なぜ住宅ローン金利はこんなに低いのでしょうか？

その直接的な答えは、日銀が積極的な「金融緩和」を進めてきたからです。

金融緩和とは、中央銀行が政策金利を直接的に引き下げることに加え、国債や株式の購入などを通じて金融市場に大量のマネーを投下して、世の中の金利を引き下げていく政策です。

景気が悪くなれば日銀に限らず世界の中央銀行もこうした金融緩和を行うわけですが、それは金利が下がれば企業の経営がラクになり、儲けが増え、従業員の給料も増え、さらに借り入れをして投資を増やすという好循環が生まれることを期待しているわけですね。

翻って見れば日本経済は８０年代のバブル崩壊以降、失われた１０年、もとい失われた２０年と言われるほどの景気低迷となりました。そうした中で日銀は断続的にずっと金融緩和を続けざるを得ませんでした。とするとそれに連動して金利が低下するのも当然ですね。超長期で長期金利の動向を振り返るとこうなります。



局所局所では金利が上昇する局面があったものの、全体を通してみれば２０年どころか３０年以上金利が低下してきていることが分かります。２０１６年はついにマイナス水準に到達しましたからね！

本日の長期金利も＋０．２００％と以前より上昇したものの低水準です。

こうした中長期的な金利低下の結果として住宅ローン金利も低下しているわけですが、逆に言えば、今後住宅ローン金利が上昇する時というのは簡単で、「金融緩和が終了する時」ということになります。

その「金融緩和が終了する時」というのも簡単で、「景気が十分に回復した時」ということになります。

そして幸いなことに、今ではその「景気が十分に回復した時」 という判断材料もまた、日銀から明確に示されましたので迷うことがなくなりました。では具体的にどういう基準が示されたかと言うとこうなります。

・インフレ率＝消費者物価指数の上昇率が安定的に＋２％を達成できるようになった時

要するにインフレ率が２％を安定的に超えてくれば、いよいよ金融緩和は終了し、金利は上昇に向かうことになります。

逆にインフレ率が２％を下回ればまだまだ金融緩和は継続・強化され、金利は低いまま、そして住宅ローン金利も低いまま、ということですね。

とても分かりやすいです。

では気になる最新のインフレ率はと言うと、２０２２年６月分の消費者物価指数が発表となっていますが、その「前年同月比」は前月と比較してこう変化しています。

・総合　：　＋２．５％　→　＋２．４％

・生鮮食品を除く総合　：　＋２．１％　→　＋２．２％

・食料及びエネルギーを除く総合　：　＋０．８％　→　＋１．０％

総合指数は４月から２％を超えていますね！今月は先月と比較すれば少し後退しましたが、世界的なインフレが日本にもいよいよ波及してきたわけです。

ただその総合指数の中身を分解してみるとそれぞれ前月からこう変化していることが分かります。

・生鮮食品　：　＋０．４％　→　＋０．２％

・エネルギー　：　　＋１．３％→　＋１．２％

・食料及びエネルギーを除く総合　：　＋０．８％　→　＋１．０％

値動きの激しい生鮮食品とエネルギーを除いたコア指数は今のところまだ＋１．０％と、２％を大きく下回っています。

過去１年のコア指数の動きをチェックしてみるとこうなります。

・７月：−０．６％
・８月：−０．５％
・９月：−０．５％
・１０月：−０．７％
・１１月：−０．６％
・１２月：−０．７％
・１月：−１．１％
・２月：−１．０％
・３月：−０．７％
・４月：＋０．８％
・５月：＋０．８％
・６月：＋１．０％

今度は長期の推移を振り返ってみるとこうなっています。

・２０１２年：−０．４％
・２０１３年：−０．２％
・２０１４年：＋２．２％
・２０１５年：＋１．４％
・２０１６年：＋０．６％
・２０１７年：＋０．１％
・２０１８年：＋０．４％
・２０１９年：＋０．６％
・２０２０年：＋０．２％
・２０２１年：−０．５％
・２０２２年６月：＋１．０％

年毎のトレンドで見ると概ね２０１４年をピークに低下してきたわけですが、ついに反転してきたことになります。まだ目標である２％を下回っているとは言え要注意ですね。

ただそうは言いつつ、今のインフレは上記の通り日銀が目指す「景気が十分に回復した」ことを示すわけではなく、コロナによる供給制限やウクライナ危機に伴う資源価格の上昇と言った「コストプッシュ型のインフレ」であり、言い換えれば「不景気の中でのインフレ＝スタグフレーション」に近しいものと言えそうです。

その点では、日銀の黒田総裁が明言するように、今のところすぐに「インフレ目標達成に伴う金融緩和解除→金利上昇」が起こる可能性は低そうです。

仮に金利上昇が起こるとするともっと「現実的」なのは、２０１８年７月末に日銀が長期金利の変動幅を従来の「−０．１％〜＋０．１％」から「−０．２％〜＋０．２％」に拡大させ、２０２１年３月に「−０．２５％〜＋０．２５％」へと再拡大させたように、「長期金利の変動幅拡大→金利上昇」という流れですね。

この手法を使えば、あと＋０．２５％程度の金利上昇が起こり得ると言えるかもしれませんが、言い換えれば「仮に上昇したとしてもそれくらい」ということですし、長期金利に連動しない「住宅ローン変動金利タイプ」については引き続き低金利が維持されるものと思います。

しかしながら繰り返しになりますが、世界では記録的なインフレ傾向とそれに伴う利上げの動きがあり、心配な方は早めに借り入れ・借り換えの検討を進めていただければと思います。

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較ランキング

ではここでこれまでの消費者物価指数の動向をチェックしてみたいと思います。まず１９７１年からのグラフがこちらです。



オイルショック時の狂乱物価が鮮明ですが、９０年代以降物価は上がりも下がりもしない状態が続いていることが分かります。

次に２０００年以降でチェックするとこうですね。



やはり０％を少し下回るデフレの水準をウロウロしてきたことが分かります。一時的に上昇してもその後しっかり反動が来ていますね。

なお、この表を見ると「２０１４年には２％を大きく上回っているではないか！」と驚かれるかもしれません。

しかし安心してください。その理由は、既に触れましたが消費者物価は「税込」なのですね。つまり２０１４年４月に消費税が５％から８％に増税となりましたので、こうした物価が２〜３％上昇するのは当然です。

逆に言えば当時のインフレ率が２〜３％にとどまっているのは増税分しか上昇していない、つまりベースとなる物価はほとんど全く上昇していないことを示唆していると言えるわけで、「低すぎるくらい」と表現してもよさそうです。

実際、そうした増税効果がなくなった２０１５年４月以降、インフレ率はきっちり下がっているわけですからね。

２０１８年１０月の再増税についても影響は全くなかったです。

中長期的に見ても、少子高齢化が進んでいるほか、ついに日本の人口そのものも減少し始めた点を踏まえれば、物価が大きく上昇する可能性は低そうですがどうなのでしょう？

今般の世界的なインフレの動きが試金石となりそうですね。今後の物価動向に注目です。

いずれにしても、住宅ローン金利が本格的に上昇する前には物価が上昇するはずですから、今後も住宅ローン利用者の方々は毎月の物価動向をチェックしていっていただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞