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経済正常化が期待される中、住宅ローン金利はどうなる?日銀見通し2021年10月版

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2021年11月4日

日銀の10月の金融政策決定会合が終了し、3ヶ月に1回更新されている「経済・物価情勢の展望レポート」の最新版が発表されていますね。このレポートでは日銀の物価見通しが述べられておりますので、今後の住宅ローン金利の動向を予測する上で参考になりそうです。

1980年代のバブル崩壊以降、金利がずっと低下してきている主な理由は、いつもご案内しているように日本銀行=日銀が積極的な金融緩和を実施しているからですね。それに伴い、住宅ローン金利もずっと低下しています。

特に2013年からは異次元の金融緩和=「異次元緩和」がスタートし、2016年にはついに「マイナス金利政策」まで導入されましたので、住宅ローン金利は劇的に低下して今に至ります。長期金利の推移は以下の通りです。



つまり今後、住宅ローン金利が上昇するかしないかは「日銀の金融緩和次第」ということです。金融緩和が続く限り住宅ローン金利は低金利を維持する一方で、金融緩和が終了すれば住宅ローン金利は上昇に向かうというわけですね。

ではいつ金融緩和が終了するのか気になってくるわけですが、今はその基準も明確になっておりますのでとても分かりやすいですね。具体的には「物価上昇率=インフレ率が安定的に2%を超えてきた時」ということです。

ではこれまでの物価上昇率がどのように推移しているかと言うとこうなっています。



緑のラインで示された「食料・エネルギーを除く物価指数」は引き続き0%近辺に留まっており、物価上昇圧力は極めて弱いです。最近ではコロナ禍を受けてマイナス=デフレ状態となりました。

今のところ住宅ローン金利が「本格的に」上昇する兆しは全くありません。

なおいつもご案内していることですが、2014年4月から物価上昇率=インフレ率が大きく跳ね上がっているのは消費税増税の影響です。と言うのも物価は「税込み」で集計されるからです。

もちろんそうした「人為的」な物価上昇が永続するはずもなく、増税の影響が消えた1年後にはきっちり低下していることが分かります。こうして見ると「異次元緩和」が2013年にスタートして8年経つのに物価はほとんど上昇していないわけで、「2%のインフレ率達成」は「相当先」であるのは間違いなさそうです。

そうした点を踏まえ、冒頭ご案内した日銀「経済・物価情勢の展望レポート」の最新版=2021年10月発表分の中身をチェックしてみると今後の物価上昇率について、1年前、9ヶ月前、半年前、3ヶ月前の発表と比較して以下のように予想しています。

・2021年度:+0.4%→+0.5%→+0.1%→+0.6%→+0.0%
・2022年度:+0.7%→+0.7%→+0.8%→+0.9%→+0.9%
・2023年度:未掲載→未掲載→+1.0%→+1.0%→+1.0%

前回のレポートと比較して2021年度は大きく下方修正されました。物価上昇率が目標である2%に遠く及ばないということですね。2023年度も1%に留まります。

加えてこれまでの経緯を考慮すれば、やはりこの見通しは楽観的過ぎるのでしょうね。2021年度は「+0.0%」と予想されている物価上昇率が、2022年度に「+0.9%」に上昇し、2023年度は「+1.0%」と右肩上がりで上昇していくというのは「そうあってほしい」という日銀の希望的観測も相当色濃く反映されているものと思います。

そうしたわけでちょっと意地悪ですが、これまでの日銀の物価上昇率予想の変遷を集計してみるとこうなります。



緑の「2015年」や青の「2016年」の物価上昇率予想が典型例ですが、当初は2%程度と予想されながら、徐々に下方修正されていき、最終的には0%もしくはマイナスで着地していることが分かります。「2020年」もコロナ禍があったとは言え、やはり全体的には右肩下がりで着地しました。

とすると「2021年」も「2022年」も「2023年」の予想も同じように推移すると考えてしまうのが当然ですね。

欧米と同様、「アフターコロナ直後の物価上昇」は多少起き始めていますが。

果たして日銀が期待するように物価上昇率は徐々に上昇していくのでしょうか?

記者は悲観的ですが、仮に日銀の予想通りとなったとしても「2023年時点でまだインフレ率は2%を下回っている」という予測ですから

・少なくとも2023年度=2023年4月末までは異次元緩和の終了はない

ということで、安心できますね。

ただし。

直近の金融政策のハイライトは2018年7月と2021年3月に日銀が「長期金利の上昇を容認した」という点です。具体的にはこうなっています。

・当初:−0.1%〜+0.1%

・現在:−0.25%〜+0.25%

これだけ見れば「上限」だけでなく「下限」も広がっており、「金利上昇」という感じではありませんが、ただ日銀がイールドカーブコントロールによって長期金利を直接操作し始めた2016年9月以降、長期金利は何度もこの上限にトライしては跳ね返されてきた経緯があります。その点ではやはりこの「変動幅拡大」=「金利上昇容認」ということですね。

では過去10年の長期金利のグラフを見てみるとこうなっています。



この5年で多少上下したものの全体的に見れば安定していることが分かります。足元でも長期金利は低下傾向にあり、本日の長期金利も「0.070%」と引き続き低水準です。

ちなみに人気の「住宅ローン変動金利」の方はと言えば、追い風になってくるのが日銀が2018年7月から発表している「フォワードガイダンス」=金融政策の見通しにて、「低金利を当分の間維持する」と約束していることです。

仮に低金利政策を変更する場合は、この「フォワードガイダンス」によって事前に発表されるでしょうから、変動金利ユーザーにとっては対応を検討する十分な時間が与えられることになります。

実質的に「金利上昇リスク」が大きく後退しているわけですから、「住宅ローン変動金利」を利用しやすくなりますね。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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