すると徐々に金利が下がっていき、最大で50%ダウン=半分となる金利タイプ「ステップダウン型金利」の発売を開始しています。ユニークですね!長期固定金利の住宅ローンの利用を考えている方は参考にしてみてください。

[2020年1月以降の住宅ローン金利の動向]

気になる今後の住宅ローン金利の動向ですが、上記の通り金融市場では米中貿易戦争が段階的に縮小していくことを織り込み始めており、もしそうなれば世界経済にはプラスですから金利には上昇圧力となってきます。

実際、長期金利はハッキリと上昇していますしね。仮に今後上昇が続くとしてもイールドカーブコントロールの上限である「+0.2%」を上回ることはないとは思いますが、ご注意ください。

ただ仮に住宅ローン金利が長期金利と歩調を合わせて上昇するとしても、それはあくまで「固定金利」の話です。

住宅ローン「変動金利」については、長期金利ではなく短期金利と連動しますが、その短期金利は引き続き「−0.1%」程度になるようコントロールされていますので変化はありません。

さらに「フォワードガイダンス」によって当分の間、低金利が維持されることが「約束」されているわけですから、変動金利を選ぶのも悪くありませんね。

ここで今後の「本格的な」金利上昇の可能性を考えると、カギとなるのは物価です。

政府や日銀は、物価上昇=インフレの状態にするためにあらゆる金融政策を取っているわけですが、いよいよ本当にインフレになってくれば、頼みの綱である「異次元の金融緩和」も縮小に向かいますので、実需と金融政策の両面から金利上昇の機運が高まることになります。

では足元の物価動向はと言うと、多少上昇しているものの金融緩和を縮小・終了させるにはまだまだ力不足です。

そうでなくても少子化が続く日本で本当にインフレとなるのか疑問を感じなくもありません。最近の物価動向は以下の通りです。



政府や日銀が目指すように日本経済が本格的なインフレ経済に変貌するとしても、時期としてはかなり先のことであるのは間違いなさそうですね。まさに「フォワードガイダンス」の通りです。

次に長期金利の2000年からの推移を振り返ってみたいと思います。

■長期金利グラフ



このグラフから「金利上昇の教訓」を探ろうとすれば、前回の景気回復が始まった2003年に長期金利は0.435%の最低金利をつけた後、急速に上昇し、1.5%前後にまで実に1%近く上がったことが分かります。

仮に今後、景気回復が順調に進むのであれば、金利についても同じ様に+1.0%程度上昇する可能性がある、ということを示唆しております。

今のところ、慌てたり、焦ったりする必要は全くありませんし、逆に低金利が常態化した日本では「金利が上昇したとしてもその程度」とも言えるわけでむしろ安心しても良いという気すらしますが、とは言いつつ住宅ローン金利が低いのに越したことはありません。

住宅ローンをご検討の方は、そうした将来的な金利上昇リスクを頭の「片隅の片隅」に入れていただければと思います。

[今月の住宅ローン金利レンジ]

最後に、今月の具体的な住宅ローン金利のレンジをチェックするとこのようになっています。

■2019年12月の住宅ローン金利状況(実質金利)

 ・変動金利 :0.415%〜2.675%
 ・10年固定:0.57%〜3.85%
 ・20年固定:0.90%〜1.79%

>>>今月の住宅ローン金利比較はこちら

やはりこうして見ると、今まで考えられなかったような、極めて魅力的な金利水準ですね!多少上がるかもしれないとしても、長期金利も住宅ローン金利も「史上最低水準」であるのは間違いありません。着実に超低金利のメリットを享受いただければと思います。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

今月、最も金利の低い住宅ローンはどこ? 最新の住宅ローン金利比較はこちら

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