長期金利は前月の＋０．７４０％から＋０．８６５％に上昇。

ここ数年の住宅ローン金利の動向を振り返るとずっと安定的に推移してきました。これは日銀の「金利操作付金融緩和＝イールドカーブコントロール」によって長期金利がおおむね「−０．１％〜０．１％」の範囲内でコントロールされてきたからです。

しかし２０１８年７月末に日銀はこの長期金利の変動幅＝「−０．１％〜０．１％」を「−０．２％〜０．２％」に、２０２１年３月に「−０．２５％〜０．２５％」に、そして２０２２年１２月には「−０．５％〜０．５％」に再拡大すると発表しました。

加えて２０２３年７月には長期金利の上限が「＋１％」に引き上げられ、そしてついにこの３月に「イールドカーブコントロール撤廃」に至りました。これらは実質的には「利上げ」を意味しますので、金利上昇圧力が気になるところですが、過去５年の長期金利の推移はどうなっているかと言うとこうなっています。



金融政策の変更に合わせて金利は徐々に上昇してきたわけですね。

一方で、それぞれの時期のイールドカーブコントロールの上限を考慮すると、この金融政策はちゃんと機能してきたことも分かります。

上記の通り、残念ながらイールドカーブコントロールは撤廃に至りましたので今後の金利上昇の可能性については懸念されるところです。

なお来月＝５月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べております。

＞＞＞［2024年5月の住宅ローン金利予想］　変動はほとんど変わらず、固定は+0.1%程度上昇

結論としては「変動金利タイプはほとんど変わらず。固定金利タイプは全体的に＋０．１％程度上昇。」としました。

とは言いつつ。

本題の５月のフラット３５住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット３５金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね！したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも５月のフラット３５金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、５月のフラット３５住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット３５住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

１．ベース金利＝機構債金利
　　　　　＋
２．住宅金融支援機構のフラット３５事業運営コスト
　　　　　＋
３．販売金融機関のマージン

残念ながら上記２や３の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記１、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット３５金利の変化となります。

では具体的に今月＝４月発行の機構債の条件はと言うと、前月３月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

・１．１４％　→　１．２１％　（＋０．０７％）

１ヶ月前の長期金利が上記の通り「＋０．７４０％」で、本日は「＋０．８６５％」ということで上昇していますが、機構債の金利も同様に「上昇」ということになりました。

フラット３５の金利としては最低水準にある住信ＳＢＩネット銀行をベースにするとこのように変化することになります（いずれも団信込の金利）。

◆住信ＳＢＩネット銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（単純計算）

・フラット２０金利　：　１．４３％　→　１．５０％　（＋０．０７％）
・フラット３５金利　：　１．８２％　→　１．８９％　（＋０．０７％）

概ねこんなものだとは思いますが、念のためもう少し精度を高めるべく、過去６ヶ月の機構債の金利変動と、住信ＳＢＩネット銀行のフラット２０、フラット３５の金利変動をチェックするとこうなっています。

・２０２３年１０月の機構債金利変動　：　１．０８％→１．１８％（＋０．１０％上昇）

　１１月のフラット２０金利　：　１．４０％　→　１．４８％　（＋０．０８％上昇）
　１１月のフラット３５金利　：　１．８８％　→　１．９６％　（＋０．０８％上昇）

・２０２３年１１月の機構債金利変動　：　１．１８％→１．１１％（−０．０７％低下）

　１２月のフラット２０金利　：　１．４８％　→　１．４３％　（−０．０５％低下）
　１２月のフラット３５金利　：　１．９６％　→　１．９１％　（−０．０５％低下）

・２０２３年１２月の機構債金利変動　：　１．１１％→１．０５％（−０．０６％低下）

　１月のフラット２０金利　：　１．４３％　→　１．３９％　（−０．０４％低下）
　１月のフラット３５金利　：　１．９１％　→　１．８７％　（−０．０４％低下）

・２０２４年１月の機構債金利変動　：　１．０５％→１．００％（−０．０５％低下）

　２月のフラット２０金利　：　１．３９％　→　１．３４％　（−０．０５％低下）
　２月のフラット３５金利　：　１．８７％　→　１．８２％　（−０．０５％低下）

・２０２４年２月の機構債金利変動　：　１．００％→１．０８％（＋０．０８％上昇）

　３月のフラット２０金利　：　１．３４％　→　１．３６％　（＋０．０２％上昇）
　３月のフラット３５金利　：　１．８２％　→　１．８４％　（＋０．０２％上昇）

・２０２４年３月の機構債金利変動　：　１．０８％→１．１４％（＋０．０６％上昇）

　４月のフラット２０金利　：　１．３６％　→　１．４３％　（＋０．０７％上昇）
　４月のフラット３５金利　：　１．８４％　→　１．８２％　（−０．０２％低下）


フラット３５の金利はここ最近は機構債金利と連動していましたが、今月の金利はややトリッキーな変動となりました。

念のため前回条件決定日である３月１５日の市場金利を本日の金利と比較してみたいと思います。

・１０年もの金利　：　０．８０２％　→　０．８８９％　（＋０．０８７％上昇）
・１５年もの金利　：　１．２１７％　→　１．３１７％　（＋０．１００％上昇）

どちらもほぼ同じ上昇幅ですね。

フラット３５・フラット２０の平均残存期間はそれぞれ１５年・１０年といった感じかと思いますので、この１５年もの金利・１０年もの金利が参考になりそうです。

そうしたわけで当サイトの５月のフラット３５金利予測はこう結論づけたいと思います。

◆住信ＳＢＩネット銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（最終結論）

・フラット２０金利　：　１．４３％　→　１．４８％　（＋０．０５％）
・フラット３５金利　：　１．８２％　→　１．８９％　（＋０．０７％）

少し差をつけてみましたが、果たしてどうなるでしょうか。

ちなみにこの予測に住信ＳＢＩネット銀行の金利を利用しているのは、住信ＳＢＩネット銀行のフラット３５は、金利＋手数料のトータルコストが最低水準だからです。同じフラット３５でも銀行によって金利や手数料が異なりますのでご注意ください。

また、上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月１日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

＞＞＞フラット３５の最新金利について詳しくはこちら

なお、このフラット３５、フラット２０、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



２０１７年の制度変更（金利が団信込になりました）に伴う金利上昇は例外として、過去１０年間の平均値を見る限り、フラット３５・フラット２０の金利変動と、機構債の金利変動との間に大きな差はありません。つまり概ね連動してきたということです。

そして今月＝４月の機構債の金利は上がりましたので、「５月のフラット３５住宅ローン金利も上がる」という予想なわけですね。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞