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[確定!2020年5月の住宅ローン金利動向]
固定金利は上げ下げまちまち

このページでは、今月の住宅ローン金利の動向についてご案内します。
2020年5月1日

■1988年からの長期金利の推移




5月となりました。ゴールデンウィークの真っただ中ですが、コロナウイルス問題もありますので住宅市場も住宅ローン市場も低調なのでしょうね・・・。

ではいつものようにまず市場金利の動向を振り返ってみたいと思います。

上記グラフの通り長期金利はこれまで基本的には右肩下がりだったわけですが、特に2016年1月末に発表された「マイナス金利政策」の影響で大きく低下しました。

しかし細かく見ると、2016年秋以降は一転して上昇しました。そのキッカケは2016年7月末に発表された「追加金融緩和」が期待外れに終わったことです。同時に検討が発表された「金融緩和の総括」に対する懸念もあったのかもしれません。

ではその後の日本の長期金利はどうなっているかと言うと2017年以降はそうした金利上昇も一服し、極めて安定的に推移してきたことが分かります。



その背景にあるのは2016年秋から日銀の「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」、別名「イールドカーブコントロール」が始まったことです。これは「日銀が直接的に市場金利をコントロールしていく」金融政策ですが、この枠組みの元で長期金利の操作目標は「0%」に設定されており、具体的には長期金利は「−0.1%〜0.1%の間」に収まるようコントロールされてきたわけですね。

ただ気になる動きとなったのが、2018年7月末の金融政策決定会合で、日銀が長期金利の変動幅をこれまでの「−0.1%〜+0.1%」から「−0.2%〜+0.2%」に拡大したことです。長期金利の上限がこれまでの「+0.1%」から「+0.2%」に変更されたわけですから、市場金利にも住宅ローン金利にも上昇圧力が加わると懸念されました。

では実際にどうなったかと言うと過去3年の長期金利のグラフでチェックしてみるとこうなっています。



確かに変動幅拡大直後は上昇した長期金利も、2018年秋以降は一転して大きく低下しました。

ただここ半年くらいは上昇傾向にあるのは要注意ですね。コロナウイルス問題が深刻化した後もなぜか金利は上昇傾向でした。本日の長期金利は「−0.03%」とマイナス水準になってはいますが。

そのような金利環境を理解した上で、具体的に三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の大手銀行=メガバンクの5月の住宅ローン金利をチェックするとこのような結果となっています。

・変動金利 : 据え置き
・10年固定金利 : 据え置き〜+0.14%引き上げ
・20年固定金利 : 据え置き〜〜+0.20%引き上げ
・30年固定金利 : 据え置き〜〜+0.19%引き上げ

全体的には「据え置きもしくは引き上げ」ということですね。引き上げているところは割と大きく引き上げていますので銀行によって判断が分かれたということです。

なお 先日の当サイトのコラムでは「5月の住宅ローン金利は変動金利タイプは据え置き、固定金利タイプも全体的に据え置きも銀行によって上げ下げまちまち。」と予想しましたが、メガバンク以外で金利を下げてきた銀行もありますので概ね当たっていたと言えそうです。

>>>[5月の住宅ローン金利予想] 基本据え置きも小休止する銀行が出るか?


[2020年5月の住宅ローン金利]

上記ご案内したように、メガバンクの5月の住宅ローン金利は

・変動金利 : 据え置き
・10年固定 : 据え置き〜わずかに引き上げ
・20年固定 : 据え置き〜わずかに引き上げ
・30年固定 : 据え置き〜わずかに引き上げ

と言うことで判断が分かれました。

>>>今月の住宅ローン金利比較はこちら

具体的な金利をチェックしていくと、フラット35・20の金利は別のコラムにて既にご案内しておりますがこうなりました。

・フラット20金利 : 1.23% → 1.23% (変わらず)
・フラット35金利 : 1.30% → 1.30% (変わらず)

>>>最新のフラット35の金利はこちら(楽天銀行)

先日のフラット35・20の金利予測では

・フラット20金利 : 1.23% → 1.18% (−0.05%低下
・フラット35金利 : 1.30% → 1.29% (−0.01%低下

と予想しました。思いっきり外しました・・・。

>>>[5月のフラット35金利予想] 前月比−0.01% フラット35金利1.29%?

次に民間の住宅ローンをチェックすると、いつものように当サイトで人気の住信SBIネット銀行と、日本最大のメガバンクである三菱UFJ銀行の、先月と今月の住宅ローン金利の推移はこのようになっています。

住信SBIネット銀行(ネット専用住宅ローン)

・変動金利 : 0.428%〜0.457% → 0.428%〜0.457% (据え置き)
・10年固定 : 0.760% → 0.710% (−0.05%低下
・20年固定 : 1.400% → 1.370% (−0.03%低下
・30年固定 : 1.520% → 1.490% (−0.03%低下

>>>最新の金利はこちら

三菱UFJ銀行保証料を加えた実質金利)

・変動金利 : 0.525% → 0.525% (据え置き)
・10年固定 : 0.550% → 0.690% (+0.14%上昇
・20年固定 : 0.990% → 1.190% (+0.20%上昇
・30年固定 : 1.460% → 1.650% (+0.19%上昇

>>>最新の金利はこちら

住信SBIネット銀行が全体的に引き下げである一方、三菱UFJ銀行は引き上げと対照的な結果となりました。

ちなみにその三菱UFJ銀行のグループ会社であるauじぶん銀行の今月の変動金利は「0.410%」で、10年固定金利は「0.550%」となっています。競争は苛烈ですね・・・。

 >>>auじぶん銀行の最新金利はこちら

さてこちらも当サイトで人気の新生銀行の5月の住宅ローン金利はと言うと以下の通りです。

新生銀行

・変動金利  : 0.450% → 0.450% (据え置き)
・10年固定 : 0.750% → 0.750% (据え置き)
・20年固定 : 0.900% → 0.900% (据え置き)
・30年固定 : 1.150% → 1.150% (据え置き)

こちらは全般的に引き下げですね。「新しく住宅を購入される方向け」のキャンペーンも提供されており、それを利用すれば金利はこのようになります。

新生銀行

・変動金利  : 0.450% → 0.400% (−0.05%低下
・10年固定 : 0.750% → 0.700% (−0.05%低下
・20年固定 : 0.900% → 0.850% (−0.05%低下
・30年固定 : 1.150% → 1.100% (−0.05%低下

>>>最新の金利はこちら

新生銀行は、万が一の時の保障や返済停止機能を組み合わせた「安心パック」を付加するなど、金利以外のサービス拡充にも注力しています。そうした付加価値についても目を向けてみると、また違った住宅ローン選びができるかもしれませんね。ちなみにこのサービスは日経新聞が選定した新商品・新サービスの中で、最優秀賞を受賞したようです。

また、10年以上経過すると徐々に金利が下がっていき、最大で50%ダウン=半分となる金利タイプ「ステップダウン型金利」の発売を開始しています。ユニークですね!長期固定金利の住宅ローンの利用を考えている方は参考にしてみてください。

[2020年5月以降の住宅ローン金利の動向]

気になる今後の住宅ローン金利の動向ですが、足元では市場金利は意外と安定していますが、今後コロナショックの影響が顕在化するにつれて低下していくのではないかと思います。

経済のダメージは深刻ですが、せめて金利低下には期待したいと思います。

なお住宅ローン金利が長期金利に影響されるとしても、それはあくまで「固定金利」の話です。

住宅ローン「変動金利」については、長期金利ではなく短期金利と連動しますが、その短期金利は引き続き「−0.1%」程度になるようコントロールされていますので変化はありません。

さらに「フォワードガイダンス」によって当分の間、低金利が維持されることが「約束」されているわけですから、変動金利を選ぶのも悪くありませんね。

ここで今後の「本格的な」金利上昇の可能性を考えると、カギとなるのは物価です。

政府や日銀は、物価上昇=インフレの状態にするためにあらゆる金融政策を取っているわけですが、いよいよ本当にインフレになってくれば、頼みの綱である「異次元の金融緩和」も縮小に向かいますので、実需と金融政策の両面から金利上昇の機運が高まることになります。

では足元の物価動向はと言うと、多少上昇しているものの金融緩和を縮小・終了させるにはまだまだ力不足です。

そうでなくても少子化が続く日本で本当にインフレとなるのか疑問を感じなくもありません。最近の物価動向は以下の通りです。



政府や日銀が目指すように日本経済が本格的なインフレ経済に変貌するとしても、時期としてはかなり先のことであるのは間違いなさそうですね。まさに「フォワードガイダンス」の通りです。

次に長期金利の2000年からの推移を振り返ってみたいと思います。

■長期金利グラフ



このグラフから「金利上昇の教訓」を探ろうとすれば、前回の景気回復が始まった2003年に長期金利は0.435%の最低金利をつけた後、急速に上昇し、1.5%前後にまで実に1%近く上がったことが分かります。

仮に今後、景気回復が順調に進むのであれば、金利についても同じ様に+1.0%程度上昇する可能性がある、ということを示唆しております。

今のところ、慌てたり、焦ったりする必要は全くありませんし、逆に低金利が常態化した日本では「金利が上昇したとしてもその程度」とも言えるわけでむしろ安心しても良いという気すらしますが、とは言いつつ住宅ローン金利が低いのに越したことはありません。

住宅ローンをご検討の方は、そうした将来的な金利上昇リスクを頭の「片隅の片隅」に入れていただければと思います。

[今月の住宅ローン金利レンジ]

最後に、今月の具体的な住宅ローン金利のレンジをチェックするとこのようになっています。

■2020年5月の住宅ローン金利状況(実質金利)

 ・変動金利 :0.410%〜2.675%
 ・10年固定:0.55%〜3.80%
 ・20年固定:0.90%〜1.50%

>>>今月の住宅ローン金利比較はこちら

やはりこうして見ると、今まで考えられなかったような、極めて魅力的な金利水準ですね!多少上がるかもしれないとしても、長期金利も住宅ローン金利も「史上最低水準」であるのは間違いありません。着実に超低金利のメリットを享受いただければと思います。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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