長期金利は前月の＋０．２４０％から＋０．４４５％に上昇。

ここ数年の住宅ローン金利の動向を振り返るとずっと安定的に推移してきました。これは現在実施されている日銀の「金利操作付金融緩和＝イールドカーブコントロール」によって長期金利がおおむね「−０．１％〜０．１％」の範囲内でコントロールされてきたからです。

しかし２０１８年７月末に日銀はこの長期金利の変動幅＝「−０．１％〜０．１％」を「−０．２％〜０．２％」に、２０２１年３月に「−０．２５％〜０．２５％」に、そして今月には「−０．５％〜０．５％」に再拡大すると発表しました。これは実質的には「長期金利の上昇」を意味しますので、金利上昇圧力が気になるところですが、過去５年の長期金利の推移はどうなっているかと言うとこうなっています。



ここまで金利が上昇した時も最大で０．１５％程度に留まり、逆に２０１９年には−０．３％近い歴史的な低金利となりました。

ただその後は、世界的なインフレや利上げの動きを受けてかなり上昇してきましたね。

とは言いつつ上記の通りイールドカーブコントロールの上限をグラフに合わせてみれば、この金融政策はちゃんと機能してきたことが分かります。

上限が「＋０．５％」に引き上げられたのは残念ですが、１日も長く「異次元緩和」が続いてほしいものですね。

なお来月＝１月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べておりますが、下旬の長期金利変動幅の拡大によって前提条件がすっかり変わってしまいました。大きく外れそうです・・・。

＞＞＞［2023年1月の住宅ローン金利予想］　変動は据置、固定もほぼ変わらず、超長期はわずかに低下

結論としては「変動金利タイプは据え置き。固定金利タイプはほぼ変わらず、超長期固定タイプはわずかに低下」としたわけですが、今なら「変動金利タイプは据え置き。固定金利タイプは全体的に大幅上昇」ということになるでしょうね。

とは言いつつ。

本題の１月のフラット３５住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット３５金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね！したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも１月のフラット３５金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、１月のフラット３５住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット３５住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

１．ベース金利＝機構債金利
　　　　　＋
２．住宅金融支援機構のフラット３５事業運営コスト
　　　　　＋
３．販売金融機関のマージン

残念ながら上記２や３の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記１、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット３５金利の変化となります。

では具体的に今月＝１２月発行の機構債の条件はと言うと、前月１１月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

・０．７６％　→　１．０２％　（＋０．２６％）

１ヶ月前の長期金利が上記の通り「＋０．２４０％」で、本日は「＋０．４４５％」と大きく上昇しましたが、機構債の金利も同じように「大幅上昇」ということになりました。

フラット３５の金利としては最低水準にある住信ＳＢＩネット銀行をベースにするとこのように変化することになります（いずれも団信込の金利）。

◆住信ＳＢＩネット銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（単純計算）

・フラット２０金利　：　１．４９％　→　１．７５％　（＋０．２６％）
・フラット３５金利　：　１．６５％　→　１．９１％　（＋０．２６％）

概ねこんなものだとは思いますが、念のためもう少し精度を高めるべく、過去６ヶ月の機構債の金利変動と、住信ＳＢＩネット銀行のフラット２０、フラット３５の金利変動をチェックするとこうなっています。

・２０２２年６月の機構債金利変動　：　０．５０％→０．５０％（据え置き）

　７月のフラット２０金利　：　１．３６％　→　１．３８％　（＋０．０２％上昇）
　７月のフラット３５金利　：　１．４９％　→　１．５１％　（＋０．０２％上昇）

・２０２２年７月の機構債金利変動　：　０．５０％→０．５３％（＋０．０３％上昇）

　８月のフラット２０金利　：　１．３８％　→　１．４０％　（＋０．０２％上昇）
　８月のフラット３５金利　：　１．５１％　→　１．５３％　（＋０．０２％上昇）

・２０２２年８月の機構債金利変動　：　０．５３％→０．５０％（−０．０３％低下）

　９月のフラット２０金利　：　１．４０％　→　１．３９％　（−０．０１％低下）
　９月のフラット３５金利　：　１．５３％　→　１．５２％　（−０．０１％低下）

・２０２２年９月の機構債金利変動　：　０．５０％→０．５８％（＋０．０８％上昇）

　１０月のフラット２０金利　：　１．３９％　→　１．３２％　（−０．０７％低下）
　１０月のフラット３５金利　：　１．５２％　→　１．４８％　（−０．０４％低下）

・２０２２年１０月の機構債金利変動　：　０．５８％→０．７４％（＋０．１６％上昇）

　１１月のフラット２０金利　：　１．３２％　→　１．３８％　（＋０．０６％上昇）
　１１月のフラット３５金利　：　１．４８％　→　１．５４％　（＋０．０６％上昇）

・２０２２年１１月の機構債金利変動　：　０．７４％→０．７６％（＋０．０２％上昇）

　１２月のフラット２０金利　：　１．３８％　→　１．４９％　（＋０．１１％上昇）
　１２月のフラット３５金利　：　１．４９％　→　１．６５％　（＋０．１６％上昇）


フラット３５・フラット２０の金利は機構債の金利に概ね連動してきたわけですが、この３ヶ月のフラット３５の金利は機構債金利と大きく乖離しました。値決めの方法が色々変化しているのかもしれません。

とは言いつつ念のため前回条件決定日である１１月１７日の市場金利を本日の金利と比較してみたいと思います。

・１０年もの金利　：　０．２６１％　→　０．４２４％　（＋０．１６３％上昇）
・１５年もの金利　：　０．７５８％　→　０．９３７％　（＋０．１７９％上昇）

どちらも同じような金利変動ですね。

恐らくフラット３５・フラット２０の平均残存期間はそれぞれ１５年・１０年といった感じかと思いますので、この１５年もの金利・１０年もの金利が参考になりそうです。というわけで当サイトの１月のフラット３５金利予測はこう結論づけたいと思います。

◆住信ＳＢＩネット銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（最終結論）

・フラット２０金利　：　１．４９％　→　１．７５％　（＋０．２６％）
・フラット３５金利　：　１．６５％　→　１．９１％　（＋０．２６％）

つまりはそのままだということです。

ちなみにこの予測に住信ＳＢＩネット銀行の金利を利用しているのは、住信ＳＢＩネット銀行のフラット３５は、金利＋手数料のトータルコストが最低水準だからです。同じフラット３５でも銀行によって金利や手数料が異なりますのでご注意ください。

また、上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月１日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

＞＞＞フラット３５の最新金利について詳しくはこちら

なお、このフラット３５、フラット２０、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



２０１７年の制度変更（金利が団信込になりました）に伴う金利上昇は例外として、過去１０年間の平均値を見る限り、フラット３５・フラット２０の金利変動と、機構債の金利変動との間に大きな差はありません。つまり概ね連動してきたということです。

そして今月＝１２月の機構債の金利は大きく上がりましたので、「１月のフラット３５住宅ローン金利も大きく上がる」という予想なわけですね。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞