日銀の１月の金融政策決定会合が終了し、３ヶ月に１回更新されている「経済・物価情勢の展望レポート」の最新版が１月２１日に発表されていますね。このレポートでは日銀の物価見通しが述べられておりますので、今後の住宅ローン金利の動向を予測する上で参考になりそうです。

１９８０年代のバブル崩壊以降、金利がずっと低下してきている主な理由は、いつもご案内しているように日本銀行＝日銀が積極的な金融緩和を実施しているからですね。それに伴い、住宅ローン金利もずっと低下しています。

特に２０１３年からは異次元の金融緩和＝「異次元緩和」がスタートし、２０１６年にはついに「マイナス金利政策」まで導入されましたので、住宅ローン金利は劇的に低下して今に至ります。細かく見れば２０１６年秋から多少金利は回復しているものの、その上昇幅はごくわずかであり、引き続き「超低金利」と言える状態です。長期金利の推移は以下の通りです。



つまり今後、住宅ローン金利が上昇するかしないかは「日銀の金融緩和次第」ということです。金融緩和が続く限り住宅ローン金利は低金利を維持する一方で、金融緩和が終了すれば住宅ローン金利は上昇に向かうというわけですね。

ではいつ金融緩和が終了するのか気になってくるわけですが、今はその基準も明確になっておりますのでとても分かりやすいですね。具体的には「物価上昇率＝インフレ率が安定的に２％を超えてきた時」ということです。

ではこれまでの物価上昇率がどのように推移しているかと言うとこうなっています。



緑のラインで示された「食料・エネルギーを除く物価指数」は引き続き０％近辺に留まっており、物価上昇圧力は極めて弱いです。今のところ住宅ローン金利が「本格的に」上昇する兆しは全くありません。

なおいつもご案内していることですが、２０１４年４月から物価上昇率＝インフレ率が大きく跳ね上がっているのは消費税増税の影響です。と言うのも物価は「税込み」で集計されるからです。

もちろんそうした「人為的」な物価上昇が永続するはずもなく、増税の影響が消えた１年後にはきっちり低下していることが分かります。こうして見ると、「アベノミクス」や「異次元緩和」が２０１３年にスタートして７年近く経つのに物価はあまり上昇していないわけで、「２％のインフレ率達成」は「相当先」であるのは間違いなさそうです。

そうした点を踏まえ、冒頭ご案内した日銀「経済・物価情勢の展望レポート」の最新版＝２０２０年１月発表分の中身をチェックしてみると今後の物価上昇率について、１年前、９ヶ月前、半年前、３ヶ月前の発表と比較して以下のように予想しています。

・２０１９年度　：　＋０．９％　→　＋０．９％　→　＋０．８％　→　＋０．５％　→　＋０．４％　※増税の影響を除く
・２０２０年度　：　＋１．４％　→　＋１．３％　→　＋１．２％　→　＋１．０％　→　＋０．９％　※増税の影響を除く
・２０２１年度　：　未掲載　→　１．６％　→　＋１．６％　→　＋１．５％　→　＋１．４％

毎度のことではありますが、前回のレポートと比較して微妙に下方修正されたということですね。「いつも通り」と言えます。

とすると３ヶ月後の次回もやはりこの物価上昇率の見通しは微妙に下がるのでしょうね・・・。

実際、２０１９年度の見通しが「＋０．４％」にとどまっている物価上昇率（生鮮食品を除く）が、２０２０年度に急に「＋０．９％」に上昇し、２０２１年度は「＋１．４％」となるという見通しはやっぱり「強気すぎる」のではないかと思います。もしそんなに簡単に上昇するなら、異次元緩和から７年近く経った今、物価上昇率はもっと高くなっているはずですね・・・。

そうしたわけでちょっと意地悪ですが、これまでの日銀の物価上昇率予想の変遷を集計してみるとこうなります。



緑の「２０１５年」や青の「２０１６年」の物価上昇率予想が典型例ですが、当初は２％程度と予想されながら、徐々に下方修正されていき、最終的には０％もしくはマイナスで着地していることが分かります。「２０１８年」はそこまでではないにしても、やはり右肩下がりで着地しましたね。

とすると「２０１９年」も「２０２０年」も「２０２１年」の予想も同じように推移すると考えてしまうのが当然ですね。実際、いずれも順調に低下しています・・・。

果たして日銀が期待するように物価上昇率は徐々に上昇していくのでしょうか？

記者は悲観的ですが、仮に日銀の予想通りとなったとしても「２０２１年時点でまだインフレ率は２％を下回っている」という予測ですから

・少なくとも２０２１年度＝２０２２年３月末までは異次元緩和の終了はない

ということで、安心できますね。

ただし。

最近の金融政策のハイライトは２０１８年７月末に日銀が「長期金利の上昇を容認した」という点です。正確には「長期金利の変動幅がこれまでの２倍になることを容認した」ということですが、具体的にはこうなります。

・変更前：−０．１％〜＋０．１％

・変更後：−０．２％〜＋０．２％

これだけ見れば「上限」だけでなく「下限」も広がっており、「金利上昇」という感じではありませんが、ただ日銀がイールドカーブコントロールによって長期金利を直接操作し始めた２０１６年９月以降、長期金利は何度もこの上限＝＋０．１％にトライしては跳ね返されてきた経緯があります。その点ではやはりこの「変動幅拡大」＝「金利上昇容認」ということですね。

実際、長期金利のグラフを見てみると２０１８年７月以降、１０月くらいまでは日銀の思惑通り上昇したことが分かります。



ただその１０月以降は株価の低迷やアメリカの長期金利の低下を受けて、むしろ「金利上昇容認前」より大幅に低い水準まで低下しており皮肉なものですね。本日の長期金利も「−０．０５０％」と引き続きマイナスです。

しかし足元の動きを見るとかなりはっきり回復してきていることが分かります。これは米中の貿易協議が一部妥結され、「米中貿易戦争」が収束していくという楽観的な見通しが広がっているためですね。

そのような金利上昇圧力のもと、長期金利が新たな上限である「＋０．２％」に到達するとすれば、長期金利に連動する「住宅ローン固定金利」もまた、現状の長期金利の水準から逆算して、０．２％程度上昇する可能性があるということですね。ご注意ください。

一方、人気の「住宅ローン変動金利」の方はと言えば、追い風になってくるのが日銀が２０１８年７月から発表している「フォワードガイダンス」＝金融政策の見通しにて、「低金利を当分の間維持する」と約束していることです。

仮に低金利政策を変更する場合は、この「フォワードガイダンス」によって事前に発表されるでしょうから、変動金利ユーザーにとっては対応を検討する十分な時間が与えられることになります。

実質的に「金利上昇リスク」が大きく後退しているわけですから、「住宅ローン変動金利」を利用しやすくなりますね。

では今回の「経済・物価情勢の展望」で述べられているフォワードガイダンスを具体的にチェックしてみるとこう書かれています。

・政策金利については、「物価安定の目標」に向けたモメンタムが損なわれる惧れに注意が必要な間、現在の長短金利の水準、または、それを下回る水準で推移することを想定している。

・海外経済の動向を中心に経済・物価の下振れリスクが大きいもとで、先行き、「物価安定の目標」に向けたモメンタムが損なわれる惧れが高まる場合には、躊躇なく、追加的な金融緩和措置を講じる。

従来の「２０２０年春まで」と言う時間軸が消えており、どこがフォワードガイダンスなのかよく分かりませんが、読み解くと

１．今後、低金利が続くことを予想するだけでなく

２．必要があれば追加緩和=利下げを行う

と宣言しているわけですから、低金利はまだまだ続くということですね。

ただ一方で、「躊躇なく講じる」と言いながら、実際には全然追加緩和に踏み切らない点には「できれば追加緩和したくない」という日銀の思惑も覗きます。

その理由としては

１．これ以上金利が下がると金融機関の経営が大変。

２．絶対追加緩和しないといけない時のためにギリギリまで我慢したい。

といった点に加え、

３．追加緩和しても効果は限定的。

という身も蓋もない日銀の本音も透けてきますが、追加緩和＝利下げがあるかどうかは別として、１日でも長くこうした低金利が続くことを期待したいと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞