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[2020年4月の住宅ローン金利予想]
固定金利は全体的にわずかに引き下げ

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2020年3月13日

長期金利は前月の−0.040%から−0.065%に低下


■長期金利グラフ(グラフ期間:5年)




3月も中旬となりました。例年であれば来月の期末に向けて住宅需要も住宅ローン需要も伸びるわけですが、今年はどうなるでしょうか?

昨年秋の増税前に多少の「駆け込み需要」が発生したようですので、相応の反動減があるのでしょうし、足元では何と言っても「コロナショック」があります。住宅展示場やマンションギャラリー、そして銀行店舗への客足も遠のいているでしょうから、やはり相当な逆風が吹いているのでしょうね。

ネット銀行にとっては多少に追い風になっているのかもしれませんが・・・。

さて、これまでの金利推移を振り返ってみると何と言っても衝撃的だったのがもう4年前となってしまいましたが、2016年1月末に発表された「マイナス金利政策」ですね。

金利がマイナスになるというのは想定外でしたが結果的に住宅ローン金利も劇的に低下しました。

しかしそうした金利低下も2016年後半には反転しました。2016年9月に発表された新たな金融緩和の枠組み=「金利操作付き金融緩和」と、2016年11月のアメリカ大統領選挙でトランプ氏が勝利してからの「トランプラリー」によって、長期金利はプラス水準まで回復しました。

ただ幸いなことに、今後長期金利が大きく上昇することはなさそうです。と言うのも日銀による「金利操作付き金融緩和=イールドカーブコントロール」で長期金利は「0%前後」にコントロールされているからですね。

長期金利のグラフに−0.1%と0.1%の線を足してやれば、これまで日銀の思惑通り長期金利の動きが管理されてきたことが分かります。



ただし。

2018年7月に、日銀が長期金利の変動幅をこれまでの2倍まで容認すると発表しました。従来の変動レンジが「−0.1%〜+0.1%」だったのに対して「−0.2%〜+0.2%」になったということですね。

あくまで「変動幅の拡大」ではありますが、これまでの経緯を踏まえれば実質的に「金利上昇容認」ということです。ではその後の長期金利の推移を過去3年のグラフでチェックするとこうなっています。



確かに長期金利は2018年10月くらいまで予想通り上昇していたわけですが・・・それ以降はむしろ大きく低下しました。

住宅ローン利用者としてはうれしい誤算というところでしたが、ではなぜ長期金利がそのように下落したかと言うと、米中貿易戦争などをキッカケに世界経済の先行きに対する懸念が広がり、各国の金融政策が一気に金融緩和=金利引き下げへと舵を切ったからですね。

昨年の秋からはその米中貿易戦争が段階的に収束していくという楽観的な見通しが広がり、一旦は上昇を始めた長期金利ですが、足元では上記の通りコロナショックによって再び低下しています。

理由はともかくとして金利が下がっている点には注目ですね。

なおこのイールドカーブコントロールを始めとする日銀の金融緩和がいつまで続くのかという点ですが、 「プライマリーバランス黒字化」や「GDP600兆円達成」などの政策目標を考慮すれば実際には2020年代後半まで続くということですかね?

少子高齢化を背景に永遠に続く可能性すらあります。つまり我々が想像する以上に長い間、低金利が継続するかもしれないということです。

2018年7月に 「長期金利変動幅拡大」=「実質的に金利上昇容認」と言う流れが出来てしまいましたので、潜在的な金利上昇リスクは多少高まった気もしますが、しかしそれでも全体的に見れば低金利が維持される可能性が高いわけで、「金利が上昇した場合」の試算は当然必要だとしても、「金利が上昇しなかった場合」の試算も併せて行っておいた方が良さそうです。


[2020年4月の住宅ローン金利予想]

毎度前置きが長くなって恐縮ですが、大まかな金利の動きや背景を踏まえた上で、ここから来月=2020年4月の住宅ローン金利を具体的に予想していきたいと思います。

まず金利環境としては日銀のイールドカーブコントロールによって長期金利は概ね「−0.2%〜0.2%」のレンジ内で推移していくものと思いますので、住宅ローン金利もまた最大0.4%の幅の中で動いていくと考えられます。だとすると来月の住宅ローン金利は基本的に「大きく下がることも大きく上がることもない」ということですね。

その上で、もう少し細かく今度は過去3ヶ月の長期金利の推移をみるとこうなっています。



先月の同じ時期と比べると確かに低下しているものの、メガバンク各行が金利を決定したであろう2月下旬ごろの金利水準と比べると意外にも「わずかに上昇」という感じですね。なるほど。

念のため2月25日前後の国債金利と本日現在の国債金利との差をチェックしてみるとこうなります。

◆2月25日前後の国債金利と本日の国債金利の比較

・1年  : −0.19% → −0.24% (−0.05%低下
・10年 : −0.10% → −0.06% (+0.04%上昇
・20年 :  0.21% →  0.22% (+0.01%上昇
・30年 :  0.33% →  0.30% (−0.03%低下


こちらも意外とまちまちですね。

これらの金利推移を見れば4月の住宅ローン金利は「わずかに上昇」ということになりそうですが、さすがにこれだけ株価が暴落している中で金利が上昇するというのはピンと来ません。

というわけで4月の住宅ローン金利の予測としては「固定金利タイプは全体的にわずかに引き下げ」としておきたいと思います。

次に住宅ローン「変動」金利タイプについて。

人気の住宅ローン金利タイプと言えば変動金利ですが、この変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については日銀の「ゼロ金利政策」によって一足早く金利ゼロに到達したことに加え、日銀が完全にコントロールしているために上がることも下がることもなくずっと「超・低金利」を維持してきました。

では3月13日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利はと言えば「−0.066%」とマイナス水準を維持しています。

1ヶ月前の金利は「−0.008%」でしたからそれよりも下落し、引き続き「異次元の低金利」となっています。マイナスですからね。

加えて日銀のこうしたゼロ金利政策=短期金利の引き下げ政策もまた、十分なインフレ状態となるまで続けられますから、「相当の長期間」継続されるものと思います。

そしてそのように短期金利の低下がまだまだ続くとすれば、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

繰り返しになりますが、そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、「十分なインフレなど永遠に起こらない」かもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の約10年間全く上昇していません。

住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということです。

「変動金利が変動しない」という何とも不思議な状態となっているわけですが、参考になさってください。


[補足:これまでの金利動向と金利上昇リスクについて]

補足として、2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



マイナス水準にあるわけですから当たり前ですが、長期金利は「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。ぜひこのチャンスを生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

一方で。

このグラフからあえて金利上昇リスクを探るとすれば、前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という当時の過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。仮にそのように金利上昇すれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、どのような理由であれ長期的に見れば、金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

もちろんそれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通りマイナス金利政策や「金利操作付き金融緩和」が実行されている現状では金利が極めて上がりにくいことには変わりません。

しかしそれでも今の歴史的な低水準からすれば、いつかは「多少なりとも」上昇する可能性があります。

金利上昇リスクを過度に心配する必要がないというのは申し上げた通りですが、お伝えしたいのは今が住宅ローンの借り入れ・借り換えの絶好の機会だと言うことですね。細かな金利変動に左右されることなく、ぜひ検討を進めていただきたいと思います。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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