長期金利は前月の＋０．９７５％から＋１．０９５％に上昇。

過去の住宅ローン金利動向を振り返るとずっと安定的に推移してきました。これは日銀の「金利操作付金融緩和＝イールドカーブコントロール」によって長期金利がおおむね「−０．１％〜０．１％」の範囲内でコントロールされてきたからです。

しかし２０１８年７月末に日銀はこの長期金利の変動幅＝「−０．１％〜０．１％」を「−０．２％〜０．２％」に、２０２１年３月に「−０．２５％〜０．２５％」に、そして２０２２年１２月には「−０．５％〜０．５％」に再拡大すると発表しました。

加えて２０２３年７月には長期金利の上限が「＋１％」に引き上げられ、そしてついにこの３月に「イールドカーブコントロール撤廃」に至りました。これらは実質的には「利上げ」を意味しますので、金利上昇圧力が気になるところですが、過去５年の長期金利の推移はどうなっているかと言うとこうなっています。



金融政策の変更に合わせて金利は徐々に上昇してきたわけですね。住宅ローンユーザーとしては残念です。

なお来月＝１２月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べております。

＞＞＞［2024年12月の住宅ローン金利予想］　変動は据え置き、固定は+0.10%程度上昇

結論としては「変動金利タイプは概ね据え置き。固定金利タイプは０．１％程度上昇。」としました。

とは言いつつ。

本題の１２月のフラット３５住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット３５金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね！したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも１２月のフラット３５金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、１２月のフラット３５住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット３５住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

１．ベース金利＝機構債金利
　　　　　＋
２．住宅金融支援機構のフラット３５事業運営コスト
　　　　　＋
３．販売金融機関のマージン

残念ながら上記２や３の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記１、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット３５金利の変化となります。

では具体的に今月＝１１月発行の機構債の条件はと言うと、前月１０月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

・１．２７％　→　１．３５％　（＋０．０８％）

１ヶ月前の長期金利が上記の通り「＋０．９７５％」で、本日は「＋１．０９５％」ということでハッキリ上昇していますが、機構債の金利も同様に「ハッキリ上昇」ということになりました。

フラット３５の金利としては最低水準にある住信ＳＢＩネット銀行をベースにするとこのように変化することになります（いずれも団信込の金利）。

◆住信ＳＢＩネット銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（単純計算）

・フラット２０金利　：　１．４５％　→　１．５３％　（＋０．０８％）
・フラット３５金利　：　１．８４％　→　１．９２％　（＋０．０８％）

概ねこんなものだとは思いますが、念のためもう少し精度を高めるべく、過去６ヶ月の機構債の金利変動と、住信ＳＢＩネット銀行のフラット２０、フラット３５の金利変動をチェックするとこうなっています。

・２０２４年５月の機構債金利変動　：　１．２１％→１．３０％（＋０．０９％上昇）

　６月のフラット２０金利　：　１．４４％　→　１．４６％　（＋０．０２％上昇）
　６月のフラット３５金利　：　１．８３％　→　１．８５％　（＋０．０２％上昇）

・２０２４年６月の機構債金利変動　：　１．３０％→１．２８％（−０．０２％低下）

　７月のフラット２０金利　：　１．４６％　→　１．４５％　（−０．０１％低下）
　７月のフラット３５金利　：　１．８５％　→　１．８４％　（−０．０１％低下）

・２０２４年７月の機構債金利変動　：　１．２８％→１．３４％（＋０．０６％上昇）

　８月のフラット２０金利　：　１．４５％　→　１．４６％　（＋０．０１％上昇）
　８月のフラット３５金利　：　１．８４％　→　１．８５％　（＋０．０１％上昇）

・２０２４年８月の機構債金利変動　：　１．３４％→１．１７％（−０．１７％低下）

　９月のフラット２０金利　：　１．４６％　→　１．４３％　（−０．０３％低下）
　９月のフラット３５金利　：　１．８５％　→　１．８２％　（−０．０３％低下）

・２０２４年９月の機構債金利変動　：　１．１７％→１．１６％（−０．０１％低下）

　１０月のフラット２０金利　：　１．４３％　→　１．４３％　（据え置き）
　１０月のフラット３５金利　：　１．８２％　→　１．８２％　（据え置き）

・２０２４年１０月の機構債金利変動　：　１．１６％→１．２７％（＋０．１１％上昇）

　１１月のフラット２０金利　：　１．４３％　→　１．４５％　（＋０．０２％上昇）
　１１月のフラット３５金利　：　１．８２％　→　１．８４％　（＋０．０２％上昇）

フラット３５の金利変動は機構債金利よりだいぶ小幅ですね。

とは言うことで当サイトの１２月のフラット３５金利予測はこう結論づけたいと思います。

◆住信ＳＢＩネット銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（単純計算）

・フラット２０金利　：　１．４５％　→　１．４６％　（＋０．０１％）
・フラット３５金利　：　１．８４％　→　１．８５％　（＋０．０１％）

だいぶ小幅にしてみましたがどうでしょう・・・。

ちなみにこの予測に住信ＳＢＩネット銀行の金利を利用しているのは、住信ＳＢＩネット銀行のフラット３５は、金利＋手数料のトータルコストが最低水準だからです。同じフラット３５でも銀行によって金利や手数料が異なりますのでご注意ください。

また、上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月１日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

＞＞＞住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンについて詳しくはこちら

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞