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2015年5月28日

住宅金融支援機構

業態別住宅ローンの新規貸出額及び貸出残高の推移




※抜粋

<解説・異論・反論>

金利の低下によって住宅ローンの魅力や人気が高まっていますね。実際、先日のコラムでもご案内したように、今、住宅が買い時と考えておられる方の多くが「住宅ローン金利が低いから」という理由をあげておられます。

>>>検討していない人も含めた住宅の買い時感は高まっている?下がっている?

大規模な金融緩和が続いている現状では金利が大きく上昇する心配はありませんが、このまま1日も長く低金利が続いてくれることを期待したいと思います。

ただ一方でこの1年を振り返れば住宅業界では消費税増税に伴う「反動減」が想像以上に大きかったですね。住宅に関する多くの指標が「前年割れ」を続けてきました。実は住宅ローン減税の拡充に「住まい給付金」を加えれば、減税メリットはむしろ今の「消費税8%」の時の方が大きかったりもするのですが、そうした増税緩和策はほとんど浸透せず、きっちり駆け込み需要は起こり、その後きっちり反動が来たことになります。

他方、「住宅」ではなく「住宅ローン」の需要を考えると、新規借入だけでなく「借り換え」需要もありますので、住宅市場の低迷にかかわらず、引き続き活発な取引が継続しているのではないかと感じるのですがいかがでしょうか?

実際、当サイトのトラフィックも往時と比べると多少減少しているとはいえ、全体的には底堅く推移し、やはり引き続き住宅ローンに対する関心の高さがうかがえます。

ではそうした住宅ローン業界の実情はどうかと言うと、現状を端的に表す調査結果を住宅金融支援機構が発表していますね。「業態別住宅ローンの新規貸出額及び貸出残高の推移」がそれですが、直近の調査結果はこのようになっています。



2014年の4月から12月の累計で見ると、新規貸出額は約13.3兆円ということで、前年同期の14.8兆円と比較すると残念ながら−10.5%ということですね!住宅業界としてはおそらく2割減とかそういった状況かと思いますので、住宅ローンは1割減であればまだマシと言えるのかもしれませんが、しかし苦戦を強いられているのは間違いなさそうです。

ちなみに「住宅需要2割減、住宅ローン需要1割減」という認識が正しいのだとすれば、なぜ住宅ローン需要が健闘したかと言うと、恐らくそれは住宅ローンの場合「借り換え需要」があるからですね。

借り換えについては住宅購入とは関係ありませんので、仮に住宅が1軒も売れなくても発生します。ただ一方で借り換えは住宅ローン残高の総額が増えるものではありませんので、同じ顧客が銀行間を行ったり来たりするという完全な「ゼロサムゲーム」です。

とすると住宅ローンビジネスの現場におられる方の実感としては「1割減」というより「2割減」という水準の方が納得感があるのかもしれませんね。推測に推測を重ねた話ですので的外れとなっている可能性はありますが・・・。

それはともかくとして前年度と比べた場合、貸出額が約1兆円以上の業態では明暗が分かれています。具体的にはこういうことですね。

・国内銀行 :  −8.6%
・信用金庫 :  −2.8%
・労働金庫 : −21.4%
・住金機構 : −21.8%

いずれもマイナスではあるのですが、それにしても労働金庫と住宅金融支援機構の退潮が著しいですね。これは以前のコラムでもご案内したようにこの2つの業態の主力商品が「全期間固定金利・長期固定金利」であるからですね。だとすると、金利が本格的に上昇するか、少なくとも消費者の金利先高観が上昇しないことにはこの2つの業態が復調することはなさそうです。

政府も国土交通省も、各種政策を通じて住宅金融支援機構のテコ入れに躍起ですが、そこにはこうした苦戦する現状を前にした危機感があるのかもしれませんね。そのうち、住宅金融支援機構もこれまでのアイデンティティを捨て去り変動金利商品を導入してくる可能性すら・・・あります。

ちなみにこの苦戦する住宅金融支援機構と労働金庫の貸出がすべて全期間固定金利だとすると、新規貸出に占める全期間固定金利のシェアは16%ということになります。もちろん労働金庫の貸出額の中には変動金利タイプ等も含まれているわけですが、逆に国内銀行や信用金庫の貸出額の中にも全期間固定金利が含まれるわけで、相殺すれば「当たらずとも遠からず」ということになるかと思います。

翻って住宅金融支援機構が定期的に発表している金利タイプのシェアはこのようになっています。



常々、違和感を禁じえないこちらの調査ですが、では同じ期間である2014年4月〜12月の全期間固定型金利タイプのシェアはと言うと約28%ということで・・・やはり実態とはかけ離れていることが分かります。概算で16%のところ、28%なわけですから「ほぼ倍」です。

ここに何か「全期間固定型金利タイプが支持されているように見せたい」と言った邪な意図がないのだとすると・・・調査手法に何か問題があるのですかね?

いずれにしても今のような金利の低位安定が続く限り、フラット35をはじめとする長期固定金利=全期間固定金利タイプの住宅ローンの苦戦が続くのは間違いなさそうです。

参考になさってください。

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