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長期金利の変動幅拡大!住宅ローン金利の影響は?今後の見通し

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2022年12月23日

なぜ住宅ローン金利がこんなに低いかと言えば、日銀が積極的な「金融緩和」を実施しているからですね。

特に足元ではイールドカーブコントロールという名前の金融政策を実施しており、金利水準を直接的に管理しています。

具体的には2021年3月から、長期金利の水準が「−0.25%〜+0.25%」の間に留まるように国債の売り買いを通じてコントロールしているのですね。ここ数年の長期金利の動きをチェックするとこうなっています。



途中、突発的に上昇したことはあったものの、基本的には長期金利は0.25%を上限として留まるように推移しており、このイールドカーブコントロールは有効に機能してきたことが分かります。

一方で。

足元では大きく上昇し、0.4%を超える水準となっています。本日は「0.406%」ですね。

なぜこのように長期金利が上昇しているかと言えば、日銀が今月19日−20日の金融政策決定会合において、この長期金利の変動幅を拡大することを決めたからですね。具体的には以下のような形となっています。

・これまで:−0.25%〜+0.25%

・これから:−0.50%〜+0.50%

上限だけでなく下限も広がったわけですが、ただ上記の通りここ最近はずっと上限にへばりついていたわけですから、「実質的な利上げ」と言えます。

ちなみに手前味噌ですが、今までこのようにご案内してきましたが、これはぴったり当たったことになります。

−−−

仮に金利上昇が起こるとするともっと「現実的」なのは、2018年7月末に日銀が長期金利の変動幅を従来の「−0.1%〜+0.1%」から「−0.2%〜+0.2%」に拡大させ、2021年3月に「−0.25%〜+0.25%」へと再拡大させたように、「長期金利の変動幅拡大→金利上昇」という流れですね。

この手法を使えば、あと+0.25%程度の金利上昇が起こり得ると言えるかもしれません。

>>>[2022年11月の消費者物価指数]総合指数は+3.7% 前月比+0.7%

−−−

ただこのタイミングで金利変動幅の拡大を予想していたかと言うと全く予想していませんでした。日銀がこれまで説明してきたように今般のインフレが「一時的」なものであるなら、金融緩和解除の条件を満たしませんし、それでも金融緩和を縮小させたい理由があるとすれば「円安への対応」ということになりますが、ただその円安も、アメリカの金利低下に伴いかなり円高に修正されていたからですね。



ちょっと間の抜けたタイミングになった今回の変動幅拡大ですがその理由としては

・市場の督促に負けた形にしないためにはタイミングをずらす必要があった。

というもののほか、日銀としては単に円安対応だけでなく来年4月の黒田総裁退任後を見越して

・新総裁に「利上げ」「利下げ」余地を作っておく。

という意味合いもあったのかもしれません。

ではこのような長期金利の変動幅拡大が住宅ローン金利にどのような影響を与えるかと言うと、直接的に関わってくるのが

・フラット35



・住宅ローン固定金利

で、従来は0.25%程度だった長期金利が0.4%前後まで上昇しているわけですから、1月の住宅ローン金利は

・+0.15%程度上昇

する可能性が高いと言えます。

また新たな上限は「+0.5%」なわけですから、最終的には

・+0.25%程度上昇

するのでしょうね。

ただ一方で。

今の主流の住宅ローン金利タイプと言えば「変動金利」です。もはや新規貸出の8割近くが変動金利になっているのではないでしょうか?ではこの

・住宅ローン変動金利

が今度どのように変化していくかと言えば・・・

・当面変わらない

と言うことで良いかと思います。と言うのは住宅ローン変動金利は、長期金利ではなく短期金利に連動しているのですが、その短期金利は今回の政策変更においても従来同様「−0.1%」に据え置かれているからですね。

短期金利については金利を引き上げたところで為替相場への影響は少ないですし、仮に住宅ローン変動金利が上昇すれば、家計の可処分所得を直撃するわけで、日銀が目指しているインフレ経済も遠のくことになります。

ある意味、短期金利については「住宅ローン世帯の8割の消費」が人質に取られているようなものですので、よっぽど景気が過熱して、消費を減退させたいという場合しか引き上げることはないでしょうね。

そうしたわけで繰り返しになりますが、今回の長期金利の変動幅拡大の影響をまとめると

・住宅ローン固定金利やフラット35は最大で0.25%上昇する可能性があるが、住宅ローン変動金利は当面今の水準のまま変わらない。

ということですね。参考にしてみてください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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