日本の金利環境

産業構造の変換が進み、少子高齢化などによって構造的なデフレが続いてきた日本では、

• 「お金の供給」はあれど、「お金の需要」は少なく、国の意向も「デフレ状態が終了し、景気が良くなるまで低金利を続けたい」

ということで、金利が大きく上昇する要因は見当たりません。

今のところ、政府や日銀が目指しているインフレ率も２％であり、そもそも消費税や円安などの追い風がなければ達成できるかどうかも怪しい上に、仮に達成できたとしても金利を大きく上昇させるレベルではありませんね。

その中で、仮に金利が大きく上昇するシナリオがあるとすれば「お金の供給が減る＝みんなが国債を買わなくなる」というような事態ですが、これも、ある朝起きたら状況が一変していた、なんてことはないでしょうから、「国債の売れ行き」や「格付け」、「国の借金」を少し気に留めておきながら、基本的には実際に金利が上がってきたら考え始める、というのんびりしたスタンスでいいのではないかと思います。

２０００年からの金利動向

ではここで、これまでの金利動向をチェックしてみましょう。住宅ローン金利と関係の深い、一般に「長期金利」と呼ばれる「１０年もの国債」の、２０００年からの金利の推移です。民間の住宅ローン金利は概ね、この長期金利に連動して決まります。



これまでずっと低金利を維持してきたことがよくわかります。特に２００８年からの金利低下は見事です・・・。

ただグラフを見るとこれまで金利が低かった時期はいくつかありますが、気にしないといけないのは「最も金利が高かった時」の方ですね。

２０００年ごろや２００６年ごろが金利が高かった時期と言えますが、ちょうど前者がＩＴバブルの時で、後者がライブドアなどが印象的な新興市場バブルの時です。まさにバブルがおきるような景気の過熱時には金利は高くなるものですが、ではいくらなのかと言うと・・・たかだか1％後半です。この１９年間で長期金利は２％をほとんど全く超えていないんですね！

金利上昇のリスクは確かに頭の片隅くらいには入れておいた方がいいとは思いますが、とはいいつつ今の日本での「金利上昇」は、世界の金利状況から言えば、金利上昇とは言えないようなきわめて低いレベルです。

今後の金利上昇リスクを煽る専門家もいますが、過去の実際の金利動向を見る限り、あまり心配しすぎる必要はないのでは？というのが当サイトの認識です。

もちろん何があるのかわからないのが経済ではありますが、仮に金利が上がっているときは通貨の価値が下がっているわけで、相対的に不動産価格も上昇している可能性が高いですね。何なら住宅を売却して難を逃れることもできるわけで、あまり深刻にリスク面、デメリット面だけを考える必要はないのではないかとも思います。

心配しすぎて長期固定金利で高い金利を払うくらいなら、


などのように「ほどほどに自衛する」くらいでいいのではないでしょうか？

足元の金利状況／２０１９年１０月

長期金利のこれまでの動きを振り返ると上記グラフの通りですが、２０１１年の東日本大震災の影響や、リーマンショック以降、追加的な金融緩和期待が続いてきたこともあり、中長期的に下落トレンドを維持してきました。

特に金利が急低下したのが２０１３年の４月初旬でしたが、これは新しく日銀総裁に選ばれ、大規模な金融緩和を約束していた黒田総裁が、その新しい金融緩和策を発表したタイミングですね。新しい金融緩和は「量的・質的金融緩和」というのが正式名称のようですが、別名「異次元緩和」と呼ばれる、市場の期待を大きく上回る大規模な内容でした。

２０１４年１０月末には驚きのタイミングで日銀による新たな異次元緩和第２弾が発表されたこともあり長期金利はさらに大きく低下しました。

しかし何と言っても「事件」は２０１６年１月に発表された異次元緩和第３弾ですね！日銀はここでついに「マイナス金利政策」を発表しました。

マイナス金利と言われても全くピンとこないですが、要するに銀行が日銀にお金を預ける場合に利息を取ることにしたのですね。通常、お金を預ければ利息がもらえるわけですが、逆に利息が取られるわけですから「マイナス」金利と表現されるのです。

もちろんあくまでこれは銀行と日銀の間で起こることですので個人客に直接影響があるわけではないのですが、銀行からすれば日銀にお金を預けるとペナルティを取られるようなものですから、少なくとも国債でも購入しようとするはずです。国債価格の上昇＝金利低下ですから、このマイナス金利は強力な金利低下要因になります。

実際、２０１６年２月以降の長期金利はマイナスでしたね。やはりマイナス金利政策の影響は強力でした・・・。

ただその後の長期金利の動きをチェックしてみると、２０１６年後半から金利が突然上昇しました。これは２０１６年７月末に発表された異次元緩和第４弾の内容が「ＥＴＦへの投資拡大のみ」と全くの期待外れだったからですね。これまでの金融緩和の「総括」に対する警戒感もあったのかもしれません。

となると今後の金利上昇リスクが気になるかもしれませんが、２０１６年９月に発表された新たな金融緩和の枠組＝「長短金利操作付き量的・質的金融緩和＝いわゆるイールドカーブコントロール」において、長期金利の操作目標は「０％」に設定されていますので、今の水準から大きく上昇することはなさそうです。この５年間の長期金利の推移はと言うと以下のグラフの通りとなっています。

■長期金利推移（グラフ期間５年）



実際、２０１７年以降、金利上昇はピタっと収まっていることが分かります。住宅ローン利用者としてはありがたい状況です。

他方、懸念される動きとしては２０１８年７月末の日銀の金融政策決定会合において、長期金利の変動幅を以下のように変更したことが挙げられます。

・変更前：−０．１％〜０．１％

・変更後：−０．２％〜０．２％

これまで長期金利が０．１％に近づくと日銀は「指値オペ」を実施して金利上昇を抑え込んできたわけですが、これからは０．２％まで上昇することが容認されましたので、住宅ローン金利についても相応に上昇する可能性が出てきました。

上記グラフを見てみると確かに２０１８年７月以降、長期金利は明らかに上昇しました・・・が。

足元では逆に−０．１７０％まで低下していますね。つまり大きくマイナス水準に逆戻りしているということです。これは昨年秋以降の世界的な株安や金利安の影響を受けたものですね！

さらにＦＲＢが「利上げの年内停止」や「資産圧縮の終了」を打ち出し、金融市場の関心は「利上げ」から「利下げ」へ、「金融引き締め」から「金融緩和」へ一気に１８０度転換した感があります。 実際、ＦＲＢは２回連続の利下げを決定しています。

そうしたわけで当面は金利低下が続くものと思いますが、ただ実体経済は好調なことを踏まえれば再び金利が上昇していく可能性も十分あります。とすると住宅ローン利用者にとっては「今がチャンス」と言えそうですね。

なおこれはあくまで長期金利＝１０年金利の話ですので影響が出てくるのは住宅ローン金利の中でも「固定金利」の方です。

短期金利については引き続き誘導目標が「−０．１％」とマイナス水準が維持されていますので、住宅ローンの「変動金利」についてはこのまま低金利が続くことが期待できそうです。

日銀の「フォワードガイダンス」によって、当分低金利が維持されることが「約束」されていますので、その点も変動金利には追い風ですね。

ちなみに長い目で見れば、基本的には景気と金利は連動していますので、景気が回復していくとするといつかは金利も上昇することになります。

さらにアベノミクス＆異次元緩和により本当にインフレ経済が実現され、金融緩和が解除されれば金利は直接的に上昇することになります。

上記の通り、日本のこれまでの構造的なデフレ状況を考えれば、そう簡単にインフレにはならないとは思いますし、長期金利の推移をみてもらえれば分かるとおり、過去上昇したと言っても２％弱であり、仮に金利が上昇したとしても、驚くような高金利になる可能性は極めて低いのは間違いありません。しかしながら住宅ローンは借り入れ金額が大きいだけに金利が低いに越したことはないですね。

金利が史上最低水準にあり、物理的に考えて住宅ローン金利そのものがマイナスになることはないでしょうから、今はほぼ限界の水準と考えて良いと思います。つまり住宅ローン金利がここから大きく下がることは考えにくい、という意味でも、繰り返しになりますが、やはり今が住宅ローンを借りる、もしくは借り換えるのに絶好のタイミングですね。

住宅ローン金利が低い間に、焦らず、慌てず、しかし着実に検討を進めていただければと思います。

今月の住宅ローン金利

上記の通り世界的な金利安の影響を受けて足元の長期金利は「−０．１７０％」まで低下しています。

他方、過去１ヶ月で見ると先月が低すぎたこともありわずかに上昇していますが、２０１９年１０月の住宅ローン固定金利は「ほぼ据え置き」という状況ですね。低金利が維持されているということですから良かったです。

一部の銀行は少し金利を引き上げていますが・・・。

ただここ最近、住宅ローンの金利と長期金利の動きが乖離しつつあるように思えるのは気になるところです。今後の住宅ローン金利の動きに注目ですね。

他方変動金利をご検討の方は、日銀の「フォワードガイダンス」に従えば当分金利上昇することはなさそうですので、じっくり検討していただければと思います。

最後に今月の具体的な住宅ローンの金利水準は以下の通りです。引き続き１％を大きく下回るものも提供されています。住宅ローン減税を加味すれば実質的な金利負担がゼロもしくはマイナス＝メリットの方が大きい場合もありそうです。

■２０１９年１０月の住宅ローン金利状況（実質金利）

　・変動金利　：０．４１５％〜２．６７５％
　・１０年固定：０．５７％〜３．７５％
　・２０年固定：０．８４１％〜１．７９％

＞＞＞今月の住宅ローン金利・住宅ローン手数料一覧

参考になさってください。

主要銀行銀行の住宅ローン金利推移

主要銀行の住宅ローンの金利推移および口コミは以下ページからご覧いただけます。こちらも参考になさってください。みなさんが自分のニーズにピッタリ合った住宅ローンを見つけられることを祈っております！