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[2024年4月のフラット35金利予想]
前月比+0.06% フラット35金利1.90%?

このページでは、足元の金利動向から、来月のフラット35住宅ローン金利を予想します。
2024年3月22日

長期金利は前月の+0.715%から+0.740%に上昇。


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)




ここ数年の住宅ローン金利の動向を振り返るとずっと安定的に推移してきました。これは日銀の「金利操作付金融緩和=イールドカーブコントロール」によって長期金利がおおむね「−0.1%〜0.1%」の範囲内でコントロールされてきたからです。

しかし2018年7月末に日銀はこの長期金利の変動幅=「−0.1%〜0.1%」を「−0.2%〜0.2%」に、2021年3月に「−0.25%〜0.25%」に、そして2022年12月には「−0.5%〜0.5%」に再拡大すると発表しました。

加えて2023年7月には長期金利の上限が「+1%」に引き上げられ、そしてついにこの3月に「イールドカーブコントロール撤廃」に至りました。これらは実質的には「利上げ」を意味しますので、金利上昇圧力が気になるところですが、過去5年の長期金利の推移はどうなっているかと言うとこうなっています。



金融政策の変更に合わせて金利は徐々に上昇してきたわけですね。

一方で、それぞれの時期のイールドカーブコントロールの上限を考慮すると、この金融政策はちゃんと機能してきたことも分かります。

上記の通り、残念ながらイールドカーブコントロールは撤廃に至りましたので今後の金利上昇の可能性については懸念されるところです。

なお来月=4月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べております。

>>>[2024年4月の住宅ローン金利予想] 変動はほとんど変わらず、固定は+0.1%程度上昇

結論としては「変動金利タイプはほとんど変わらず。固定金利タイプは全体的に+0.1%程度上昇。」としました。

とは言いつつ。

本題の4月のフラット35住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット35金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね!したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも4月のフラット35金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、4月のフラット35住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット35住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

1.ベース金利=機構債金利
     +
2.住宅金融支援機構のフラット35事業運営コスト
     +
3.販売金融機関のマージン

残念ながら上記2や3の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記1、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット35金利の変化となります。

では具体的に今月=3月発行の機構債の条件はと言うと、前月2月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

・1.08% → 1.14% (+0.06%

1ヶ月前の長期金利が上記の通り「+0.715%」で、本日は「+0.740%」ということで上昇していますが、機構債の金利も同様に「上昇」ということになりました。

フラット35の金利としては最低水準にある住信SBIネット銀行をベースにするとこのように変化することになります(いずれも団信込の金利)。

◆住信SBIネット銀行のフラット35金利と来月の金利予測(単純計算)

・フラット20金利 : 1.36% → 1.42% (+0.06%
・フラット35金利 : 1.84% → 1.90% (+0.06%

概ねこんなものだとは思いますが、念のためもう少し精度を高めるべく、過去6ヶ月の機構債の金利変動と、住信SBIネット銀行のフラット20、フラット35の金利変動をチェックするとこうなっています。

・2023年9月の機構債金利変動 : 1.02%→1.08%+0.06%上昇

 10月のフラット20金利 : 1.32% → 1.40% (+0.08%上昇
 10月のフラット35金利 : 1.80% → 1.88% (+0.08%上昇

・2023年10月の機構債金利変動 : 1.08%→1.18%+0.10%上昇

 11月のフラット20金利 : 1.40% → 1.48% (+0.08%上昇
 11月のフラット35金利 : 1.88% → 1.96% (+0.08%上昇

・2023年11月の機構債金利変動 : 1.18%→1.11%
−0.07%低下

 12月のフラット20金利 : 1.48% → 1.43% (−0.05%低下
 12月のフラット35金利 : 1.96% → 1.91% (−0.05%低下

・2023年12月の機構債金利変動 : 1.11%→1.05%−0.06%低下

 1月のフラット20金利 : 1.43% → 1.39% (−0.04%低下
 1月のフラット35金利 : 1.91% → 1.87% (−0.04%低下

・2024年1月の機構債金利変動 : 1.05%→1.00%
−0.05%低下

 2月のフラット20金利 : 1.39% → 1.34% (−0.05%低下
 2月のフラット35金利 : 1.87% → 1.82% (−0.05%低下

・2024年2月の機構債金利変動 : 1.00%→1.08%+0.08%上昇

 3月のフラット20金利 : 1.34% → 1.36% (+0.02%上昇
 3月のフラット35金利 : 1.82% → 1.84% (+0.02%上昇

フラット35の金利はここ数年機構債金利と乖離しがちでしたが、ようやくそうした乖離も落ちつき、再び連動し始めた感があります。

とは言いつつ念のため前回条件決定日である2月21日の市場金利を本日の金利と比較してみたいと思います。

・10年もの金利 : 0.732% → 0.744% (+0.012%上昇
・15年もの金利 : 1.146% → 1.162% (+0.016%上昇

どちらもほぼ同じ上昇幅ですね。

フラット35・フラット20の平均残存期間はそれぞれ15年・10年といった感じかと思いますので、この15年もの金利・10年もの金利が参考になりそうです。

そうしたわけで当サイトの4月のフラット35金利予測はこう結論づけたいと思います。

◆住信SBIネット銀行のフラット35金利と来月の金利予測(最終結論)

・フラット20金利 : 1.36% → 1.42% (+0.06%
・フラット35金利 : 1.84% → 1.90% (+0.06%

つまりはそのままだと言うことです。果たしてどうなるでしょうか。

ちなみにこの予測に住信SBIネット銀行の金利を利用しているのは、住信SBIネット銀行のフラット35は、金利+手数料のトータルコストが最低水準だからです。同じフラット35でも銀行によって金利や手数料が異なりますのでご注意ください。

また、上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月1日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

>>>フラット35の最新金利について詳しくはこちら

なお、このフラット35、フラット20、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



2017年の制度変更(金利が団信込になりました)に伴う金利上昇は例外として、過去10年間の平均値を見る限り、フラット35・フラット20の金利変動と、機構債の金利変動との間に大きな差はありません。つまり概ね連動してきたということです。

そして今月=3月の機構債の金利は上がりましたので、「4月のフラット35住宅ローン金利も上がる」という予想なわけですね。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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