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住宅ローン審査の9大基準 落ちた理由は?対策は?

まずは審査スタイルをチェック

住宅ローンの最大の難関といえばもちろん住宅ローン審査です。

いくら気に入った物件が見つかり、気に入った住宅ローンを見つけても審査に落ちてしまってはどうにもなりません。

当サイトの口コミでも、住宅ローンへの不満として「否決されてしまった」「希望額から減額されてしまった」というものが少なくありませんが、それだけ精神的な衝撃を受けてしまう、ということなのでしょう。

ただこればっかりは銀行側もボランティアではなく、商売でやっているわけで、クレームをつけてもどうしようもありません。そうした残念な事態とならないためにも、まずは銀行側の住宅ローン審査の実態を把握し、十分な準備をした上で本審査に臨みたいものですね。

その第一歩として、まず銀行側の審査スタイルがどういったものなのか確認しましょう。国土交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」では銀行の審査スタイルについて以下のように回答されています。

・スコアリング方式を中心にした審査 : 14.1%
・スコアリング方式による一部審査 : 24.3%
・スコアリング方式では審査を行っていない : 61.7%

スコアリング方式とは、住宅ローン利用者の年収等の「数字」をコンピューターに打ち込めば自動的に可否が出るという、画一化された審査システムを指しますが、実際にはほとんど広まっていないことが分かります。

新銀行東京が融資にスコアリング方式を採用して巨額の不良債権を作り破綻しかけましたが、そうした例を持ち出すまでもなく、審査と画一化された基準というのは意外に相性が悪いのかもしれませんね。要はケースバイケースだということです。

だとすると、銀行の審査結果もケースバイケースであって、一つの銀行でダメだからといって諦めるのは早計ということですね。審査に通らなかったからと言って落ち込む必要はなく、気軽に次の銀行に申し込んでみましょう。


重点的に審査される項目はどれ?

同じく、国土交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」では審査項目として取り上げられている基準が調査されています。最も多くの銀行で採用されている審査項目は以下の通りです(採用率90%以上)。

99.4% : 完済時年齢
98.1% : 借入時年齢
97.9% : 返済負担率
96.6% : 勤続年数
95.6% : 年収
95.5% : 担保評価
95.1% : 健康状態
94.4% : 融資率(購入の場合)
92.5% : 融資率(借換の場合)

メジャーな審査項目が並んでいますが、たとえば年収について95.6%ということは、4.4%の銀行は審査項目に入っていない、という計算となりますね。さすがにそれはないとは思いますが、いかがでしょう?ただ上位項目を見るだけでも銀行によって審査基準に開きがあることが分かります。

逆にこの調査で、最も採用されていない審査項目として指摘されているのは以下の通りです(ワースト5)。

19.2% : 性別
23.7% : 所有資産
27.5% : 家族構成
31.5% : 雇用先の規模
39.9% : 業種

たとえば雇用先の規模というのは、それなりに住宅ローン顧客の信用力を計るのに有効な気がしますが、実際には3割程度に留まっているということですね。

これはつまり銀行によって審査項目は意外にバラバラで、1つの銀行ではダメだったけれど、1つの銀行ではOKだった、というようなことが容易に起こることを示唆しています。

実際、当サイトの口コミでも「A銀行ではOKだったのにB銀行ではダメだった。なぜ!?」という趣旨のものは結構多いです。利用者からすれば戸惑いを感じるわけですが、しかし一方で、「1つの銀行でダメだったら、他のどの銀行でもダメ」という状況よりははるかに良いです。

特に審査に落ちてしまった人はこうしたバラツキをうまく利用して、希望の条件でもOKな金融機関を粘り強く探したいものです。


具体的な審査基準はどうなっているの?

ちなみにこの「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」はなかなか優秀でして、具体的な審査基準の集計結果も公表しています。よく採用されている審査基準は具体的にこうなっています。

1.完済時年齢

 75% : 80歳未満
 15% : その他
  8% : 75歳未満
  2% : 70歳未満

完済時年齢は最も高い「80歳未満」に集中していますね。この項目については特に問題はなさそうです。

2.借入時年齢

 64% : その他
 20% : 65歳未満
  9% : 70歳未満
  6% : 60歳未満

一方、借入時年齢は「その他」が最も多いという、やや不透明な結果になっています。「その他」が何を意味するかは分かりませんが、かなりバラツキがありそうですので、年齢を理由に断られた可能性が高い場合は、他の銀行に申し込んでみる価値はありそうですね。

3.返済負担率 

 26% : 35%以内
 20% : 40%以内
  〃  : 30%以内
  〃  : その他
  8% : 45%以内
  5% : 20%以内

返済負担率は年収(税込み年収)に占める住宅ローン返済額の割合です。住宅ローン審査の「肝」の1つではないかと思いますが、ここでも結構バラついていますね!驚きです。ボリュームゾーンは30%〜40%以内ですが、8%の金融機関は45%以内でもOKということですね。ちょっと背伸びした住宅購入となってしまった人には勇気付けられる結果と言えるかもしれません。

4.勤続年数

 46% : 1年以上
 32% : 3年以上
 11% : 2年以上
 10% : その他

勤続年数も有名な住宅ローン審査の基準の1つですね。「転職したばっかりだから住宅ローンが組めない」とか、「転職する前に住宅ローンを組んでしまおう」というフレーズをよく耳にしますが・・・この項目も結構、バラついていますね!「3年以上」が最も多いかと予想したのですが、実際には「1年以上」が最も多いという結果になっています。1年であれば・・・多くの方がクリアできそうですね。もしかすると基準が徐々に緩やかになっているのかもしれません。

5.年収

 44% : 150万円以上
 20% : 200万円以上
 19% : 100万円以上
 16% : その他
  1% : 250万円以上

そして気になるのが年収制限ですね!何となく「300万円あたり」かなと思ったのですが、実際に一番多いのは「150万円以上」ということです。これならフルタイム勤務ではなくてもクリアできそうな基準ですね。また、それを下回る「100万円以上」と回答している銀行が結構あって驚きです。これまた緩めのハードルと言えそうです。

6.担保評価

 71% : 融資判断に影響
 28% : 融資判断の参考にする
  1% : 融資判断に影響せず

融資といえば担保、担保といえば融資、と言って過言ではないほど銀行融資では担保が求められます。そして銀行にとってベストなのは担保の評価が融資金額の100%以上ある場合ですね。その場合は返済が滞った場合にその担保物件を売却すれば融資資金が丸々回収できるわけで、銀行からすればノーリスクで利息が稼げることになります。そしてもちろん、それは住宅ローンでも同様です。

だとすると住宅の評価額は当然、融資判断に影響するはずですが・・・実際には28%の銀行で、あくまで融資判断の参考情報としてしか捉えていないほか、1%の銀行では何と「融資判断に影響せず」と回答しています。そんなことってあるんですかね!?真偽は分かりませんが、借り替えなどのケースで住宅の評価額が大きく下がってしまっている場合には勇気付けられる回答内容と言えそうです。

7.健康状態

 91% : 団信加入が必要
  8% : 団信加入は選択可能

ここまでの審査基準はかなり多様性があった中で、一転して横並びとなっているのがこの項目です。91%の銀行が団信加入が必要と回答しています。団信に加入できなかった、という話はあまり聞きませんが、懸念がある方はご注意ください。

ただしこの項目でも8%の銀行は団信加入は選択可能と回答しており、もし団信に加入できなくても代替手段が残されているのは救いと言えます。

8.融資率(購入の場合)

 52% : 100%以内
 26% : 80%以内
 15% : その他
  3% : 110%以内
  2% : 90%以内
  1% : 120%以内
  1% : 150%以内

融資率とは物件価格に対してどれくらいの割合の住宅ローンを貸せるか・借りられるか、という基準になります。当然、その住宅を購入するためのローンですので、最大100%ということになるのではないかと思いますが、実際、100%以内というのが一番多いですね。一方で約3割の銀行が80%以内と回答しています。これはつまり最低でも物件の2割の頭金を用意しないといけない、ということで、結構厳しいです。

ちなみになぜか110%以内〜150%以内と回答している銀行があり、これはつまり最大で物件価格の1.5倍の住宅ローンが借りられるということですが・・・一体どういうケースなのでしょうね!?確かに引越し費用や新しい家具の代金等を考慮すれば、多めに貸してもらえるのはありがたいかもしれませんが、実際にどういう状況なのかと言うのはちょっとイメージがわかないですね。まぁ、あくまで少数の銀行の話ではありますが・・・。

9.融資率(借り換えの場合)

 47% : その他
 35% : 200%以内
 12% : 100%以内
  5% : 150%以内
  2% : 300%以内

同じ融資率でも、新規購入の場合と借り替えの場合とで別の基準を設けている銀行は多いですね。上記の通り、購入時からの土地や建物価格の値下がりが住宅ローンの返済額以上となっている場合、不動産価格=担保価格以上の住宅ローンを貸してもらえないと借り替えができないからです。

最も多い基準が「その他」ということでその内容は不透明ですが、基準が明記されている中では「200%以内」というのが最も多く、全般的には購入時より住宅価格が大きく下がってしまった借り換え客にも十分配慮されている様子が伺えます。これまた勇気付けられる結果と言えそうですね。

まとめ

ずいぶん長くなってしまいましたがいかがでしょうか?項目によって異なりますが、全般的には銀行によって審査基準にかなりバラツキがあり、繰り返しになりますが、結果としてこっちの銀行はセーフで、こっちの銀行はアウトになる、ということが起こりえるということですね。

言い換えればこっちの銀行はアウトでも、こっちの銀行はセーフ、というパターンもあるわけで、やはり粘り強く申し込むことが重要と言えそうです。

加えて、上記の通り主要な審査項目の数値基準がかなりクリアになっていますので、万が一、住宅ローン審査に落ちた方も落ちた理由が概ね絞り込めるのではないでしょうか?だとすれば対策も立てやすそうですね。参考になさってください。


最近の審査姿勢はどうなっているの?

最後に住宅金融支援機構が興味深い調査結果を発表していますのでご紹介したいと思います。最近の金融機関の審査スタンスはこのように変化しているようです。



業態によって全くスタンスが異なりますね!大きく分けるとこういうことになるかと思います。

・審査が厳しくなっている金融機関 : 第二地方銀行、信用金庫、信用組合、モーゲージバンク
・ほとんど変わらない金融機関 : 都銀、信託、地方銀行
・審査が緩くなっている金融機関 : 労働金庫

なぜこのような対照的な変化が起きているのか、皆目検討もつきませんが、もし「審査が厳しくなっている金融機関」が第一希望の場合は、滑り止めとして、都銀、信託銀行、地方銀行、労働金庫等にも打診しておいた方がいいかもしれませんね。

参考になさってください。

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