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住宅ローンの基本

便利で貸すこともできるマンション、一生住める戸建て 注意点は?

このページでは、住宅ローンの基本をご紹介しています。
2019年1月13日

ここ最近の住宅市場においてはマンション人気が鮮明ですね。その人気は住宅価格指数を見れば一目瞭然です。



価格が上昇しているのはマンションばかりということですね・・・。

もちろんこれには復興需要やオリンピック特需などの人手不足も影響しているのでしょうけれど、それに加えて少子高齢化を背景にした都心回帰の動きも大きいのだと思います。

子供の教育を考えれば都心の方が選択肢が広がるのは間違いありませんし、年を取れば取ったで生活インフラも病院も近くにあって、公共交通機関もタクシーもたくさん通っている都心の方が便利です。

とすると選ばれるのは当然マンションということになりますね。

また、そのように需要があるということは、必要ならば「貸すことも簡単」ということです。資産価値を維持しやすいとも言えますし、マネタイズ=現金化しやすいとも言えます。

そんな魅力の多いマンションですが、問題点があるとすれば大きく2つではないかと思います。1つ目は、とにかく維持費がかかるという点ですね。例えばこういったものがあります。

・管理費:1万円
・修繕積立金:2万円
・駐車場代:2万円

これだけで月5万円ですね。ここにさらに税金だったり、保険だったりを加えていけばどんどん膨らんでいくことになります。

2つ目は、老朽化した時に建て替えられるかどうか分からないという点です。当然マンションは多くの所有者が所有権を持っているわけですから、建て替えの場合には多数の同意が必要ですが、購入してから数十年経った後ともなれば所有者の資産状況もバラバラで、すんなり同意が得られるはずがありませんね。

マンションの耐用年数が仮に40年とすると、30代に買った場合、70代にそうした住めなくなるリスクが顕在化するわけで、これは老後の生活設計を大きく狂わされるかもしれないということです。

そのように「維持費」であったり、「建て替えリスク」が気になる方に選択肢となるのが戸建てです。戸建てであれば少なくとも管理費や駐車場代はいりませんし、修繕費用は必要だとしてもマンションに比べればかなり安上がりに済むものと思います。

また将来、建物が老朽化した場合に建て替えるのも建て替えないのも自分たちの判断次第ですから完全に自由です。建て替えたければ建て替えればいいし、建て替えたくなければ建て替えなくていいのです。

言い換えれば一生住むことができるのは戸建てということですね。

とするとマンションより戸建ての方がいいのか、ということになりますが、ただマンションの利点は戸建ての不利な点となってきます。つまり

・子供の教育に不利
・シニア層には不便
・貸すのは簡単ではない
・資産価値を維持しにくい
・マネタイズ=現金化しにくい

ということです。

一長一短ですが、ただ一長一短だからこそ、2つの建築様式のどちらかが淘汰されるわけでもなく共存しているのだと言えます。

メリットもデメリットもしっかり把握した上で、自分や家族にどちらが適しているのかじっくりご検討いただければと思います。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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