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住宅ローン金利推移と住宅ローン金利動向について

日本の金利環境

産業構造の変換が進み、少子高齢化などによって構造的なデフレが続いてきた日本では、


ということで、金利が大きく上昇する要因は見当たりません。

今のところ、政府や日銀が目指しているインフレ率も2%であり、そもそも消費税や円安などの追い風がなければ達成できるかどうかも怪しい上に、仮に達成できたとしても金利を大きく上昇させるレベルではありませんね。

その中で、仮に金利が大きく上昇するシナリオがあるとすれば「お金の供給が減る=みんなが国債を買わなくなる」というような事態ですが、これも、ある朝起きたら状況が一変していた、なんてことはないでしょうから、「国債の売れ行き」や「格付け」、「国の借金」を少し気に留めておきながら、基本的には実際に金利が上がってきたら考え始める、というのんびりしたスタンスでいいのではないかと思います。

2000年からの金利動向

ではここで、これまでの金利動向をチェックしてみましょう。住宅ローン金利と関係の深い、一般に「長期金利」と呼ばれる「10年もの国債」の、2000年からの金利の推移です。民間の住宅ローン金利は概ね、この長期金利に連動して決まります。



これまでずっと低金利を維持してきたことがよくわかります。特に2008年からの金利低下は見事です・・・。

ただグラフを見るとこれまで金利が低かった時期はいくつかありますが、気にしないといけないのは「最も金利が高かった時」の方ですね。

2000年ごろや2006年ごろが金利が高かった時期と言えますが、ちょうど前者がITバブルの時で、後者がライブドアなどが印象的な新興市場バブルの時です。まさにバブルがおきるような景気の過熱時には金利は高くなるものですが、ではいくらなのかと言うと・・・たかだか1%後半です。この18年間で長期金利は2%をほとんど全く超えていないんですね!

金利上昇のリスクは確かに頭の片隅くらいには入れておいた方がいいとは思いますが、とはいいつつ今の日本での「金利上昇」は、世界の金利状況から言えば、金利上昇とは言えないようなきわめて低いレベルです

今後の金利上昇リスクを煽る専門家もいますが、過去の実際の金利動向を見る限り、あまり心配しすぎる必要はないのでは?というのが当サイトの認識です。

もちろん何があるのかわからないのが経済ではありますが、仮に金利が上がっているときは通貨の価値が下がっているわけで、相対的に不動産価格も上昇している可能性が高いですね。何なら住宅を売却して難を逃れることもできるわけで、あまり深刻にリスク面、デメリット面だけを考える必要はないのではないかとも思います。

心配しすぎて長期固定金利で高い金利を払うくらいなら、

  • 比較的金利が低めの10年固定金利を利用する
  • 長期固定金利と変動金利の「ミックス金利」を利用する

などのように「ほどほどに自衛する」くらいでいいのではないでしょうか?

足元の金利状況/2018年10月

長期金利のこれまでの動きを振り返ると上記グラフの通りですが、2011年の東日本大震災の影響や、リーマンショック以降、追加的な金融緩和期待が続いてきたこともあり、中長期的に下落トレンドを維持してきました。

特に金利が急低下したのが2013年の4月初旬でしたが、これは新しく日銀総裁に選ばれ、大規模な金融緩和を約束していた黒田総裁が、その新しい金融緩和策を発表したタイミングですね。新しい金融緩和は「量的・質的金融緩和」というのが正式名称のようですが、別名「異次元緩和」と呼ばれる、市場の期待を大きく上回る大規模な内容でした。

金融緩和の規模が大きすぎて市場が混乱してしまったということなのか2013年5月には一時0.9%を超える水準まで急上昇しましたが、その後は長期金利は順調に低下しています

2014年10月末には驚きのタイミングで日銀による新たな異次元緩和第2弾が発表されたこともあり長期金利はさらに大きく低下しました。

しかし何と言っても「事件」は2016年1月に発表された異次元緩和第3弾ですね!日銀はここでついに「マイナス金利政策」を発表しました。

マイナス金利と言われても全くピンとこないですが、要するに銀行が日銀にお金を預ける場合に利息を取ることにしたのですね。通常、お金を預ければ利息がもらえるわけですが、逆に利息が取られるわけですから「マイナス」金利と表現されるのです。

もちろんあくまでこれは銀行と日銀の間で起こることですので個人客に直接影響があるわけではないのですが、銀行からすれば日銀にお金を預けるとペナルティを取られるようなものですから、少なくとも国債でも購入しようとするはずです。国債価格の上昇=金利低下ですから、このマイナス金利は強力な金利低下要因になります。

実際、2016年2月以降の長期金利はマイナスでしたね。やはりマイナス金利政策の影響は強力でした・・・。

ただその後の長期金利の動きをチェックしてみると、2016年後半から金利が突然上昇しました。これは2016年7月末に発表された異次元緩和第4弾の内容が「ETFへの投資拡大のみ」と全くの期待外れだったからですね。これまでの金融緩和の「総括」に対する警戒感もあったのかもしれません。

本日の長期金利も「+0.125%」とプラス水準を維持しています。

となると今後の金利上昇リスクが気になるかもしれませんが、2016年9月に発表された新たな金融緩和の枠組=「長短金利操作付き量的・質的金融緩和=いわゆるイールドカーブコントロール」において、長期金利の操作目標は「0%」に設定されていますので、今の水準から大きく上昇することはなさそうです。この3年間の長期金利の推移はと言うと以下のグラフの通りとなっています。

■長期金利推移(グラフ期間3年)



実際、2017年以降、金利上昇はピタっと収まっていることが分かります。住宅ローン利用者としてはありがたい状況です・・・が。

残念な動きとしては2018年7月末の日銀の金融政策決定会合において、長期金利の変動幅を以下のように変更することが発表されました。

・変更前:−0.1%〜0.1%

・変更後:−0.2%〜0.2%

これまで長期金利が0.1%に近づくと日銀は「指値オペ」を実施して金利上昇を抑え込んできたわけですが、これからは0.2%まで上昇することが容認されましたので、住宅ローン金利についても今の金利水準から0.1%程度上昇する可能性が出てきました。上昇すると言ってもわずか0.1%ではありますが、ご注意ください。

なおこれはあくまで長期金利=10年金利の話ですので影響が出てくるのは住宅ローン金利の中でも「固定金利」の方ですね。

短期金利については引き続き−0.1%とマイナス水準が維持されるようですので、住宅ローンの「変動金利」についてはこのまま低金利を維持することになりそうです。

同時 に発表された「フォワードガイダンス」によって、当分低金利を維持することが「約束」されましたので、その点も変動金利には追い風ですね。金利上昇リスクが後退したわけですから。そうした状況を踏まえれば、やはり選ぶべきは変動金利、ということになるでしょうか・・・。

ちなみに長い目で見れば、基本的には景気と金利は連動していますので、景気が徐々に回復していく中で、いつかは金利も上昇する関係にあります。それがいつかは分かりませんが、やはり長期的には金利が上昇するリスク、可能性についても考慮しておきたいところです。

さらにアベノミクス&異次元緩和により本当にインフレ経済が実現され、金融緩和が解除されれば当然、金利は上昇することになります

上記の通り、日本のこれまでの構造的なデフレ状況を考えれば、そう簡単にインフレにはならないとは思いますし、長期金利の推移をみてもらえれば分かるとおり、過去上昇したと言っても2%弱であり、仮に金利が上昇したとしても、驚くような高金利になる可能性は極めて低いのは間違いありません。しかしながら住宅ローンは借り入れ金額が大きいだけに金利が低いに越したことはないですね。

金利が史上最低水準にあり、物理的に考えて住宅ローン金利そのものがマイナスになることはないでしょうから、今はほぼ限界の水準と考えて良いと思います。つまり住宅ローン金利がここから大きく下がることは考えにくい、という意味でも、やはり今が住宅ローンを借りる、もしくは借り換えるのに絶好のタイミングですね。

住宅ローン金利が低い間に、焦らず、慌てず、しかし着実に検討を進めていただければと思います。

今月の住宅ローン金利

上記の通り日銀が長期金利の0.2%までの上昇を容認したことから、今後の住宅ローン「固定金利」には一定の上昇圧力が加わってくることになると思います。実際、足元の長期金利は「0.125%」となっており、以前と比較すると+0.1%程度上昇しています。

ただこの1ヶ月に限ればそこまで大きく上昇しなかったことから、2018年10月の住宅ローン固定金利は「概ね据え置き」という状況ですね。ここからさらに上昇する可能性があるとすると、借入のチャンスという考え方もあるのかもしれません。

一方、変動金利をご検討の方は、日銀の「フォワードガイダンス」に従えば当分金利上昇することはなさそうですので、じっくり検討していただければと思います。

最後に今月の具体的な住宅ローンの金利水準は以下の通りです。引き続き1%を大きく下回るものも提供されています。住宅ローン減税を加味すれば実質的な金利負担がゼロもしくはマイナス=メリットの方が大きい場合もありそうです。

■2018年10月の住宅ローン金利状況(実質金利)

 ・変動金利 :0.428%〜2.675%
 ・10年固定:0.69%〜3.95%
 ・20年固定:1.10%〜3.00%

>>>今月の住宅ローン金利・住宅ローン手数料一覧

参考になさってください。

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主要銀行の住宅ローンの金利推移および口コミは以下ページからご覧いただけます。こちらも参考になさってください。みなさんが自分のニーズにピッタリ合った住宅ローンを見つけられることを祈っております!
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