ご存じの方はどれくらいおられるのかは分かりませんが、今月からフラット３５の金利表記が変わりました。分かりやすいのは楽天銀行のページですね。このようになっています。



今まで「フラット３５」と「フラット３５Ｓ」が対比されていたのではないかと思いますが、今月から「団信あり」と「団信なし」の金利が対比されているのですね！

なぜこのようにデザインを変えたかと言えば、これまで金利に含まれていなかった団信＝団体生命信用保険が「金利に込み」となったからです。

ちなみに民間住宅ローンはほとんどすべてのケースで「金利に込み」となっておりますので、これからはフラット３５もこれら「団信あり」の金利を見れば、直接的に民間住宅ローンの金利と比較ができるということです。

良い変化と言えば良い変化ですが、逆に今までなぜこんな不親切な金利表記を続けてきたのか謎ですね・・・。

いずれにしても上記楽天銀行のフラット３５で、「団信あり」金利から「団信なし」金利を引けば分かるように、今後このフラット３５の団信コストは「年０．２％相当」ということになります。

さてこのフラット３５の団信については

・団信（団体信用生命保険）を付けずに収入保障保険を利用した方がお得

という考え方があるようです。ここで簡単にそれぞれの中身を説明しておくとこうなります。

・団信（団体信用生命保険）：住宅ローンを返済している人が亡くなった場合、住宅ローンの残りは保険によって支払われ、家族にマイホームが残る。

・収入保障保険：保険を掛けられている人が亡くなった場合、保険期間中、保険料に応じた保険金が毎月支払われる。

まずこうした簡単な説明でもよく理解できるように、団信は「絶対入っておいた方が良い保険」ですね。

次に収入保障保険ですが、万が一のことが起きても保険期間中は保険金が支払われますので、保険期間＝借入期間、保険金＝住宅ローンの毎月返済額になるように設定すれば、確かに「団信の代替」にはなりそうです。

結果的にどちらも同じような効果が得られるとすれば後はコスト次第ということかもしれませんが、では実際に比較してみると、「２０１６年９月現在」の記事でこのような試算結果を見つけました。



ざっくり言えば、特に「非喫煙健康体」の場合、４０歳以下であればトータルコストが安くなる可能性があるということですね。もちろん、割安な収入保障保険を選ぶことが大前提ですが。

ではこの数値をベースに、２０１７年１０月現在の条件で試算しなおすとどうなるのでしょうか？もともとの条件はこうなっています。

・フラット３５　：　４，５００万円×１．１％×３０年＝毎月の返済額１４．６万円（総返済額約５，２８５万円）

・収入保障保険　：　万が一の場合の毎月の保険金１５万円×３０年

次に団信なしのフラット３５を選んだ場合は「０．２％引き」になるわけですからこうなります。

・フラット３５（団信なし）　：　４，５００万円×０．９％×３０年＝毎月の返済額１４．３万円（総返済額約５，１３６万円）

つまり、この場合の団信コストは５，２８５万円−５，１３６万円＝１４９万円ということになります。とするとまぁ、すでに結論が出ていますが、念のため比較表を作成しなおすとこうなります。



つまり「団信ありフラット３５」より「団信なしフラット３５＋収入保障保険」の組み合わせで得するのは、上記試算が正しいとすれば「非喫煙健康体×３２歳以下」という、極めて限られた属性であることが分かります。

しかもコスト削減メリットはそれほどでもないことを考えれば、

・「団信ありフラット３５」の方が「団信なしフラット３５＋収入保障保険」よりお得

と結論づけてしまって良さそうです。

なお、この「団信ありフラット３５」と「団信なしフラット３５＋収入保障保険」を比べた時にコスト面でもう１つ考えないといけないのは「繰り上げ返済した時」でしょうね。

恐らく「全額繰り上げ返済＝完済」する場合は、収入保障保険も解約してしまえばよいので問題なさそうですが、逆に問題となりそうなのが「一部繰り上げ返済」する場合です。

団信＝団体信用生命保険の場合、残高が減ればそれにスライドしてその保険料も減るわけですが、収入保障保険の場合、そうした細かな契約変更はできないと思いますので、結果的に「割高な保険料を払い続ける」ことになりそうです。

実際、住宅ローンの平均的な貸出期間は２５年程度のところ、平均的な返済期間は１５年程度となっており、つまりはほとんどの住宅ローン利用者が繰り上げ返済をなさっているということですね。

繰り上げ返済をされているということは、当然、一部繰り上げ返済を繰り返しながら完済に持っていくことになりますので、そうした「割高な保険料を払い続ける」状態というのは「ほぼ発生する」と考えて良さそうです。

もちろん、保険料が高ければ支払われる保険金も高いわけですから、決して「損している」というわけではないものの、ただ本来の「大黒柱に何かあった時でもマイホームは残る」という目的からは徐々に逸脱していくことになります。

そのように考えるとやはり、「団信なしフラット３５＋収入保障保険」より「団信ありフラット３５」の方がお得ということでいいのでしょうね。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞