住宅ローンの返済期間と言えば「３０年」や「３５年」というイメージがあるのではないでしょうか？

ただ一方で、多くの銀行は住宅ローンの条件として「８０歳までに完済」としており、４５歳以上で借入となると望む・望まざるに関わらず借入期間は「３５年以下」となってきます。

加えて多くの専門家が退職時までの完済を強く推奨しておりますし、また住宅ローン利用者としても７０代まで住宅ローンが続くのは抵抗があると思います。その点では実際の借入期間は３０年や３５年よりもう少し短いのではないかと推測されますが、では住宅ローンの平均借入期間はどうなっているのかと言うと、住宅金融支援機構が発表した「民間住宅ローンの貸出動向調査」によればこうなっています。



最新の２０１９年度＝２０１９年４月〜２０２０年３月期の数字を抜き出すとこのような割合になっています。

・１０年以下　：　０．０％
・１５年以下　：　３．１％
・２０年以下　：　１２．４％
・２５年以下　：　１６．０％
・３０年以下　：　４４．４％
・３５年以下　：　２３．６％
・３５年超　　：　０．４％

「３０年以下≒３０年」「３５年以下≒３５年」とすると、「３０年以上」の借り入れ期間で借りている人が７割近くとなり、冒頭の「住宅ローンと言えば３０年や３５年」というイメージはあながち間違いではありません。

ただ全体平均は「２７．０年」と３０年を下回り、想像より短めですね。仮に４５歳で借りるとすれば７２歳に完済する見込みということになります。

しかしこの調査が秀逸なのは、「貸出期間」だけでなく「完済期間」も調べている点ですね。似たような響きのこの２つの言葉ですがこういう違いとなります。

・貸出期間：当初契約の借入期間

・完済期間：実際に住宅ローンを返し終えた期間

なぜこの２つが違うかと言えば、みなさん「繰り上げ返済」や「借り換え」によってどんどん返済を前倒しで進めるからです。

ではその気になる住宅ローンの「完済期間」を見てみるとこうなっています。



・１０年以下　：　１６．４％
・１５年以下　：　４３．２％
・２０年以下　：　１８．５％
・２５年以下　：　１５．８％
・３０年以下　：　５．５％
・３５年以下　：　０．７％

６割近い方が「１５年以下」で完済してしまっているのですね！仮に４５歳で借りたとしても６０歳以下で住宅ローンを返し終えている計算ですから素晴らしいです。

完済期間の平均値も「１６．０年」ということで「想像より短い！」と思われる方がほとんどなのではないでしょうか。

さて、ここからは皆さんあまり関心がないかもしれませんが、例年に倣い 「借り換え」を省いた「本当の完済期間」を計算してみたいと思います。

そのためには住宅ローンの貸し出しの中の「借り換え」の割合を知る必要がありますが、幸いなことにこちらも「民間住宅ローンの貸出動向調査」からわかります。こうなっています。



２０１９年度で見れば、新規貸出額に占める借り換えの割合は「１２．９％」ということになります。だいぶ減ってきましたね・・・。

それはともかく次に借り換えの場合の平均借入期間を調べてみたいと思います。同じく住宅金融支援機構の「民間住宅ローン借換の実態調査」によれば「借り換えまでの経過年数」はこのようになっています。



どの金利タイプも「５年以下」で４割を超えており、「中間値」は５〜６年、「平均値」は７〜８年といった感じとなるでしょうか？

仮に借り換えの平均経過年数が８年とすると、知りたい答えは「１２．９％の借り換え客の平均完済期間が８年である場合、残り８７．１％の完済客の平均完済期間が何年だと、全体の平均完済期間が１６．０年になりますか？」という方程式を解けばよいということですから、とっとと計算するとこうなります。

・１７．２年

つまり借り換えの影響を除いた平均完済期間は「１７．２年」ということですね！まとめると結論はこうなります。

・住宅ローンの平均借入期間は２７．０年だが、繰り上げ返済などによって平均９．８年短縮され、平均完済期間は１７．２年になっている

というわけです。先ほどの４５歳の例だと６２歳とちょっとで完済している計算で、退職年齢が６５歳とすればそれまでに完済していることになり、余裕を持ってセカンドライフを迎えることができそうです。

これから住宅ローンを利用される方も、すでに住宅ローンを利用されている方も、この「１７．２年」という数字を頭の片隅に入れて、積極的に返済を進める計画を立てていただければと思います。

この数値は「理想値」ではなく「平均値」ですから尚更です。つまりもっともっと早く返済を済ませたツワモノな方もたくさんおられるということですね。

ちなみに「住宅ローン減税があるから住宅ローンは繰り上げ返済せず、残高を維持した方がいい」という説明が散見されますが個人的にはあまり賛同していません。というのも住宅ローン減税は最長１３年ですので、１３年後までに「繰り上げ返済したつもり」で貯金をしておいて、１円も手をつけず、１３年後に一気に繰り上げ返済しないと結局、負けることになるからです。

それならあまり細かいことを考えず、こまめに繰り上げ返済して元本や返済期間がどんどん減っていくのを見る方が楽しいのではないでしょうか。

住宅ローン利用者のみなさんが１日も早く、住宅ローンの重圧から解放されることを祈っています。参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞