５月となりました。いつものようにまず市場金利の動向を振り返ってみたいと思います。

上記グラフの通り長期金利はこれまで基本的には右肩下がりだったわけですが、特に２０１６年１月末に発表された「マイナス金利政策」の影響で大きく低下しました。

しかし細かく見ると、２０１６年秋以降は一転して上昇しました。そのキッカケは２０１６年７月末に発表された「追加金融緩和」が期待外れに終わったことです。同時に検討が発表された「金融緩和の総括」に対する懸念もあったのかもしれません。

ではその後の日本の長期金利はどうなっているかと言うと過去５年はそうした金利上昇も一服し、極めて安定的に推移してきたことが分かります。



その背景にあるのは２０１６年秋から日銀の「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」、別名「イールドカーブコントロール」が始まったことです。これは「日銀が直接的に市場金利をコントロールしていく」金融政策ですが、この枠組みの元で長期金利の操作目標は「０％」に設定されています。

ただ気になる動きとなったのが、２０２１年３月の金融政策決定会合で、日銀が長期金利の変動幅をこれまでの「−０．２％〜＋０．２％」から「−０．２５％〜＋０．２５％」に拡大し、さらに２０２２年１２月にはそれをさらに「−０．５％〜＋０．５％」に拡大したことです。

長期金利の上限が「＋０．５％」に変更されたわけですから、実質的な利上げですね。実際のところ長期金利は上昇し、本日は「０．３８７％」となっています。

そのような金利環境を理解した上で、具体的に三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の大手銀行＝メガバンクの５月の住宅ローン金利をチェックするとこのような結果となっています。

・変動金利　：　据え置き
・１０年固定金利　：　−０．０７％〜＋０．１０％
・２０年固定金利　：　−０．０９％〜＋０．０３％
・３０年固定金利　：　−０．１１％〜＋０．０４％

上げ下げバラバラという状況ですね！

先日の当サイトのコラムでは「５月の住宅ローン金利は変動金利タイプは据え置き、固定金利タイプは１０年固定は上昇するものの、２０年・３０年固定はわずかに低下」と予想しましたが、結果的にはさらにバラバラな金利変動となりました。

＞＞＞［2023年5月の住宅ローン金利予想］　変動は据置、10年固定は上昇、20年・30年固定は低下

［２０２２年５月の住宅ローン金利］

上記ご案内したように、メガバンクの５月の住宅ローン金利は

・変動金利　：　据え置き
・１０年固定　：　引き下げ〜引き上げ
・２０年固定　：　引き下げ〜引き上げ
・３０年固定　：　引き下げ〜引き上げ

と言うことで上記の通り、銀行毎に対応が分かれました。

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

具体的な金利をチェックしていくと、フラット３５・２０の金利は別のコラムにて既にご案内しておりますがこうなりました。

・フラット２０金利　：　１．３３％　→　１．４０％　（＋０．０７％）
・フラット３５金利　：　１．７６％　→　１．８３％　（＋０．０７％）

＞＞＞最新のフラット３５の金利はこちら

先日のフラット３５・２０の金利予測では

・フラット２０金利　：　１．３３％　→　１．４５％　（＋０．１２％）
・フラット３５金利　：　１．７６％　→　１．８５％　（＋０．０９％）

と予想しましたが、残念ながら外してしまいました。

＞＞＞［2023年5月のフラット３５金利予想］　前月比+0.09%　フラット35金利1.85%？

次に民間の住宅ローンをチェックすると、いつものように当サイトで人気の住信ＳＢＩネット銀行と、日本最大のメガバンクである三菱ＵＦＪ銀行の、先月と今月の住宅ローン金利の推移はこのようになっています。

◆住信ＳＢＩネット銀行（ネット専用住宅ローン）

・変動金利　：　０．３９８％〜０．４１０％　→　０．２９９％〜０．３２０％　（−０．０９９％）
・１０年固定　：　１．３７０％　→　０．９７０％　（−０．４０％）
・２０年固定　：　２．０００％　→　１．４３０％　（−０．５７％）
・３０年固定　：　２．０２０％　→　１．４４０％　（−０．５８％）

＞＞＞最新の金利はこちら

◆三菱ＵＦＪ銀行（保証料を加えた実質金利）

・変動金利　：　０．４７５％　→　０．４７５％　（据え置き）
・１０年固定　：　０．９５０％　→　０．８８０％　（−０．０７％）
・２０年固定　：　１．７８０％　→　１．６９０％　（−０．０９％）
・３０年固定　：　１．６１０％　→　１．５００％　（−０．１１％）

＞＞＞最新の金利はこちら

どちらも固定金利については引き下げとなっていますが、特に住信ＳＢＩネット銀行の引き下げ幅が大きく、これは新商品を販売開始したからでしょうね。

ちなみに三菱ＵＦＪ銀行の子会社であるauじぶん銀行も低金利です。競争は苛烈です。

　＞＞＞auじぶん銀行の最新金利はこちら

さてこちらも当サイトで人気のＳＢＩ新生銀行の５月の住宅ローン金利はと言うと以下の通りです。

◆ＳＢＩ新生銀行

・変動金利　　：　０．３２０％　→　０．２９０％　（−０．０３％）
・１０年固定　：　１．０５０％　→　１．０５０％　（据え置き）
・２０年固定　：　１．４５０％　→　１．４５０％　（据え置き）
・３０年固定　：　１．５５０％　→　１．５５０％　（据え置き）

こちらは変動金利を引き下げています。積極的ですね。

＞＞＞最新の金利はこちら

ＳＢＩ新生銀行は、万が一の時の保障や返済停止機能を組み合わせた「安心パック」を付加するなど、金利以外のサービス拡充にも注力しています。そうした付加価値についても目を向けてみると、また違った住宅ローン選びができるかもしれませんね。ちなみにこのサービスは日経新聞が選定した新商品・新サービスの中で、最優秀賞を受賞したようです。

また、１０年以上経過すると徐々に金利が下がっていき、最大で５０％ダウン＝半分となる金利タイプ「ステップダウン型金利」の発売を開始しています。ユニークですね！長期固定金利の住宅ローンの利用を考えている方は参考にしてみてください。

［２０２３年６月以降の住宅ローン金利の動向］

今後の住宅ローン金利の動向ですが、３月の金融危機も収束し、長期金利は上昇傾向にあります。

他方で日銀の新しい総裁である植田氏は、早期の金融政策変更には否定的で、その点では安心しても良さそうです。

全体的には住宅ローン金利「固定金利」も、多少上昇したとしても大きな変化なく推移しそうですね。

他方で「変動金利」については、長期金利ではなく短期金利と連動しますが、その短期金利は引き続き「−０．１％」程度になるようコントロールされていますので変化はありません。

さらに「フォワードガイダンス」によって当分の間、低金利が維持されることが「約束」されているわけですから、変動金利を選ぶのも悪くありませんね。

［今月の住宅ローン金利レンジ］

最後に、今月の具体的な住宅ローン金利のレンジをチェックするとこのようになっています。

■２０２３年５月の住宅ローン金利状況（実質金利）

　・変動金利　：０．１９６％〜２．６７５％
　・１０年固定：０．８８０％〜４．６５０％
　・２０年固定：１．２２５％〜２．１５０％

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

こうして見ると引き続き魅力的な金利水準です。多少上がったとしても住宅ローン金利が「史上最低水準」であるのは間違いありません。着実に超低金利のメリットを享受いただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞